Lương hơn 40 triệu đồng/tháng, vay thêm vốn ngân hàng đầu tư căn hộ cho thuê, cặp vợ chồng trẻ "lao đao" vì dịch

"Ngộp hàng", bán cắt lỗ khi đầu tư bất động sản là câu chuyện không mấy hiếm gặp, đã từng được chia sẻ rất nhiều trên các phương tiện truyền thông. Nhưng thực tế nhiều khách hàng không am hiểu về thị trường hiện nay vẫn rất dễ gặp phải.

Bên cạnh việc mua bán sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý và rơi vào vòng xoáy tranh chấp, không ít khách hàng dù đã tính toán kỹ lưỡng vẫn không tránh khỏi việc vay mượn ngân hàng quá nhiều nhưng không lường trước rủi ro về kinh tế hay khả năng chi trả. Một khi biến cố xảy ra thì không thể trở tay kịp.

Đó là câu chuyện của vợ chồng anh Trần Văn M. (ngụ Tp.HCM). Những ngày cả Tp.HCM giãn cách vì dịch, thì anh M. lại phải liên tục trao đổi với môi giới để rao bán cắt lỗ căn hộ trót mua vào cuối năm 2020, với mức vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ.

Anh M. cho biết, vào khoảng tháng 12/2020, sau khi nghe bạn bè giới thiệu một dự án ở quận 12 với mức giá bán khá rẻ, chỉ khoảng 2,6 tỷ đồng cho 1 căn hộ 75m2. Sau thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng, cũng như bạn bè chia sẻ về việc đã kiếm lời từ việc đầu tư căn hộ chung cư nên anh M. quyết định thế chấp căn nhà hiện đang cư ngụ của gia đình để vay mua căn hộ.

Thời điểm đó, vợ chồng anh M. chỉ có trong tay gần 1 tỷ đồng, phải vay ngân hàng thêm 1tỷ 600 triệu đồng (gần 70% giá trị của sản phẩm). Sau khi vay ngân hàng và chốt hợp đồng mua bán thành công, anh M. nuôi hy vọng 1-2 năm sau căn hộ sẽ có giá bán chênh lệch khoảng 300 triệu đồng. Nếu trừ đi khoản tiền phải trả ngân hàng, thì vẫn còn khoản lời đáng kể.

Anh M. cho biết, lý do vợ chồng anh đưa ra quyết định như trên là bởi tính riêng thu nhập của 2 vợ chồng anh mỗi tháng cũng hơn 40 triệu đồng. Ngoài ra, qua thời gian tìm hiểu và được môi giới chia sẻ, anh M. được biết dự án mà anh đã mua có giá cho thuê khá tốt. Với mỗi căn 1 phòng ngủ có giá thuê không dưới 5 triệu đồng.

Còn đối với căn hộ 2 phòng ngủ thì mức giá thuê vào khoảng 8-9 triệu đồng. Quyết định mua căn hộ đã bàn giao, vợ chồng anh M. hy vọng có thể cho thuê thu tiền được ngay, sau đó dùng chính số tiền cho thuê này để trừ vào khoản tiền hàng tháng phải đóng ngân hàng.

Như vậy, với khoản tiền lãi vay + gốc hàng tháng khoảng 20 triệu đồng, anh M. dùng 9 triệu đồng tiền thuê căn hộ để trả gốc và bù thêm 11 triệu đồng tiền lãi vay. Với cách làm này, mỗi tháng vợ chồng anh M. vẫn có thể dư ra khoảng 30 triệu đồng để chi tiêu sinh hoạt cho cả gia đình 2 thế hệ bao gồm 4 người lớn, 2 trẻ nhỏ.

