Khan hiếm căn hộ giá trung bình ở những khu vực cận trung tâm TPHCM

Nhận định chung về thị trường năm 2020, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang có nhiều lợi thế để tiếp tục đà phát triển, bao gồm lợi thế về tăng trưởng kinh tế tích cực, nhu cầu nhà ở vẫn còn dồi dào tại các thành phố lớn nhờ nhu cầu nhà ở của người trẻ, nhu cầu thay đổi chỗ ở và tách hộ gia đình, cũng như tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ngoài ra, các yếu tố hỗ trợ khác như mặt bằng kinh tế vĩ mô, lãi suất và lạm phát vẫn tiếp tục được kiểm soát ở mức độ ổn định. Nếu những yếu tố này, đặc biệt là yếu tố tăng trưởng kinh tế, tiếp tục được duy trì, thì thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để tiếp tục đà phát triển của những năm vừa qua.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư nước ngoài và các chủ đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục gia tăng sự quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời làm gia tăng mức độ cạnh tranh của thị trường, cũng như giúp nâng cao mặt bằng chất lượng và chuẩn mực của các loại hình sản phẩm trên thị trường bất động sản.

Báo báo nghiên cứu thị trường BĐS TPHCM mới nhất vừa Công ty DKRA Vietnam công bố, cho thấy  trong năm 2019 toàn thị trường có khoảng 47 dự án mới, trong đó có 21 dự án mới và 26 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó mở bán, cung cấp ra khoảng 24.514 căn hộ, chỉ bằng 64% nguồn cung năm 2018 (khoảng 38.107 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 94% (khoảng 22.997 căn) nguồn cung mới, bằng 67% so với năm 2018 (khoảng 34.184 căn).

Thực tế,  theo DKRA năm 2019, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh trong năm, đây là mức thấp nhất trong 4 năm giai đoạn 2016 – 2019.

Cũng theo DKRA, các dự án tập trung chủ yếu ở Khu Đông chiếm khoảng 56% nguồn cung mới toàn thị trường trong năm 2019. Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng lớn khoảng 69% nguồn cung mới. Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C. Giá bán sơ cấp của chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm. Tăng dao động trung bình 15% – 20% so với mặt bằng chung của thị trường tại khu vực. 

"Tình hình giao dịch thứ cấp khá tốt, nhất là giai đoạn đầu năm, chủ yếu tập trung tại những dự án sắp và đã bàn giao nhà, có mức giá dao động trên dưới 2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ", đại diện DRKA khẳng định.

Trong khi đó, báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Vietnam cho thấy nguồn cung TP.HCM trong năm 2019 giảm 52%, Hà Nội giảm 24%. Trong khi giá nhà tại Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng 12%, quan hệ cung cầu mất cân đối. Cụ thể, tại khu vực nội đô như quận 1, hiện giá đất khu vực này trung bình dao động từ 10.000 – 50.000 USD (khoảng 232 triệu – 1,15 tỉ đồng)/m2, thậm chí có những dự án lên đến 70.000-80.000 USD (khoảng 1,6-1,8 tỉ đồng)/m2. Trong khi đó, năm 2017, mức giá ghi nhận được chỉ khoảng 30.000 USD (khoảng 696 triệu đồng)/m2.

CBRE cho rằng hiện nay nguồn cung căn hộ thuộc nhiều dự án đã và đang xây dựng tại quận trung tâm TPHCM như quận 1, 2 và 3 đều đã được giao dịch 100%, trong đó phần lớn là đầu tư cho người nước ngoài thuê sinh sống và làm việc. Nhu cầu mua nhà tại những khu vực không quá xa trung tâm, với mức giá hợp lý hơn (trong ngưỡng 2-3,5 tỷ đồng/căn) đang rất cao, nhưng nguồn cung lại quá khan hiếm. 

Theo quan sát của CBRE, nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc này đều là những dự án đang xây dựng dang dở từ giai đoạn 2017-2018, toạ lạc tại một số quận cận khu trung tâm trong bán kính 3-5km như quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp, quận Tân Bình.

Điển hình tại khu vực quận Bình Thạnh lâu nay đã khan hiếm quỹ đất sạch để triển khai dự án, nhất là căn hộ trung bình nên để có dự án giá trên dưới 3 tỉ đồng nhiều chủ đầu tư đã rất cân nhắc, và khi tung ra sản phẩm mới hầu hết đều hút hàng. Chưa kể, tại khu vực này cũng đang xảy ra tình trạng "ăn theo" các dự án căn hộ cao cấp của Vinhomes, Novaland, CII… nên một số dự án ở khu vực này tăng giá theo, nhất là dự án có giá trung bình, dưới 3 tỉ đồng/căn.

Chẳng hạn, tại dự án Ascent Plaza, trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, dù được chủ đầu tư tung ra hồi cuối năm 2018 và đang trong giai đoạn thi công nhưng nhiều khách hàng đã giao dịch thứ cấp với giá chênh lệch từ 100-200 triệu đồng/căn cho căn hộ 68m2 (2 phòng ngủ), giá tầm 2,7 tỉ đồng/ căn.

Trên thực tế, một số dự án của các chủ đầu tư khác vừa mới bàn giao vài tháng trước như của Novaland (đường D2) có diện tích nhỏ hơn nhưng giá bán ra đã trên dưới 3,5 tỉ đồng/căn, cao hơn 20% so với lúc mới bàn giao. Một dự án khác cũng nằm trên đường D2 do công ty CII làm chủ đầu tư, mặc dù vào thời điểm công bố dự án đã có gần 2.000 khách hàng đăng ký mua trong khi số lượng căn hộ thực tế chỉ có 750 căn. 

Một số khách hàng cho biết các dự án này đều có mức giá từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, lại nằm ở những vị trí cách quận 1 chỉ khoảng 2-3km, với khá nhiều tiện ích ngoại khu xung quanh rất dễ dàng tiếp cận. Song song đó, bằng việc TPHCM đầu tư di dời bến xe miền Đông hiện hữu (quận Bình Thạnh) để tạo quỹ đất phát triển đô thị, nâng cấp và mở rộng Quốc lộ 13, xây dựng tuyến đường trên cao từ sân bay Tân Sơn Nhất về trung tâm TPHCM... sẽ tạo các hướng lưu thông thuận lợi, góp phần giãn dân. Từ đó tăng nhu cầu tìm kiếm mua căn hộ của người dân ở các khu vực ngoại vi ngày một cao.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, trải qua 25 năm kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, bà nghiệm ra rằng bất động sản là lĩnh vực “không dành cho người yếu tim” vì nhiều rủi ro. Các doanh nghiệp bất động sản nên chú ý đến hai nhu cầu: Thứ nhất, hiện nhu cầu nhà ở tại hai thành phố Hà Nội và TP.HCM vẫn lớn, thứ hai là nhu cầu về đầu tư. Doanh nghiệp bất động sản cần xác định sẽ hướng đến đối tượng nào. 

Ví dụ nếu nghiêng về nhu cầu đầu tư, khi bị các yếu tố bên ngoài tác động sẽ dễ gặp khó khăn. "Chúng tôi chọn cân bằng 50-50 để đảm bảo tính bền vững. Chúng tôi cũng định hướng kế hoạch 5 năm 10 năm, phân kỳ đầu tư và đầu tư hợp lý. Khu vực nào cũng có nhu cầu riêng ở đó nhưng nếu tập trung vào nhu cầu ở thật thì nhà đầu tư không sợ sản phẩm của mình bị tồn kho", bà Hương nói.