Loạt chính sách về đất đai, sổ đỏ thay đổi lớn từ đầu năm nay, người dân cần đặc biệt chú ý

Quy định về phân lô, tách thửa đất

Từ ngày 1/1/2026 quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất được thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254.

Cụ thể, quy định về lối đi được thắt chặt hơn. Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc phải được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Trường hợp người dân tự nguyện dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi chung thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Về diện tích tối thiểu, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn mức diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất. Nếu diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn mức quy định, chủ sở hữu buộc phải thực hiện hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề.

Đối với việc hợp thửa, pháp luật yêu cầu các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Nếu có sự khác biệt về các yếu tố này, người dân phải thực hiện đồng thời các thủ tục điều chỉnh để thống nhất trước khi hợp thửa.

Về quy định chuyển tiếp, những trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị tách thửa, hợp thửa trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được giải quyết thì sẽ tiếp tục được thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254.

Riêng với việc phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích và kích thước theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì sẽ không được thực hiện tách thửa. Quy định này ngoại trừ các bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.

Thêm 3 trường hợp thu hồi đất

Nghị quyết 254 cũng quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/1 đã bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ nhất là thu hồi đất để thực hiện dự án khu thương mại tự do hay trong trung tâm tài chính quốc tế.

Hai là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn mà thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Ba là tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất.

Quy định về đăng ký biến động đất đai

Cũng theo quy định tại Nghị quyết 254, trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Điểm p Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua tài sản khác với thời hạn đăng ký biến động theo quy định Luật Đất đai 2024 thì thực hiện theo quy định Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì cấp chung một sổ đỏ .

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp đất được giao để quản lý quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 mà thuộc quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 thì được xem xét, cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.