Lý giải nguyên nhân “cơn sốt” đất nền cục bộ ở một số khu vực

Bằng thời điểm đầu năm 2018, đến “hẹn lại lên”, đất nền lại diễn biến “nóng sốt” cục bộ ở một số khu vực ngay đầu năm nay. Nếu như năm ngoái, phạm vi nóng sốt trên cả nước rộng hơn thì hiện nay co cụm tại các khu vực ít được nhắc đến trong cơn sốt thời gian qua. Câu hỏi đặt ra là, tại sao đất nền vẫn là phân khúc dễ tái sốt trên thị trường và thường tăng nhiệt rõ nét nhất vào giai đoạn đầu năm.

Một số chuyên gia trong ngành đã đồng quan điểm, tâm lý vẫn là căn nguyên của câu chuyện sốt đất nền. Trong đó, tâm lý sở hữu đất lâu dài, tâm lý đám đông và tâm lý hưởng chênh lệch cao đã và đang tạo đà cho thị trường diễn biến khó lường trong suốt gần 5 năm qua và có thể tiếp diễn trong giai đoạn tới.

Tâm lý sở hữu nhà dất vĩnh viễn tác động đến nhu cầu mua của thị trường đất nền

Một số lý do khiến đất nền dễ tái sốt được đúc kết từ quan điểm của các chuyên gia, nhà đầu tư trong lĩnh vực này:

Tâm lý còn nặng về nhà đất: Theo các chuyên gia, mặc dù người ở thực hiện nay đã có cái nhìn khác nhau giữa việc ở chung cư và nhà đất; thậm chí nhiều người sẵn sàng bán nhà để ở chung cư nhưng nếu so sánh tương quan trên thị trường, tỉ lệ người muốn sở hữu nhà đất vẫn cao hơn tỉ lệ người mua căn hộ trên cao. Ở khu vực ven hay các tỉnh lân cận các TP lớn hiện nay, thực tế, chỉ khi bất đắc dĩ như không đủ tài chính để sở hữu nhà đất thì người mua mới nghĩ đến việc sở hữu chung cư với giá trị thấp hơn. Tuy không đánh đồng nhu cầu của đối tượng khách hàng nhắm đến căn hộ cao cấp trên thị trường nhưng khách quan mà nói, tâm lý của đa số người mua nhà hiện nay, nếu có trong tay trên dưới 3 tỉ đồng, đa số họ đều nghĩ đến việc sở hữu đất (xây nhà) hoặc nhà phố xây sẵn. Nếu khi đặt ra bài toán tiện ích, một số ít sẽ dịch chuyển từ nhà phố sang chung cư. Theo các chuyên gia, chính tâm lý sở hữu tài sản lâu dài và số lượng người dồn vào nhà đất nhiều là căn nguyên khiến đất nền luôn được chuộng ở mọi giai đoạn và giá biến động tăng.

Đa dạng đối tượng và nhu cầu khách hàng: Đất nền là loại hình vừa tác động đến nhu cầu ở thực, vừa dễ tác động đến nhu cầu đầu tư vì mọi lứa tuổi đều có thể tham gia được. Nếu căn hộ còn khá “mới lạ” trong danh mục đầu tư của những khách hàng có tuổi thì ngược lại, đất nền đáp ứng được cả về tâm lý sở hữu lâu dài, của để dành và là kênh đầu tư họ có thể theo đuổi đường dài. Do đó, sự tác động đến thị trường ở nhóm số đông tạo nên những hiệu ứng tích cực. Đây chính là căn cứ để phân khúc này dễ biến động giá và “hút” lượng lớn người tham gia vào. Khi nhiều người cùng lúc tham gia thị trường, tự khắc nó đẩy sóng, hùa theo.

Không phân hạng theo cấp bậc: Căn hộ thì chia thành căn hộ cao cấp, trung cấp, bình dân và bán với mức giá tương ứng. Với đất nền, việc sở hữu không phân biệt cấp bậc. Do đó, giá bán cũng không quy định rõ nét. Đây chính là cơ hội để bên bán có thể tự tạo sóng bằng giá (có thể thấp, có thể cao hoặc có thể lên đỉnh…), tùy vào vị trí và mức độ đầu tư hạ tầng. Việc phân biệt rõ mức giá bán chung của từng khu vực cũng không phải là chuyện dễ dàng. Do đó, việc nóng sốt cục bộ, rồi tái sốt cũng dễ hiểu, xuất phát từ sự ồ ạt về giá cả.

Nhiều doanh nghiệp không chuyên nhảy vào thị trường: Đây là phân khúc nhìn rõ được sự “hỗn độn” khi nhiều người “ngoại đạo” vẫn có thể kinh doanh đất nền. Khá nhiều đơn vị sau khi bán dự án xong rút khỏi thị trường hoặc mọc lên bằng cái tên khác. Sự không chuyên này phần nào tác động ngược lại khi các thành phần này thổi giá, thổi nhu cầu để có cơ hội quay lại thị trường khi tình hình tốt lên. Một số khu vực sốt, hạ nhiệt rồi tái sốt cũng bởi do đa số CĐT không chuyên này kết hợp với một số NĐT bơm và thổi giá.

Xu hướng dịch chuyển đầu tư ít: Theo ghi nhận, nếu các NĐT căn hộ dễ dàng chuyển hướng đầu tư sang đất nền, nhà phố thì những NĐT đất nền lâu năm rất khó để dịch chuyển đầu tư. Đa số những NĐT già cội trên thị trường đất nền hiện nay đều chỉ tập trung vào đầu tư phân khúc này. Ngoài lý do về sự “rành phân khúc” thì tình trạng này còn xuất phát từ yếu tố lợi nhuận. Không ít NĐT đất nền hụt hẫng về lợi nhuận khi bỏ tiền vào căn hộ. Và họ lại quay lại với đất nền. Đây chính là lý do khiến đất nền luôn nhận được sự ủng hộ của giới đầu tư - đối tượng mà dễ tạo sóng để kích giá thị trường cũng như nhu cầu dồn về một khu vực nào đó.

Sự chênh lệch giá đất nền còn khá lớn: Hiện tượng đất sốt cục bộ hoặc tái sốt ở một số khu vực giá đất còn có thể tăng cao hơn nữa xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân này. Giả dụ, cách nhau 1 cây cầu nhưng giá đất khu vực này 50 triệu đồng/m2, khu vực kia chỉ 15-20 triệu đồng/m2. NĐT chắc chắn sẽ dồn về khu vực giá mềm để gom sản phẩm. Hoạt động gom đất này diễn ra trong khoảng thời gian đủ dài, ngay lập tức đất nền nơi đó sẽ biến động mạnh, âm ỉ tạo nên nhiều đợt sốt kéo dài.