Lý do Singapore không bao giờ xảy ra bong bóng BĐS: Chính phủ trở thành 'tay to' đầu cơ, thâu tóm 90% đất đai, xây nhà bán lại cho dân

Đôi khi, quản lý với sự can thiệp của chính phủ lại hiệu quả hơn để mặc cho một thị trường tự do bị điều chỉnh bởi "bàn tay vô hình". Những chuyên gia theo đuổi thuyết "bàn tay hữu hình" có sự can thiệp của nhà nước thường lấy ví dụ về các cuộc khủng hoảng 2008 cho mất kiểm soát của thị trường tự do, đặc biệt là trong các bong bóng đầu cơ bất động sản.

Một ví dụ điển hình cho thành công của quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản là Singapore. Quốc đảo sư tử này chỉ có diện tích 728,3 km2 với mật độ dân số lên tới 7.804 người/km2 nhưng chính phủ lại quản lý rất tốt thị trường bất động sản, tránh được những bong bóng đầu cơ gây đổ vỡ lớn. Nguyên nhân chính nằm ở hệ thống nhà ở công mà Singapore đã mất công xây dựng từ hàng chục năm vừa qua.

Nhà giá rẻ tại Singapore không "sang" nhưng đủ để người dân sinh sống

Người người có nhà

Khoảng 78,7% công dân Singapore sống trong các khu nhà giá rẻ do chính phủ xây dựng. Trái với hình ảnh tồi tàn, chất lượng thấp của những khu nhà công tại nhiều nước, những khu chung cư giá rẻ do chính phủ Singapore xây dựng có chất lượng khá tốt và đặc biệt là vừa túi tiền của người dân.

Trên thực tế ngay từ thời kỳ đầu giành độc lập, Cố Thủ tướng Lý Quang Diệu của Singapore đã có tầm nhìn rất xa khi xác định phải đáp ứng được nhu cầu nhà ở, sở hữu đất đai cũng như quy hoạch lại toàn bộ xã hội nếu muốn phát triển đất nước.

Bởi vậy, Hội đồng phát triển nhà ở quốc gia (HDB) đã được thành lập vào năm 1960 để thâu tóm bất động sản và xây dựng những khu nhà công với hợp đồng thuê 99 năm cho người dân. Các công dân Singapore có thể bỏ tiền ra mua lại nhà với mức giá cao hơn, hoặc chấp nhận thuê đến hết hạn rồi chuyển sang khu khác.

Hiện nay, chính phủ Singapore là nhà đầu cơ bất động sản lớn nhất tại chính quốc gia này khi sở hữu đến 90% đất đai. Chính nhờ sự can thiệp này của chính phủ mà người dân có thể chuyển từ những ngôi nhà lụp xụp sang các khu chung cư được quy hoạch rõ ràng.

Ngoài lợi ích tránh được những bong bóng đầu cơ bất động sản, việc HDB quy hoạch rõ ràng những khu chung cư công vệ tinh xoay quanh trường học, bệnh viện, siêu thị, sân chơi... đã tạo nên một khung cảnh Singapore hiện đại và phồn vinh như ngày nay. Nếu dạo quanh các khu nhà giá rẻ, bạn sẽ thấy bất kỳ chung cư nào cũng được kết nối với hệ thống trạm tàu điện (MRT) hoặc xe buýt kết nối toàn thành phố.

Do được sự quản lý nhất quán của chính phủ nên đất đai tại Singapore được dùng đúng mục đích và đạt hiệu quả cao nhất. Bình quân mỗi năm HDB cung cấp khoảng 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người dân và chúng được quy hoạch chi tiết dựa trên tốc độ tăng dân số, phân bổ theo người gốc Hoa, Ấn hay Malaysia nhằm tránh các xung đột không cần thiết.

Đặc biệt, việc chính phủ quy hoạch bất động sản đã giúp xóa nhòa khoảng cách giàu nghèo tại Singapore khi trước đây giới nhà giàu sống trong các căn biệt thự xa hoa còn người dân thường ở tại những khu lụp xụp vào thời kỳ đầu độc lập.

