HoREA kiến nghị tháo gỡ 2 ách tắc ở các dự án BĐS để mở đường cho thị trường phát triển

Trong văn bản gửi Thủ tướng chính phủ và UBND Tp.HCM mới đây, HoREA đã đề nghị Thủ tướng xem xét chỉ đạo tháo gỡ "ách tắc, vướng mắc" để thị trường BĐS phục hồi, phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Trong đó, đơn vị này kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo để có thể tháo gỡ ngay "ách tắc" về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 26/3/2021 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 1/4/2021, đã làm "ách tắc" việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và "ách tắc" việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, mà nếu không sớm được xử lý thì sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, làm chậm đà phục hồi của thị trường bất động sản, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư đã có sẵn dự án độc chiếm thị trường.

Việc giảm nguồn cung nhà ở còn làm cho giá nhà tiếp tục tăng theo quy luật "cung- cầu" (cung giảm - cầu tăng), làm cho người có nhu cầu thực ngày càng khó tạo lập nhà ở do giá nhà tăng và thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, tiềm ẩn bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

"Ách tắc" về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại xuất phát từ quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP).

Ách tắc thứ nhất: Tất cả các dự án nhà ở thương mại "có 100% đất ở", hoặc "có đất ở hợp pháp và các loại đất khác", sau khi đã có "văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", thì đều không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, do Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại", nhưng Điểm c Khoản 2 và điểm a, điểm b Khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP chỉ quy định cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét ban hành văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư", chứ Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định hình thức văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư", mà "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại", nên không làm được thủ tục này.

Ách tắc thứ hai: Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã loại bỏ tất cả các dự án nhà ở thương mại có "các loại đất khác (không phải đất ở)", dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nên đã tạo ra "khoảng trống" pháp luật.

Ví dụ: Nhà đầu tư A có quyền sử dụng hợp pháp 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không "dính" đất ở), hoặc nhà đầu tư B có quyền sử dụng hợp pháp 01 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không "dính" đất ở), để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở phù hợp với quy hoạch, đều không được công nhận chủ đầu tư dự án. 

Nhưng, nếu trong khu đất 50 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 01 ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có 01 căn nhà với diện tích "đất ở" dù chỉ vài chục mét vuông (có "dính" chút đất ở), thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.

Theo HoREA, trong lúc nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng theo đúng quy định pháp luật, nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư ? Vậy, cơ quan nào phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại của nhà đầu tư, do không được công nhận là chủ đầu tư nên không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp "bị chôn vốn", thậm chí có nguy cơ bị phá sản.