Đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế đất nước

CÒN NHIỀU NGUỒN THU LỚN TỪ ĐẤT CẦN TỐI ƯU

Số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, tổng thu ngân sách nhà nước 8 tháng năm 2025 ước đạt gần 1.740.000 tỉ đồng, bằng 88,5% dự toán năm và tăng 28,5% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, ngân sách nhiều địa phương lớn "no nê" nguồn thu từ đất.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, nhận định tăng trưởng ngoạn mục về nguồn thu từ đất cho thấy đất đai đang trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước, của doanh nghiệp và người dân. Nhưng để tối ưu hóa được nguồn lực đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế cần phải hoạch định một chiến lược dài hơi, bài bản.

Đầu tiên là khai thác hiệu quả quỹ đất công trải dài từ Bắc đến Nam. Thực tế cho thấy, tại nhiều đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… không khó để bắt gặp hàng loạt khu đất "vàng" từng là trụ sở cơ quan, nhà máy, xí nghiệp nay bỏ hoang hoặc sử dụng tạm bợ. Bên cạnh đó, còn một lượng lớn đất công ích, đất nông trường, đất dôi dư sau quy hoạch chưa được khai thác đúng tiềm năng. Nguồn lực này, nếu tiếp tục để lãng phí, sẽ vừa làm giảm hiệu quả sử dụng đất, vừa khiến ngân sách thất thu.

Tương tự, quỹ đất công sở sau sáp nhập các tỉnh/thành dôi dư khá nhiều phải được khai thác bằng cách đấu giá công khai nhằm tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách và loại bỏ nguy cơ thất thoát. Mặt khác, nhà nước có thể xem đất công như một "vốn mồi" trong các dự án hợp tác công - tư (PPP), BT để thu hút thêm nguồn lực xã hội cho hạ tầng, giáo dục, y tế, công nghệ cao.

Không chỉ dừng ở việc bán đấu giá đất để thu cho ngân sách, cách phân bổ đất công còn phải có tính chọn lọc. Đất gần các tuyến metro, bến xe, cảng biển cần ưu tiên phát triển đô thị nén theo mô hình TOD để nâng cao giá trị khai thác. Những quỹ đất ở vùng ven, vùng vệ tinh nên được chuyển đổi thành khu công nghiệp xanh, logistics, phục vụ tái cấu trúc kinh tế vùng. Đất công không thể chỉ nhìn dưới lăng kính thương mại khi một phần quỹ đất dôi dư cần được dành cho nhà ở xã hội, tái định cư để giải quyết bài toán chỗ ở cho người thu nhập thấp,

công nhân, lao động nhập cư. Cũng cần mạnh dạn chuyển một số khu đất công nhỏ lẻ thành công viên, bãi đỗ xe, chợ dân sinh, nhằm gia tăng phúc lợi công cộng, đồng thời gián tiếp làm tăng sức hấp dẫn của đô thị đối với nhà đầu tư.

"Khi được sử dụng đúng cách, quỹ đất công dôi dư có thể trở thành đòn bẩy mạnh mẽ, vừa tăng nguồn thu ngân sách, vừa tạo quỹ đất phát triển thương mại - công nghiệp - dịch vụ, vừa nâng cao chất lượng sống đô thị. Ngược lại, nếu tiếp tục để đất công bị bỏ hoang, sử dụng manh mún hoặc phân bổ tùy tiện, đây sẽ vẫn là một nút thắt lớn kìm hãm tăng trưởng. Vấn đề không còn là có nên khai thác mà là khai thác như thế nào. Và câu trả lời chỉ có thể nằm ở một cơ chế quản trị minh bạch, công khai, công bằng để quỹ đất công thực sự trở thành nguồn lực phát triển quốc gia, chứ không biến thành tài sản riêng của một nhóm lợi ích nào", ông Nguyễn Hoàng hiến kế và nói thêm rằng khi làm các tuyến đường mới như đường vành đai, metro, cầu... cần mở rộng quỹ đất thu hồi hai bên để mang đấu giá thu hồi vốn làm dự án. Phần dôi dư tiếp tục đi thu hồi, thực hiện các dự án khác và đầu tư trở lại cho xã hội. Tại các tuyến metro, TOD đang là xu hướng tất yếu để tạo các đô thị nén như cục nam châm hút dân cư, giảm tải áp lực cho các trung tâm đô thị lớn. Việc giảm áp lực cho nội đô/trung tâm đô thị cũng chính là hình thành chuỗi đô thị vệ tinh quanh vành đai, hạn chế dồn nén dân cư vào trung tâm.

"Cách làm này từng thành công ở đường Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè cũ), TP.HCM, khi con đường được mở rộng ra hai bên. Đất thu hồi được đem đấu giá đã mang về cho TP.HCM một nguồn thu khổng lồ, vượt quá số tiền ngân sách đã bỏ ra làm đường. Nhiều quốc gia đã chứng minh TOD không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn gia tăng giá trị đất quanh các ga metro, trạm xe buýt nhanh. Nếu quản lý chặt chẽ, nguồn giá trị tăng thêm này có thể trở thành ngân sách để tái đầu tư hạ tầng", ông Nguyễn Hoàng phân tích.

KÍCH HOẠT THỊ TRƯỜNG MÀ KHÔNG SỢ BONG BÓNG

Khi quỹ đất được đưa vào khai thác sẽ kích hoạt thị trường bất động sản (BĐS) phát triển. Vậy giải pháp nào để thị trường không tạo ra bong bóng tài sản, nóng lạnh thất thường? Theo thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM), thị trường BĐS được ví như "tấm gương" phản chiếu sức khỏe của nền kinh tế. Một thị trường vận hành ổn định, minh bạch không chỉ hút vốn đầu tư, kích thích sản xuất, tiêu dùng, tạo việc làm mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách và an sinh xã hội. Ngược lại, khi thị trường méo mó, đầu cơ tràn lan, giá cả biến động thì niềm tin xã hội sẽ suy giảm và chính sách phát triển bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh VN bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, BĐS trở thành trụ cột quan trọng, song nếu không kiểm soát tốt, dễ rơi vào sốt ảo, bong bóng, gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Để thị trường tăng trưởng ổn định và lành mạnh, cần đồng bộ các giải pháp.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đầu tiên theo ông Ngô Gia Hoàng, cần xây dựng khung pháp lý đồng bộ, hoàn chỉnh phù hợp thực tiễn để điều tiết thị trường. Luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS, luật Nhà ở và các văn bản liên quan cần gắn kết chặt chẽ, quy định rõ ràng, tránh chồng chéo, đảm bảo khả thi. Xây dựng khung pháp luật vừa phải tạo thuận lợi cho đầu tư, vừa đủ chặt chẽ để ngăn đầu cơ, thổi giá, bảo vệ quyền lợi người dân và nhà đầu tư.

Tiếp đến, đảm bảo sự công khai, minh bạch thông tin. Lâu nay thị trường BĐS luôn được coi là thị trường không hoàn hảo vì các thông tin về hàng hóa BĐS (tình trạng pháp lý, quy hoạch...) thường không đầy đủ và ít được phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Do đó, khi các thông tin về quy hoạch, giá đất, tình trạng pháp lý và tiến độ của các dự án BĐS được công khai, cập nhật thường xuyên, thị trường sẽ vận hành lành mạnh, gắn với nhu cầu thật.

Thứ nữa, bảo đảm định giá đất và cơ chế đấu giá, đấu thầu minh bạch. Việc định giá đất nhà nước phải theo nguyên tắc thị trường, có sự tham gia của tổ chức tư vấn độc lập và cơ chế giám sát chặt chẽ, nhằm phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu giá, đấu thầu phải bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, tránh lợi ích nhóm, quân xanh quân đỏ để "thổi giá", trục lợi. Khi giá đất được xác lập khách quan và quy trình đấu giá, đấu thầu minh bạch, thị trường sẽ vận hành ổn định, tạo môi trường đầu tư công bằng và góp phần hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản.

Điều tất yếu là kiểm soát chặt chẽ hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS, bảo vệ người mua. Theo đó, cần siết chặt điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, yêu cầu dự án phải có pháp lý đầy đủ, có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi huy động vốn, sử dụng hợp đồng mẫu, công khai thông tin... để ngăn chặn dự án "ma" hoặc thổi giá. Bên cạnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu và cấp tín dụng cho BĐS cần được kiểm soát chặt, hướng đến các dự án có tính khả thi, hạn chế chủ đầu tư yếu kém về tài chính.

Quan trọng hơn là sử dụng hiệu quả công cụ thuế để chống đầu cơ. Nhà nước cần áp dụng linh hoạt các công cụ tài chính như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS để hạn chế tình trạng giao dịch lướt sóng, đầu cơ, bỏ hoang đất. Việc áp dụng đồng bộ công cụ thuế và tài chính sẽ tạo lập thị trường minh bạch, ổn định và lành mạnh hơn.

Và cuối cùng, theo ông Ngô Gia Hoàng là định hướng phát triển cân bằng các phân khúc trên thị trường. Nhà nước cần có chính sách phân bổ quỹ đất hợp lý, dành ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động. Đồng thời hỗ trợ tín dụng ưu đãi và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào những phân khúc này, tạo điều kiện cho người trẻ mua nhà. Điều này sẽ giúp thị trường đáp ứng nhu cầu ở thực, giảm nguy cơ bong bóng tài sản và góp phần bảo đảm an sinh xã hội, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế bền vững.

ĐƯA NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ

VN đang bước vào giai đoạn quan trọng với mục tiêu trở thành nước thu nhập cao vào năm 2045. Nên theo TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, tài nguyên đất đai và sản phẩm BĐS sẽ là một nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế VN. Hiện nay giá trị nguồn lực đất đai ở VN rất lớn, ước tính chiếm khoảng 3 - 4 lần GDP/năm nếu tính theo giá thị trường. Đất đai là nguồn lực kinh tế trọng yếu khi vừa là tư liệu sản xuất (nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ), vừa là tài sản đảm bảo tín dụng, vừa tạo nguồn thu lớn từ đất (thuế, tiền sử dụng đất, đấu giá). Giá đất liên tục tăng trong 10 - 15 năm qua, đặc biệt ở khu vực đô thị, ven khu công nghiệp, hạ tầng giao thông mới cũng đã dẫn đến vấn đề giá đất thị trường và bảng giá nhà nước còn chênh lệch lớn, gây khó cho việc định giá, bồi thường, đấu thầu. Đặc biệt là nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả, nhiều diện tích sử dụng sai mục đích, bỏ hoang hoặc phân lô manh mún, làm giảm hiệu quả kinh tế tổng thể.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Do vậy, để tối ưu nguồn lực đất đai vào tăng trưởng kinh tế trong kỷ nguyên mới của đất nước, để trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045, TS Đinh Thế Hiển cho rằng cần phải hoàn thiện cơ chế định giá và thuế đất bằng cách thu hẹp khoảng cách giữa giá đất nhà nước và thị trường, từ đó giúp thị trường minh bạch và giảm đầu cơ. Cần áp dụng thuế lũy tiến với đất bỏ hoang, đầu cơ để hạn chế găm giữ, đưa đất vào sản xuất - kinh doanh. Để tăng thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tái đầu tư hạ tầng, cần đấu giá đất minh bạch, thuế chuyển nhượng. Song song đó cần quy hoạch rõ quỹ đất cho công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, dịch vụ, tránh BĐS hóa toàn bộ. "Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá hợp lý để đáp ứng nhu cầu thực, thay vì chỉ tập trung nhà ở cao cấp như hiện nay. Muốn khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cũng cần kiểm soát dòng vốn đầu cơ ngắn hạn vào đất nền, ưu tiên tín dụng cho BĐS phục vụ sản xuất, nhà ở xã hội, khu công nghiệp. Đẩy mạnh huy động vốn qua trái phiếu, quỹ đầu tư BĐS thay vì phụ thuộc vay ngân hàng", ông Hiển nhấn mạnh.

TS Đinh Thế Hiển cũng khuyến nghị ứng dụng công nghệ và minh bạch thông tin khi xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia để người dân, doanh nghiệp tiếp cận giá thật, quy hoạch thật. Minh bạch thông tin quy hoạch, tránh tình trạng "thổi giá đất" theo tin đồn. Khi giá đất tăng nhờ hạ tầng, một phần giá trị tăng thêm phải quay lại cho nhà nước và cộng đồng thông qua thuế, phí phát triển đô thị. Áp dụng mô hình "thu hồi đất - đấu giá - tái phân bổ" để công bằng giữa nhà đầu tư và xã hội.