Làn sóng giữ hộ nhà thế chấp bị vỡ nợ tại Trung Quốc: Khi chủ BĐS phải tìm cách mua lại chính căn hộ của mình

Sự suy thoái kéo dài bốn năm trên thị trường bất động sản Trung Quốc không chỉ đơn thuần là sự sụt giảm về giá cả mà còn đang làm lung lay nền tảng của niềm tin và sự ổn định tài chính gia đình.

Khi hàng triệu căn nhà rơi vào tình trạng "vốn chủ sở hữu âm" (negative equity), tức là giá trị nhà thấp hơn khoản nợ thế chấp còn lại, một làn sóng mới đã nổi lên: phong trào "giữ nhà" (baofang), một ngành công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ trên ranh giới pháp luật, cung cấp cho các chủ nhà vỡ nợ một lối thoát đầy mạo hiểm.

Giấc mơ dang dở

Đối với nhiều người dân Trung Quốc, việc vỡ nợ thế chấp là một bi kịch kép. Không chỉ mất đi khoản tiền trả trước và công sức xây dựng tài sản, họ còn phải đối mặt với một cảnh báo nghiêm khắc từ các chuyên gia tài chính: nếu tài sản bị tịch thu và bán đấu giá không đủ để trang trải khoản nợ, chủ nhà vẫn có nghĩa vụ phải trả số dư nợ còn lại.

Sự lo sợ về việc vừa mất nhà vừa gánh nợ đã tạo nên mảnh đất màu mỡ cho các công ty "giữ nhà" trỗi dậy. Họ không bán giải pháp pháp lý rõ ràng, mà bán một mánh khóe cơ cấu lại nợ phức tạp.

Tình cảnh phổ biến hiện nay rất dễ hình dung: một người từng bỏ ra 2 triệu Nhân dân tệ (NDT) mua căn hộ, vay ngân hàng 1,5 triệu NDT, sau vài năm trả còn nợ 1,2 triệu NDT. Nhưng thị trường sụp đổ khiến căn nhà chỉ còn trị giá 1 triệu, thấp hơn cả số nợ còn lại. Với tâm lý “trả mãi cũng vô ích”, nhiều người tính đến việc ngừng trả nợ.

Chính trong khoảng trống tuyệt vọng đó, các “chuyên gia giữ nhà” xuất hiện. Họ quảng cáo rằng dù người vay có bị ngân hàng kiện, tài sản bị đưa ra đấu giá tư pháp, vẫn có thể “giữ” được căn nhà trong nhiều năm, thậm chí mua lại nó với giá rẻ.

Trên mạng xã hội RedNote, chủ đề “vỡ nợ thế chấp ” đã thu hút gần 60 triệu lượt xem, còn “giữ nhà sau vỡ nợ” vượt 18 triệu, trở thành từ khóa nóng phản ánh mức độ tuyệt vọng của tầng lớp trung lưu đô thị.

Thủ thuật cốt lõi của phong trào "giữ nhà" là một quy trình tinh vi được che đậy dưới danh nghĩa giảm thiểu tổn thất.

Đầu tiên, chủ nhà ngừng trả nợ và để cho tài sản của mình bị tịch thu, đưa vào quy trình đấu giá tư pháp. Bước ngoặt nằm ở chỗ, họ sử dụng một người thân hoặc bạn bè đáng tin cậy, hay thậm chí là đối tác của công ty “giữ nhà” (baofang) để mua lại căn nhà tại phiên đấu giá, thường với mức giá chiết khấu sâu, đôi khi chỉ bằng một nửa giá trị thị trường.

Về mặt pháp lý, quyền sở hữu đã thay đổi, nhưng trên thực tế, chủ nhà ban đầu vẫn kiểm soát tài sản.

Tuy nhiên, phần quan trọng nhất của kế hoạch là xử lý khoản nợ còn thiếu sau đấu giá, hay còn gọi nợ xấu. Khi ngân hàng không thể tìm thấy tài sản nào khác để tịch thu, họ buộc phải "chấm dứt thi hành án" và bán khoản nợ xấu này cho các công ty quản lý tài sản (AMC) với giá chiết khấu cực kỳ thấp, thường chỉ khoảng 30% mệnh giá.

Đây là lúc công ty giữ hộ nhà bước vào: họ làm trung gian để chủ nhà (hoặc người thân của họ) mua lại khoản nợ xấu của chính mình với giá hời, gián tiếp “chuộc” lại căn nhà.

Nói cách khác, "giữ nhà" là một cuộc trao đổi tài sản được thiết kế để mua lại cả tài sản lẫn nợ vay của chính mình với giá rẻ. Mục đích là biến một khoản nợ khổng lồ thành một khoản chi phí cố định có thể chấp nhận được.

