Giá thuê căn hộ dịch cao hơn căn hộ bình thường 56%, đang bị áp lực về khách thuê

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills Tp.HCM cho biết, hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ dần phục hồi về mức trước đại dịch nhờ sự trở lại của khách dài hạn. Dự án mới và việc cải tạo các dự án cũ là dấu hiệu tích cực để tăng lợi thế cạnh tranh so với khách sạn và chung cư cho thuê.

Báo cáo quý 3/2022 của Savills chỉ ra, trong quý, nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm 2% theo quý và 4% theo năm còn 6.071 căn từ 102 dự án. Trong quý 3 có 1 dự án mới tại Quận 2 cung cấp 54 căn.

Tình hình hoạt động cải thiện trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi. Giá thuê trung bình đạt VNĐ 521.000/m2 /tháng, tăng 5% theo quý và 11% theo năm.Theo Savills, giá thuê phục hồi sau khi các dự án chấm dứt các chương trình ưu đãi và vẫn thấp hơn so với quý 3/2019 là 7%, chủ yếu nhờ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài, ưa chuộng loại căn một phòng ngủ và căn hai phòng ngủ.

Đáng nói, riêng trong 9 tháng năm 2022, thị trường căn hộ dịch vụ ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực với 813 căn sau khi lượng tiêu thụ âm do ảnh hưởng của đại dịch suốt 2 năm qua. Nguồn cầu từ khách thuê dài hạn phục hồi, chủ yếu là các chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan. Trong đó, khu vực trung tâm chiếm 38% lượng tiêu thụ, tiếp đến là Quận 7 chiếm 26% và Quận 2 chiếm 17%.

Theo Cục Thống kê Tp.HCM (PSO) trong 9 tháng năm 2022, Tp,HCM có 567 dự án FDI mới với vốn đăng kí mới đạt 348 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp đến là Nhật Bản và Hàn Quốc. Tăng trưởng FDI là tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ dịch vụ khi nhu cầu chủ yếu được thúc đẩy bởi các chuyên gia.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung khá lớn của căn hộ chung cư cho thuê và khách sạn. Giá thuê của căn hộ dịch vụ cao hơn so với giá thuê trung bình của căn hộ cho thuê 56%, điều này có thể tạo áp lực đối với thị trường căn hộ dịch vụ.

Dự báo, đến năm 2025, nguồn cung tương lai của căn hộ dịch vụ ước tính chỉ bằng 3% tổng số căn hộ chung cư sẽ bàn giao. Dự kiến sẽ đón nhận 840 căn từ 10 dự án nằm ở sáu quận; trong đó Quận 1 chiếm 38%, Quận 2 chiếm 29% và Quận 7 chiếm 15%

Báo cáo mới nhất của Colleirs Việt Nam cũng chỉ ra, tại thị trường căn hộ Tp.HCM đã chính thức trở lại giai đoạn bình thường như trước khi xảy ra đại dịch. Việc loại bỏ các hạn chế đi lại đối với du lịch quốc tế đã giúp khôi phục nhu cầu giải trí cũng như đầu tư nước ngoài. Đây được cho là nguyên nhân khiến giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ tăng so với quý 2, khoảng 31,5 USD/m2/tháng đối với căn hộ Hạng A và 24 USD/m2/tháng đối với căn hộ Hạng B.

Căn hộ hạng A sẽ dao động từ 1.500 - 8.125 USD/tháng. Căn hộ thuộc phân khúc hạng B sẽ dao động từ 1.000 - 5.100 USD/ tháng. Tỷ lệ lấp đầy cho cả hai phân khúc đang tăng đột biến, từ 76% lên 81% đối với phân khúc Hạng A và từ 70% lên 77.5% đối với phân khúc Hạng B so với quý 2/2022. Sự thay đổi nhanh chóng này là do tình trạng thiếu nguồn cung mới trong thị trường thúc đẩy nhu cầu đối với các nguồn cung hiện có.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhấn mạnh, mặc dù sự phục hồi của thị trường được thúc đẩy bởi sự trở lại của các doanh nghiệp và du lịch quốc tế, nhưng phân khúc căn hộ dịch vụ cũng có thể phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung căn hộ cho thuê trở nên dồi dào.

