Liệu thị trường bất động sản năm 2020 có bất ổn?

Thị trường BĐS nhà ở cả nước trong năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Cụ thể, theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, lượng cung BĐS năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ đạt 61,5% so với năm 2018. Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018.

Trong đó, tại thị trường Hà Nội có hiện tượng lượng cung căn hộ chào bán đang phát triển mất cân đối giữa các vùng. Cụ thể, tại Long Biên, Gia lâm, Hà Đông,.. lượng cung rất lớn cung vượt xa so với nhu cầu sử dụng của khách hàng. Trong khi tại một số quận trung tâm Hà Nội, nhu cầu vẫn rất lớn nhưng lượng cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn.

Theo ghi nhận, trong quý 1 và quý 2/2019, sự khan hiếm sản phẩm mới đã đẩy tỉ lệ hấp thụ sản phẩm BĐS tại Hà Nội lên mức khá tốt. Đến quý 4/2019, tiếp tục khan hiếm sản phẩm mới khiến tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh do giá BĐS tăng cao.

Ở các đô thị lớn, sản phẩm BĐS mới tiếp tục khan hiếm khiến tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh do giá BĐS tăng cao. Ảnh: Hạ Vy

Sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội tăng 3-5%.

Tại Tp.HCM, từ quý 2/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi sự tăng giá. Giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý. Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch rất lớn, một số dự án cao cấp giá lên tới 250tr/m2.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, cả năm 2019 tại Tp.HCM có 47 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng (Quý 1: 12 dự án; quý 2: 13 dự án; quý 3: 7 dự án; quý 4: 15 dự án). Tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Tp.HCM luôn duy trì ở mức rất cao (trên 70%).

Nhìn lại năm 2019, tại các đô thị lớn (Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án BĐS đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định Pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai….tại các dự án.

Lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân: Hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá BĐS có hiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh BĐS bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ; Tâm lý e ngại lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường BĐS xuất hiện nhiều dự án BĐS không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Ngoài ra, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăn giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Tp.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước. 

Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá > 50triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)….

“Sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài. 

Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền”, báo cáo Hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra.