Phía sau những màn giành quyền mua căn hộ

Giữa lúc thị trường chung cư tiếp tục điệp khúc tăng giá, những hình ảnh chen lấn, xô đẩy để tranh giành quyền mua căn hộ tại một dự án ở TP HCM mới đây đã phơi bày một thực trạng đáng lo ngại.

Đủ chiêu trò thổi giá

Cuối tuần qua, một đoạn clip ghi lại cảnh hàng chục người chen lấn, xô đẩy trong khán phòng một sự kiện mở bán quyền mua căn hộ diễn ra ở phường An Khánh, TP HCM để tranh giành phiếu đăng ký đã gây xôn xao dư luận. Trong video, một phụ nữ mặc vest phát phiếu, ngay lập tức bị đám đông bao quanh, nhiều người vừa la hét vừa lao vào giành giật. Thậm chí, hai phụ nữ còn trèo cả lên bàn, đè lên nhau để lấy cho được tờ giấy màu xanh được cho là phiếu đăng ký. Không gian trở nên hỗn loạn như một phiên chợ.

Thống kê của ban tổ chức, có hơn 2.000 khách đăng ký trong khi số căn hộ mở bán chỉ hơn 500, tức tỉ lệ cạnh tranh hơn 1 chọi 4, dù giá bán không hề rẻ (khoảng 58 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế GTGT và chiết khấu). Chính sự chênh lệch này khiến buổi bán hàng trở nên náo loạn, thậm chí mang màu sắc đầu cơ, giành giật.

Nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền cũng ghi nhận cảnh người mua chen nhau đăng ký. Diễn biến tương tự cũng xảy ra ở các sự kiện mở bán căn hộ Bcons City ở Dĩ An (TP HCM ) hay Destino Centro tại Phúc Yên (Tây Ninh) gần đây do mức giá khá thấp so với mặt bằng chung, chỉ khoảng 1,5-1,7 tỉ đồng mỗi căn hộ trên 50 m2.

Điều đáng nói, nhiều khách hàng đã có nhà ở nhưng vẫn tìm cách mua thêm, thậm chí tìm cách lọt vào diện mua nhà ở xã hội để chờ tăng giá bán lại. Một nhà đầu tư không ngần ngại chia sẻ chỉ cần đặt cọc từ giai đoạn đầu với mức chiết khấu lên tới 12% và "lịch sử" tăng giá sau bàn giao của chủ đầu tư, khiến việc đặt cọc từ sớm trở thành một canh bạc chắc thắng.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực, bên cạnh những vướng mắc pháp lý về nguồn cung, một nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng phi mã thời gian qua, có thể kể đến tình trạng đầu cơ, thổi giá. Chuyên gia này dẫn một khảo sát với gần 600 nhà đầu tư bất động sản, có đến 86% dự kiến bán tài sản trong vòng 1 năm, tỉ lệ này cho thấy yếu tố đầu cơ chiếm trọng số rất lớn, phản ánh rõ nét mục tiêu kiếm lời nhanh chóng, thay vì giữ tài sản lâu dài.

Tuy nhiên, "vai chính" trong câu chuyện này, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, chính là các chủ đầu tư. Họ chủ động tạo ra các cơn sốt ảo bằng cách tung hàng nhỏ giọt hoặc đưa ra các chính sách hấp dẫn. "Cảnh tượng "tranh mua" ở một dự án với hơn 2.000 khách đặt mua nhưng chỉ có hơn 500 căn hộ được mở bán là một minh chứng rõ nét. Tỉ lệ 1 chọi 4 dù có thể mang lại lợi nhuận tức thời, lại tạo ra sự hỗn loạn và mất cân bằng cung - cầu" - ông Quang phân tích.

Cần sự quyết liệt của cơ quan quản lý

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Giám đốc Công ty CP BĐS Việt Á, cũng nhất trí rằng những cảnh "ồn ào" tại các đợt mở bán phần lớn xuất phát từ chủ đầu tư. "Khi muốn tạo sự chú ý, họ sẽ có đủ chiêu trò để làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm. Trên thực tế, số lượng booking (giữ chỗ) trước ngày mở bán thường được dùng để đo lường mức độ quan tâm của khách hàng đối với dự án. Nếu chủ đầu tư dự kiến tung ra 500 căn, họ thường yêu cầu các sàn phải nhận lượng booking gấp 4-5 lần số đó" - ông nói.

Thêm vào đó, nhiều dự án còn áp dụng cách bán đợt đầu với giá rẻ hơn đợt sau. Khi khách hàng không kịp mua ở giai đoạn 1, tâm lý tiếc nuối khiến họ buộc phải chuyển sang mua ở giai đoạn sau với mức giá cao hơn. Nếu các sàn không hoàn thành chỉ tiêu này, họ có nguy cơ bị phạt tiền ký quỹ, đồng thời mất uy tín với khách hàng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân lại rất lớn. Đây là một điểm nghẽn lớn, tạo điều kiện cho đầu cơ lộng hành, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.

Để kiểm soát và ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, các chuyên gia và DN đang trông chờ sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước. Theo ông Tạ Trung Kiên, để giảm tình trạng náo loạn và ngăn chặn các cơn sốt ảo, cơ quan quản lý Nhà nước cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc tung nguồn cung của chủ đầu tư, tránh để xảy ra tình trạng đầu cơ, găm hàng và thổi giá.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, bản chất của việc BĐS tăng giá liên tục là do Nhà nước chưa có công cụ điều tiết và kiểm soát giá hiệu quả. Đặc biệt, việc áp dụng bảng giá đất mới quá cao cùng với giá vật tư tăng đột biến đã đẩy giá thành xây dựng lên cao. Để khống chế giá bán, cần có công cụ điều tiết 2 yếu tố cơ bản này.

Chuyên gia này kiến nghị cần tăng cường quản lý chặt chẽ hơn đối với các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và tái định cư, nhằm ngăn chặn tình trạng "sang tay" kiếm lời bất chính. Ông dẫn chứng thực tế đã có trường hợp 1 suất mua nhà tái định cư được sang tay với khoản lợi nhuận lên đến 1,2-1,8 tỉ đồng, để cho thấy những kẽ hở lớn trong quản lý. "Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở quốc gia với quy mô lớn hơn để đáp ứng nhu cầu thực của xã hội" - ông Thuận đề nghị.