Tuy nhiên, khi mua được căn hộ, anh M. gửi môi giới tìm khách thuê nhưng cũng chật vật vì khu vực nơi anh M. mua căn hộ có số lượng nhà cho thuê giá rẻ khá nhiều. Xung quanh khu vực dự án là công nhân sinh sống, đa phần họ chỉ có thể chi ra tháng từ 2-5 triệu để thuê nhà. Chật vật mãi đến 4 tháng sau, anh M. mới có thể tìm được khách thuê với giá chỉ 7 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn 2 triệu so với kỳ vòng. Như vậy những tháng đầu tiên anh M. gần như phải bù lỗ vào việc để trống căn hộ.

Tuy vậy, mọi việc vẫn êm xuôi cho đến khi dịch bệnh bắt đầu bùng phát mạnh và trở nên khó kiểm soát vào đầu năm 2021. Khi dịch bệnh ập đến, gia đình trẻ hiện đang thuê căn hộ của vợ chồng anh M. bất ngờ xin chuyển nơi ở vì thu nhập giảm mạnh. Mặc dù anh M. sau đó đã giảm tiếp 1 triệu đồng giá thuê mỗi tháng cho cặp vợ chồng này, nhưng họ vẫn dọn đi sau đó vài tháng.

Đến giữa năm 2021, tình hình dịch bệnh tiếp tục diễn biến hết sức căng thẳng, hàng loạt căn hộ cho thuê rơi vào trạng thái bỏ trống, căn hộ của anh M. cũng đóng cửa im ỉm nhiều tháng liền khiến vợ chồng anh mất đi một khoản thu nhập từ tiền thuê nhà. Lúc này khoản tiền 20 triệu đồng phải trả ngân hàng mỗi tháng là áp lực vô cùng lớn đối với 2 vợ chồng anh.

Không chỉ vậy, trong những ngày giãn cách xã hội, vợ anh M. vốn làm việc trong lĩnh vực truyền thông nay phải nghỉ việc làm tại nhà với mức lương giảm xuống hơn 1 nửa. Còn anh M., với tính chất công việc phải giao tiếp nhiều thì nay cũng phải nghỉ làm không lương (chỉ nhận được khoản hỗ trợ rất ít từ phía công ty đang gặp khó khăn vì dịch).

Lúc này, anh M. lao đao vì hàng tháng không đủ tiền trả ngân hàng, cộng với hàng trăm khoản chi tiêu khác trong gia đình. Cực chẳng đã, vợ chồng anh M. phải huy động 2 bên nội ngoại cùng giúp đỡ tiền ăn tiêu sinh hoạt mỗi tháng, còn vợ chồng cố gồng gánh để trả ngân hàng. Anh M. hiện đang gấp rút rao bán căn hộ với giá gốc nhưng chưa thể tìm được khách mua, khi mà lượng hàng tồn ở dự án vẫn còn khá nhiều. Trong những ngày toàn Tp.HCM tiếp tục giãn cách, anh M. có lẽ còn gặp khó khăn rất nhiều với tình hình thu nhập hiện tại.

Đây là một câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư gặp phải khi mới gia nhập thị trường. Trên thực tế, đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư sinh lời cao, thậm chí nhiều người đã giàu lên nhanh chóng chỉ sau vài năm tham gia lĩnh vực này. Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp rơi vào thế "ngộp hàng" phải bán cắt lỗ do đầu tư không đúng chỗ, vào thị trường không đúng lúc, và quan trọng hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi nền kinh tế đang nhiều biến động vì dịch bệnh.

Do đó, các chuyên gia đều khuyến cáo người mua hết sức thận trọng, chỉ nên vay tối đa 30-50% hoặc không vay tiền để mua bất động sản vào thời điểm này để tránh rủi ro. Ngoài ra, nếu mua bất động sản để chờ cơ hội bán chênh lệch vào thời điểm này gần như không thể, người mua cần hạn chế tính phương án lướt sóng. Nếu mua phải có dòng tiền ổn định, chấp nhận chờ từ 2-3 năm hoặc sau khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn mới có thể bán ra để thu lại dòng tiền.