[Kinh Nghiệm Đầu Tư] "Xuống tiền" mua bất động sản như thế nào trong năm 2021?

NĐT cá nhân vẫn đi "săn" nhà phố, BĐS có giá trị thương mại cao

Theo TS Khương, năm 2020 là một năm đầy thách thức do đại dịch Covid-19 tác động lên cả nền kinh tế, tuy nhiên, thị trường BĐS không những trụ vững ấn tượng mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc.

Với phân khúc BĐS Nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Điều này có thể giải thích là do đối vớinhững  nhóm đối tượng tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang hình thức BĐS luôn cao. 

Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội tác động lên tất cả các mặt của xã hội, thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Mặt khác, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình, trung cao thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển BĐS khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý.

TS Sử Ngọc Khương

Theo TS Khương, mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì bản thân của các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng có thể đầu tư và phát triển. BĐS công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu. Trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn,

Nhà đầu tư vào thị trừơng BĐS thế nào trong năm 2021?

Theo chuyên gia Savills, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục, đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các BĐS này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những BĐS có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

TS Khương cho biết thêm, đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6- 7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Theo tôi, đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa.

Năm 2021 thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường Nhà Ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. 

Mặt khác, đối với thị trường BĐS văn phòng, Trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

"Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, TTTM, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn. Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam thường hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy", TS Khương nhấn mạnh.

Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương cũng đồng thời đưa ra lời khuyên trong chiến lược kinh doanh đối với các đơn vị tham gia trong lĩnh vực BĐS để đạt hiệu quả kinh doanh trong năm 2021. Đối với các doanh nghiệp BĐS, ông cho rằng tùy theo loại hình BĐS sẽ có chiến lược khác nhau. Đối với doanh nghiệp BĐS nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm thì sẽ không có nguồn thu. 

Đối với BĐS Thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí, vì những văn phòng do giá cả mà bị bỏ trống thì ta nên cân đối lại nguồn thu dựa trên ngắn hạn và dài hạn để đảm bảo có thể tồn tại qua những giai đoạn khó khăn. Còn đối với BĐS công nghiệp, cần có tầm nhìn vĩ mô, chúng ta có những lợi thế từ cuộc chiến tranh tiền tệ giữa Hoa kỳ và Trung quốc, từ các hiệp định của châu Âu, những việc này sẽ có tác động rất lớn đến khu vực BĐS.

"Còn với nhóm đầu tư cá nhân, tuỳ theo kỳ vọng từ 1-2 năm có lời thì với bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư ta nên hạn chế sử dụng đòn bẫy tài chính. Pháp lý dự án là quan trọng. Cuối cùng là việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu mà mình đưa ra thì phải dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro vì đây là ba yếu tố quan trọng khi chúng ta đầu tư vào một dự án", TS Khương dành lời khuyên.