Giá nhà ở vẫn đang cao hơn mức thu nhập của người dân

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại rất thấp

Báo cáo toàn diện thị trường bất động sản (BĐS) năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến.

Năm 2021, cả nước có 172 dự án hoàn thành với quy mô 24.027 căn, bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm nay, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, đến nay, tổng số dự án đã hoàn thành là 279 dự án nhà, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với diện tích hơn 7,4 triệu m2; tiếp tục triển khai 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hạn chế kéo theo giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao. Ảnh: Đình Nguyên

Đáng chú ý, nửa đầu năm nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng.

Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 1 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, với diện tích 21.500 m2.

Theo Bộ Xây dựng, thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2.

Tuy nhiên, các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Bên cạnh đó, về lượng giao dịch bất động sản, năm 2021 có khoảng 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch  đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Giá nhà đất liên tục tăng và cao hơn thu nhập người dân

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực trạng hiện nay đó là giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Nửa đầu năm, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II.

Về lượng tồn kho BĐS, còn khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn đọng, chưa có giao dịch vào cuối năm 2021, ít hơn nhiều so với năm 2020  là khoảng 9.000 căn.

Nửa đầu năm, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Về giá giao dịch BĐS, năm 2021, giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS, tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Ngành kinh doanh BĐS đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập

Bộ Xây dựng đánh giá, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, thị trường BĐS hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Cụ thể, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: Về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Như ở TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, trên địa bàn có khoảng 126 dự án.

Cơ cấu sản phẩm BĐS còn bất hợp lý, phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu, mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia).

Các sàn giao dịch BĐS hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch BĐS.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới BĐS còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp và còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề môi giới BĐS tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế còn khá phổ biến.