Với mục tiêu cuối cùng là cung cấp nhà giá rẻ cho người dân nên việc thiết kế, xây dựng và chào bán cũng rất linh động. Cơ quan HDB sẽ tùy tình hình để quy hoạch và chào bán hoặc cho thuê với mức giá ưu đãi cho các công dân.

Thậm chí những người mua nhà lần đầu và lần 2 còn được chính phủ hỗ trợ tài chính nếu họ không thể chờ đến khi căn hộ chung cư xây dựng xong mà chuyển qua giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Thông thường nhà ở trên thị trường thứ cấp tại Singapore, nghĩa là những người sở hữu nhà giá rẻ mua đi bán lại đắt hơn 1/4 đến 1/5 lần so với giá chung cư công. Đối với các dự án được xây dựng bởi doanh nghiệp tư nhân, giá nhà thường đắt tối thiểu gấp 3 lần. Phân khúc này thường nhắm đến đối tượng nhà giàu hoặc người nước ngoài không được HDB hỗ trợ.

Chính nhờ sự can thiệp hữu hiệu của chính phủ mà Singapore gần như không có người vô gia cư. Các ngôi nhà giá rẻ nơi đây dù tẻ nhạt nhưng vẫn an toàn, sạch sẽ, đáp ứng các yêu cầu tối thiểu cho người dân sinh sống. Tất nhiên, những ngôi nhà cũ sẽ được xem xét dỡ bỏ và người dân tại đây sẽ được quyền ưu tiên chọn mua tại các khu chung cư giá rẻ mới xây.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Singapore hiện lên tới 91% và trở thành một trong những nước có tỷ lệ này cao nhất thế giới.

Tất nhiên để làm được điều đó thì chính phủ cũng phải tốn khá nhiều ngân sách. Bình quân mỗi năm Singapore phải chi gần 3% ngân sách để phát triển nhà ở xã hội và chính phủ đã phải tài trợ đến 28 tỷ Singapore Dollar, tương đương 21 tỷ USD cho HDB kể từ khi cơ quan này được thành lập.

Tiết kiệm cho người dân

Việc Singapore trở thành nhà đầu cơ bất động sản lớn nhất nước giúp người dân nơi đây tránh được các áp lực về nhà ở so với các thị trường phát triển khác như Hong Kong, Đài Loan, London. Tất nhiên việc hỗ trợ này chỉ dành cho công dân chính thức của Singapore, thậm chí người nước ngoài nhập quốc tịch vào đây cũng không được hưởng toàn bộ hỗ trợ từ HDB.

Những người nhập tịch chỉ có thể mua nhà ở thị trường giao dịch thứ cấp chứ không được ưu tiên nhà giá rẻ mới xây. Họ cũng không được chính phủ hỗ trợ tài chính cùng các chính sách ưu đãi khác.

Đất chật người đông nên Singapore phải chặn đứng thị trường đầu cơ

Ngoài việc chống đầu cơ bất động sản, quy hoạch tổng thể được bộ mặt thành phố, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho phần lớn người dân và dẹp yếu tố "cầu ảo" trên thị trường, sự can thiệp của chính phủ Singapore còn đảm bảo lợi ích an sinh xã hội cho công dân.

Bởi người dân hầu như có nhà sau khi nghỉ hưu nên các hộ gia đình sẽ tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể dành cho những nhu cầu khác. Chính phủ Singapore còn có những chính sách như ở với bố mẹ được chiết khấu giá mua nhà, qua đó khuyến khích con cái chăm sóc cha mẹ. Những cặp vợ chồng mới cưới cũng được ưu tiên trong danh sách chọn mua nhà giá rẻ mới.

Đối với người độc thân, họ cũng được hỗ trợ mua nhà nhưng chỉ khi đã 35 tuổi trở lên và chưa kết hôn. Quy định này nhằm khuyến khích người trẻ ở với cha mẹ đến khi kết hôn, trừ khi họ đủ giàu để mua nhà trên thị trường thứ cấp với giá cao.

Rõ ràng, một thị trường có sự can thiệp của "bàn tay hữu hình" là nhà nước chưa chắc đã tệ hơn mô hình thị trường tự do mà nhiều nhà kinh tế ca ngợi.