Gỡ vướng đất công xen kẹt, dễ hay khó?

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐT) phía Nam đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức. Giá cả leo thang, giao dịch ảm đạm, nguyên nhân xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm do hàng trăm dự án bị đứng hình.

Theo HoREA, nguyên nhân của các dự án đứng bánh phần lớn là do vướng đất công xen kẹt. Trong khi đó, quá trình gỡ vướng cho những dự án này gặp nhiều trở ngại. Ông Châu cho biết nhiều quy định chồng chéo nhau trong các văn bản Luật, sự mâu thuẫn giữa Luật quản lý và sử dụng tài sản công và Luật đất đai khiến cho quá trình triển khai dự án gặp nhiều khó khăn.

Trước đó, tại nhiều văn bản kiến nghị ông Lê Hoàng Châu đề xuất 4 phương án:

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị UBND TPHCM giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay…

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định.

Tuy nhiên, theo phân tích của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM thì cả 4 phương án này đều chưa được doanh nghiệp thực sự đồng tình. Nhiều chủ doanh nghiệp đã phản đối việc HoREA đề xuất 4 phương án vì lo lắng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

Dù vậy, ông Châu cho biết vẫn phải chờ đợi thêm từ chính quyền, sắp tới sẽ trình bày tại Cuộc họp Trực tuyến toàn quốc có Thủ tướng Chính phủ chủ trì để sớm tìm ra phương án tháo gỡ cho loại hình này. Ông Châu cũng mong muốn doanh nghiệp phải nhìn vào thực tế thị trường hiện nay để hạn chế bớt những mong muốn về quyền lợị, như thế mới có thể gỡ vướng và đưa thị trường tốt lên.

“Tôi phân tích cho anh em rất nhiều nhiều nhưng về cơ bản là doanh nghiệp vẫn muốn đặt quyền lợi của họ lên trên. Trong khi đó, thực tế thị trường năm nay đã quá khó khăn nên bây giờ phải cân đối giữa các bên, cái nào tốt nhất và thuận lợi nhất thì làm. Doanh nghiệp cũng cần hạn chế bớt quyền lợi của họ trong lúc này. Còn Nhà nước phải tính toán làm sao để hạn chế bớt tham nhũng, làm sao để cán bộ sống được bằng lương thì mới giảm bớt được các khoản bôi trơn”, ông Châu nói.