"Lối thoát" cho các dự án có đất công xen kẹt

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, thời gian gần đây tại Hà Nội, TP.HCM và một thành phố lớn đang xảy tra tình trạng nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, trong khuôn viên dự án lại có một số diện tích nhỏ là phần đất xen cài do Nhà nước đang quản lý như kênh rạch, mương máng, đường giao thông hay một số công trình công cộng khác.

Giao UBND cấp có thẩm quyền quyết định

Trong khi đó, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công lại quy định phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến tiến độ triển khai dự án bị ảnh hưởng, nhà đầu tư không thể giải quyết triệt để hồ sơ, dẫn đến công trình cũng "dính chàm" vì một vài diện tích không đáng kể này.

Để gỡ khó cho các dự án được yên tâm "đi tiếp", Bộ Tài nguyên Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, Bộ này đề xuất UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư.

Với trường hợp phần diện tích đất công đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, Bộ kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo ghi nhận thực tế, tại TP.HCM năm 2019 không ít dự án rơi phải tình cảnh trên, chỉ vì một mét vuông đất công nhưng cả dự án phải tạm dừng. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát đang triển khai tại quận 7.

Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Trong đó, đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị "tuýt còi" tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây "chui 110 căn biệt thự khi vì chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Hay dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 (chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi, Bình Dương) cũng trong tình cảnh tương tự. Dự án có tổng diện tích 58,6128 ha, giai đoạn đầu do Công ty TNHH SX TM Thiên Phú làm chủ đầu tư theo văn bản số 1950/UB-SX ngày 30/05/2002.

Đến năm 2015, dự án được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi khi công ty này mua trúng đấu giá do ngân hàng đấu giá. Tuy nhiên, khi dự án được công ty Thuận Lợi triển khai, dự án lại rơi vào thế khó khi dính một phần đất công là mương nước, đường đất và một phần nhỏ đất do UBND phường Mỹ Phước quản lý.

Vướng ở đâu, sửa ở đó

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác, bất định hình trong dự án thuộc diện Nhà nước quản lý, chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang là niềm trăn trở chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Một số trường hợp chủ đầu tư xây dựng khi chưa xử lý xong thủ tục cấp phép các khu đất trên, dự án đã bị lập biên bản cũng như xử phạt, yêu cầu ngừng thi công. Việc yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công xây dựng công trình chắc chắn sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư.

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đồng thời chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). Hoặc xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Trao đổi với DĐDN, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TNMT thừa nhận, một dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết được bằng cách thu hồi giao cho nhà đầu tư. Địa phương cần có hướng dẫn thực hiện, không thể cứ thẩm quyền của mình nhưng đẩy lên Bộ và mất rất nhiều thời gian trả lời.

Trong khi đó, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cội nguồn của những vướng mắc trên là do Luật Đất đai chưa quy định chặt chẽ các điều khoản về việc sử dụng đất, nhiều quy định được đưa ra mà khi đi vào thực tế lại gây khó khăn cho doanh nghiệp.

"Do đó, cần sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện mới có thể khắc phục tận gốc vấn đề này. Phải "lăn mình vào thực tế, vướng ở đâu sửa ở đó" để tìm ra những điểm cần sửa đổi thì mới có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp và phát triển thị trường bất động sản" - GS Võ nhấn mạnh.