Theo báo cáo của đơn vị này, trong quý 3/2022, không có ghi nhận nào về nguồn cung mới cho căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM. Cho đến nay, Lyf Thảo Điền Sài Gòn là dự án mới nhất trong thành phố, đồng thời là thương hiệu mới nhất từ công ty quản lý căn hộ dịch vụ nổi tiếng nhất, The Ascott Limited. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trong tương lai được dự báo sẽ đạt khoảng 780 căn từ 5 dự án sắp tới, do đó, phân khúc Hạng A và B ước tính sẽ có hơn 26.000 sản phẩm được bàn giao và đi vào hoạt động cho thuê từ nay đến năm 2024.

"Hiện tại nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM đang trở nên hạn chế, và hầu hết các dự án đều nằm ở Quận 1 và Quận 3. Gần đây, phân khúc căn hộ dịch vụ đã mở rộng mạnh về phía Quận 2 (Thủ Đức), nơi được coi là trung tâm chính của người nước ngoài - khách thuê chủ yếu của phân khúc căn hộ dịch vụ", chuyên gia Colliers Việt Nam chia sẻ.

Theo Tổng cục Thống kê, trong nửa đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng 25,4% so với cùng kỳ năm 2021 và sự gia tăng trong vốn đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ kéo theo số lượng lớn lao động nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh tự do đi lại giữa các nước. Đây là nguồn khách chính thúc đẩy sự phát triển của phân khúc căn hộ dịch vụ.

Theo các chuyên gia Colliers, thị trường Việt Nam cuối cùng cũng trở lại hoạt động bình thường. Trong bối cánh các lệnh về hạn chế đi lại được gỡ bỏ hoàn toàn để chào đón du khách nước ngoài trở lại, hiệu ứng tích cực đối với lĩnh vực căn hộ dịch vụ là điều có thể nhận thấy. Nhu cầu nghỉ dưỡng cũng như đầu tư nước ngoài tăng cao đã làm tăng nhu cầu về chỗ ở, đặc biệt là căn hộ dịch vụ.

Tính đến ngày 28/7, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam đã giải ngân đạt 11,57 tỷ USD. Tính đến ngày 25/8, con số này đã tăng lên 12,8 tỷ USD và dự báo sẽ đạt 13,7 tỷ USD vào cuối tháng 9. So với quý 1 năm nay, vốn FDI của Việt Nam đã tăng thêm xấp xỉ 11 tỷ USD. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài liên tục tăng cao, cơ hội cho căn hộ dịch vụ đi kèm với nhu cầu cho thuê cũng xuất hiện. Điều đó nói lên rằng, sự cạnh tranh cũng có thể trở nên gay gắt giữa phân khúc này và căn hộ cho thuê. Lí do là vì căn hộ cho thuê có nhiều lựa chọn hơn và mặt bằng giá cũng thấp hơn trong khi nguồn cung căn hộ dịch vụ hạn chế hơn, do đó giá cao hơn.

Theo Tổng cục thống kê, khách quốc tế đến Việt Nam tháng 9/2022 đạt 431,9 nghìn lượt người, giảm 11,2% so với tháng trước và gấp 45,4 lần so với cùng kỳ năm trước do Việt Nam đã mở cửa du lịch, các đường bay quốc tế được khôi phục trở lại. Tính chung 9 tháng năm 2022, khách quốc tế đến nước ta đạt 1.872,9 nghìn lượt người, gấp 16,4 lần so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn giảm 85,4% so với cùng kỳ năm 2019, năm chưa có dịch Covid-19.

Khách nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ vì đây là lựa chọn lý tưởng để cho thuê đối với các chuyên gia đang làm việc và sinh sống lâu dài tại Việt Nam. Số liệu thống kê về vốn FDI và tỷ lệ du lịch cho thấy những kết quả đầy hứa hẹn trong tương lai về tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ dịch vụ, vì căn hộ dịch vụ là lựa chọn hàng đầu cho việc lưu trú dài hạn tại Việt Nam của các chuyên gia nước ngoài.