Hiệp hội BĐS Tp.HCM nói gì về quy định mới về nhà ở xã hội?

HoREA hoan nghênh Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP "Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội", có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký. 

Trong đó, có nhiều nội dung mới, như quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I; từ 5 ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội; đối với các dự án dưới 02 ha đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I, hoặc dưới 5 ha đối với đô thị loại II, loại III không phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội (trước đây quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đều phải dành quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, dự án từ 10 ha trở lên phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha được lựa chọn thực hiện theo một trong 3 phương thức, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, hoặc hoán đổi bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách nhà nước); hoặc quy định thời hạn vay ưu đãi lên tối đa không quá 25 năm (trước đây quy định thời hạn vay tối thiểu 15 năm); hoặc tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội chỉ từ 1 - 3 tháng tiền thuê (trước đây quy định thời hạn vay tối thiểu 15 năm, hoặc phải đặt cọc từ 03 - 12 tháng tiền thuê nhà như quy định trước đây); hoặc giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kỳ vọng sẽ xử lý được vướng mắc về việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với các thửa đất công là đất "sạch.

Mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) mới vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 01/04/2021, nhưng do vẫn còn một số vướng mắc, bất cập, nên Hiệp hội nhận thấy rất cần được quan tâm xem xét xử lý tiếp, để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị (sau đây gọi là dự án nhà ở thương mại), cụ thể:

Thứ nhất, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III không phải dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội là không phù hợp với Luật Nhà ở và không công bằng.

Thứ hai, Tại Khoản 2 Điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định "trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai".

Hiệp hội nhận thấy, quy định "chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%" để làm nhà ở xã hội đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, là không phù hợp với Luật Nhà ở 2014, do Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở quy định "tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" và với Khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải "dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Hiệp hội nhận thấy, Luật Nhà ở 2014 chỉ có một cách hiểu đúng, đó là tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, loại II, loại III và các đô thị còn lại đều phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. 

Chính vì thế nên Điều 5 (cũ) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại "không phân biệt quy mô diện tích đất", tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Nhưng, Điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP không còn sử dụng cụm từ "không phân biệt quy mô diện tích đất" và lại quy định dự án nhà ở thương mại "nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án", có nghĩa là các dự án nhà ở thương mại dưới 2 ha, hoặc dưới 5 ha (nêu trên) thì không phải thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở dự án để phát triển nhà ở xã hội, nên không phù hợp với Luật Nhà ở, Quy định này lại gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại.

Chẳng hạn, một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9 ha (dưới mức 2 ha) tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng, một dự án khác có quy mô 2,1 ha (thuộc trường hợp có từ 2 ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Theo HoREA, qua ví dụ trên đây cho thấy, Luật Nhà ở 2014 đã rất đúng và công bằng, khi quy định tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 đều phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ và tại Điều 5 (cũ) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định 02 nhóm dự án, đối với dự án có quy mô từ 10 ha trở lên, thì chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; đối với dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha, thì chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện theo một trong 03 phương thức (nêu trên) để thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội.