Kỳ vọng nguồn cung mới văn phòng hạng A tại Tp.HCM

Theo dự báo của Savills Việt Nam, đến năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM sẽ ghi nhận thêm 550.000m2 diện tích sàn từ 21 dự án mới, trong đó 11 dự án ngoài trung tâm chiếm 48% tổng diện tích. 4 dự án Hạng A với quy mô lớn sẽ vào thị trường từ năm 2023 trở đi, với diện tích sàn trung bình 67.000 m2 /dự án, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai. Đáng chú ý, tại sự kiện "Thị Trường Bất Động Sản 2022 – Góc Nhìn Mới" do Savills Việt Nam tổ chức diễn ra chiều ngày 15/2/2022, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam cho hay "The Hallmark là tòa nhà văn phòng hạng A  sắp ra mắt vào năm 2022, rất tiềm năng cho thị trường văn phòng Tp.HCM". Như vậy, đây được xem là toà nhà văn phòng hạng A hiếm hoi chào thị trường BĐS Tp.HCM vào năm nay trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế.

Như Savills đề cập trước đó, năm 2022, có một lượng nguồn cung lớn sẽ gia nhập thị trường văn phòng nhưng chủ yếu đến từ các văn phòng hạng B và hạng C tại các khu vực ngoài trung tâm, con số này xấp xỉ 357.000 m2, chiếm khoảng 76%. Giá thuê toàn thị trường vẫn trên đà tăng, trong khi đó văn phòng cao cấp, hạng A nguồn cung vẫn hạn chế trong năm nay.  

Theo đại diện đơn vị này, trong bối cảnh hiện nay, một số chủ đầu tư có thể tăng giá trong thời gian sắp tới, bởi khu vực trung tâm sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê, công suất những toà nhà văn phòng trước đó gần như lấp đầy. Điều này có thể hiểu rằng diện tích, công suất và cả giá thuê của văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm (Q.1, Q.3) sẽ đạt ngưỡng rất cao trong thời gian tới. Sự dịch chuyển ra khu ven trung tâm như Q.2, Q.9 (nay là Tp.Thủ Đức), Q.7 được xem là xu hướng dễ nhìn thấy trong tương lai.

Trung tâm dự báo nguồn nhân lực và thông tin thị trường lao động Tp.HCM ước tính nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt, nhu cầu lao động ở Tp.HCM trong năm 2022 sẽ là 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu từ ngành Thương nghiệp, Bất động sản và Sản xuất điện tử. Những ngành này cùng với ngành Công nghệ thông tin và truyền thông cũng chiếm đa số nguồn vốn FDI mới và vốn FDI bổ sung trong năm 2021, nên nhiều khả năng sẽ trở thành những ngành trọng điểm tạo ra nhu cầu thuê phòng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Tp.HCM cho rằng, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng chuyển dịch ra khu vực ngoài trung tâm. Thứ nhất, đối diện với nguồn cung sơ cấp hạn chế kéo dài hơn 5 năm nay, thị trường đã giải quyết sự thiếu hụt bằng nguồn cung thứ cấp. Thứ hai, chất lượng của các tòa nhà ngoài trung tâm đang ngày càng vượt trội so với những dự án cũ trong khu vực hoặc ngày càng tương đồng với các khu vực trung tâm, cộng với giá thuê vừa phải, sự thu hút dành cho các dự án này ngày càng tăng lên. Thứ ba, tác động đến xu hướng này chính là nguồn cầu luôn có sẵn cho thị trường văn phòng và có một sự dịch chuyển về cơ cấu khách thuê.

Theo bà An, trước đây, khi nhóm đối tượng khách hàng chính của thị trường văn phòng như bất động sản, tài chính, ngân hàng, giáo dục… luôn cần có sự tiện lợi trong giao thương thì vị trí tại khu trung tâm luôn là một yếu tố tiên quyết đối với họ. Tuy nhiên, khi có sự chuyển đổi về cơ cấu do dịch bệnh, như một chuyển biến tất yếu của thị trường, rất nhiều khách thuê đã chuyển dịch vụ của mình sang nền tảng kỹ thuật số, fintech, IT… khiến nhóm đối tượng khách này ngày càng tăng.

Theo số giao dịch do Savills ghi nhận năm 2021, ngành Phân phối chiếm 29% thị phần, Công nghệ thông tin và Truyền thông chiếm 20% và ngành Sản xuất chiếm 11%. Phần lớn những diện tích thuê này đến từ các doanh nghiệp để mở rộng diện tích văn phòng hoặc thành lập mới. Tới cuối năm 2021, mỗi ngành Công nghệ thông tin và truyền thông, Phân phối và Sản Xuất đều chiếm 13% tổng diện tích thuê ở các dự án Hạng A và B.

"Có thể thấy, việc thay đổi để vượt qua giai đoạn thử thách của thị trường đang là một trong những chiến lược được ưu tiên của các chủ đầu tư trên thị trường. Những dự án có thiết kế linh hoạt, chú trọng đến việc đảm bảo an toàn và chăm sóc sức khỏe cho khách thuê, sở hữu nhiều không gian văn phòng chia sẻ, đặc biệt là những công trình có chứng nhận xanh sẽ là những dự án có khả năng cạnh tranh tốt trong thời gian tới khi đây đang là những tiêu chuẩn được ưu tiên hàng đầu trên thị trường", Bà An nhấn mạnh.

Báo cáo quý 4/2021 của Savills cũng chỉ ra, tổng lượng cung thị trường văn phòng Tp.HCM là hơn 2,4 triệu m2, ổn định theo quý và tăng 5% theo năm. Dù đại dịch đã ảnh hưởng tới thị trường văn phòng, tình hình hoạt động trong năm 2021 vẫn đạt mức cao. Công suất cho thuê năm 2021 đạt 90%, giảm 3 điểm phần trăm so với năm ngoái và giá thuê trung bình giảm 3% theo năm xuống còn khoảng 715.000 đồng/m2 /tháng. Cả 3 hạng có giá thuê trung bình giảm 1% theo năm trong năm 2021.