Từ góc nhìn tài chính, đây là một cách “tái cấu trúc” nợ không chính thức và đôi khi hiệu quả về mặt số học, ví dụ người vay 1,2 triệu có thể chỉ phải trả lại khoảng 700.000 để giữ căn hộ.

Tuy nhiên để được tham gia vào “trò chơi” này, người vay phải trả cho công ty giữ nhà phí dịch vụ từ 5% đến 20% giá trị khoản vay, tương đương hàng chục nghìn Nhân dân tệ. Các công ty này biện minh rằng họ chỉ lấy một phần trong số tiền nợ phải trả ngân hàng làm lợi nhuận.

Quả bom tín dụng

Điều đáng lo là những lời hứa hẹn “giữ được nhà, giảm được nợ” lại nằm trong một vùng xám pháp lý đầy rủi ro. Các giao dịch dạng này có thể bị xem là lách luật, gian lận tài sản thế chấp, hoặc thậm chí chiếm đoạt tài sản của bên thứ ba.

Khi ngân hàng hoặc tòa án phát hiện, người tham gia có thể không chỉ mất nhà thật sự mà còn bị liệt vào danh sách tín dụng đen, cấm vay trong tương lai.

Theo dữ liệu của Guoxinda, chỉ riêng năm 2024 đã có 658.000 căn hộ bị đấu giá tư pháp, tăng hơn 50% so với năm trước. China Index Academy ước tính con số là 768.000, trong khi Hanhai Research Institute đưa ra con số còn cao hơn là 1,6 triệu căn. Đây không chỉ là thống kê kỹ thuật, mà là dấu hiệu cho thấy niềm tin tài chính cá nhân đang sụp đổ hàng loạt.

Vượt qua các chi phí cá nhân là những rủi ro vĩ mô lớn hơn. Các kế hoạch "giữ nhà" này không giải quyết được vấn đề nợ xấu mà chỉ chuyển giao và che giấu nó thông qua các thao tác kế toán và pháp lý phức tạp.

Về lâu dài, việc tích lũy và chuyển nhượng nợ xấu một cách có hệ thống này đang tạo ra một "quả bom hẹn giờ" trong hệ thống tài chính, làm xói mòn niềm tin vào hệ sinh thái tín dụng xã hội của Trung Quốc.

Việc hàng loạt khoản nợ xấu bị mua đi bán lại giữa các công ty quản lý tài sản và các doanh nghiệp “giữ nhà” tạo nên một chuỗi rủi ro ẩn cho hệ thống ngân hàng.

Trong ngắn hạn, nó có thể giúp giảm tỷ lệ nợ xấu trên sổ sách. Nhưng về dài hạn, nó khiến hệ thống tín dụng méo mó, khi giá trị tài sản bị thao túng qua trung gian và niềm tin vào tính minh bạch của thị trường tài chính suy yếu.

Trên bề mặt, phong trào “giữ nhà” cho thấy nỗ lực sinh tồn của người dân Trung Quốc giữa thời kỳ bất động sản rơi tự do. Họ không muốn mất trắng sau nhiều năm trả góp, càng không chấp nhận rằng căn hộ vốn là biểu tượng của sự ổn định và địa vị thì giờ biến thành gánh nặng.

Ở tầng sâu xa hơn, “giữ nhà” là triệu chứng của thách thức bong bóng tài sản xì hơi, niềm tin người mua sụp đổ, và chính quyền vẫn chưa tìm ra cách phục hồi nhu cầu thực.

Những mánh tài chính như “giữ nhà” có thể giúp vài người tạm giữ được chìa khóa căn hộ của mình, nhưng không thể giữ được nền tảng của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Khi giá nhà vẫn tiếp tục giảm, nợ xấu phình to và người dân không còn dám vay, thì dù có “giữ được nhà”, nền kinh tế vẫn chưa thoát khỏi cuộc khủng hoảng niềm tin sâu sắc nhất trong nhiều thập niên.

Tóm lại, phong trào "giữ nhà" là một triệu chứng rõ rệt cho thấy cuộc khủng hoảng bất động sản đã đi sâu vào tầng lớp trung lưu, buộc họ phải tìm kiếm các biện pháp cuối cùng để cứu vãn tài chính cá nhân.

Giải pháp thực sự cho Trung Quốc không nằm ở việc học cách "giữ nhà", mà phải là việc hồi sinh nền kinh tế và thị trường việc làm để phục hồi khả năng thanh toán nợ của người dân. Nếu không, các thủ thuật tinh vi này sẽ chỉ làm tăng thêm sự bất ổn tiềm ẩn dưới bề mặt của một cuộc khủng hoảng lớn hơn.

*Nguồn: SCMP, Fortune, BI