Kinh nghiệm đầu tư BĐS trong cơn sốt đất của nhà đầu tư gạo cội

Chia sẻ mới đây, ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group cho rằng, trong lúc BĐS đang cao trào cơn sốt thì NĐT chỉ nên dành 30% để vào bỏ vào. Đó là cách để NĐT có được sự an toàn trong đầu tư BĐS. Đây cũng là kinh nghiệm của những NĐT gạo cội trên thị trường.

Cụ thể, nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư, 70% còn lại để săn tìm cơ hội khác hoặc giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn.

Cách thứ hai, theo ông Toàn là không mua BĐS theo tâm lý đám đông. Thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản tăng giá mà không nghĩ tới hệ lụy giá đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa nhà đầu tư chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường.

Còn nếu dùng đòn bẩy tài chính thì NĐT không nên vay vượt quá 50%. NĐT nên nghĩ đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết "liệu cơm gắp mắm". Và càng không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ lớn hơn 50%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

Điều quan trọng không kém theo ông Toàn, NĐT đừng quá tham lợi nhuận. Có rất nhiều NĐT vì ham lợi nhuận cao nên giữ đất và không bán ra khi đã có độ chênh lệch, trở thành NĐT cuối cùng và có thể "ôm bom" khi thị trường lao dốc. Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, NĐt cũng nên mạnh dạn "cắt lỗ" để có thể tìm kiếm một cơ hội mới.

Còn theo bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam, tuyệt đối lúc BĐS nóng sốt NĐT đừng vào thị trường theo hiệu ứng đám đông. Những NĐT thắng thế là những NĐT cẩn trọng kiểm tra thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS tọa lạc.

Đồng thời, NĐT nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. NĐT cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Chia sẻ trước đó, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng,  trong đầu tư bất động sản dành cho cá nhân, chỉ có khoảng 10-20 % nhà đầu tư đủ kiến thức, kinh nghiệm, và trải nghiệm để đầu tư lúc thị trường đang xuống.  Đây là những nhà đầu tư gạo cội, đã trải qua ít nhất 1-2 cơn khủng hoảng và có những hoạch định tài chính rõ nét, có sự chuẩn bị chu đáo cho các kịch bản của thị trường, kiên nhẫn chờ và nắm bắt cơ hội.

Khoảng 80-90% còn lại chia thành 2 nhóm. Nhóm NĐT mới, chiếm 50%: thời gian vào thị trường dưới 2 năm, giao dịch được chỉ 1 (vài) BĐS. Đây là nhóm NĐT còn thiếu và yếu về kinh nghiệm, kiến thức, vốn, quan hệ nên dễ mất tiền khi thị trường đổi chiều. Với nhóm này nên mạnh dạn cắt lỗ nếu đang phải vay ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Nhón còn lại là NĐT kinh nghiệm, chiếm 30%, nhóm này theo ông Chánh có thời gian giao dịch trên dưới 5 năm. Kinh nghiệm giao dịch khá dày, tuy nhiên dễ bị sa đà trong lúc thị trường đang nóng do đó khả năng vẫn có thể "mắc kẹt" khi thị trường xuống.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, tham gia vào thị trường BĐS thời điểm cao trào của cơn sốt đất NĐT cần tỉnh táo để xác định giá BĐS đang sốt ảo, nguy cơ hình thành bong bóng hay không. Theo bà Kim Ngọc, thị trường nhiều khu vực đang xảy ra sốt ảo khi giá đất tăng nhanh có khi đến 200% trở lên trong vòng 1 đến 2 năm, có thể tăng đến 50% trong một quý nhưng việc mua bán, đặt cọc xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, chẳng hạn như việc mua đi bán lại với mức giá tăng nhanh của một thửa đất, trong thời gian ngắn (đầu tư ngắn hạn), mua bán chồng chéo tạo ra lượng cầu mua ảo.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá chưa tương ứng với phát triển hạ tầng, tại các khu vực diễn ra sốt ảo thời gian gần đây chủ yếu ở các khu vực vùng ven, các tỉnh vệ tinh xung quanh thành phố lớn có tin đồn về chủ trương xây dựng hạ tầng hoặc quy hoạch mới được phê duyệt mà các tiện ích sống như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và hạ tầng giao thông liên kết đến trung tâm đô thị để rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân chưa có hoặc chưa đầy đủ. Người mua chủ yếu để đầu cơ để kỳ vọng mức lợi nhuận cao chứ không mua để ở, kinh doanh. Nếu thị trường BĐS ở các địa phương có hai dấu hiệu trên thì đã diễn ra sốt đất ảo và tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng".

Còn theo ông Mai Đức Toàn, trong 1 năm nếu mức tăng BĐS dao động trên 10%, hoặc nhỉnh hơn đôi chút, thị trường sẽ bền vững. Nếu giá đất trong vòng 1 năm lên đến 50% là bắt đầu cẩn thận, lên tới 70-100%/năm thì có thể xuất hiện rủi ro. Bắt đầu từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể xảy ra. Vị này cho rằng, thời điểm này vẫn chưa diễn ra bong bóng nhưng nếu tiếp tục diễn ra và không có sự can thiệp, ngăn chặn kịp thời thì chúng ta không thể lường trước được điều gì.