Mặt bằng nhà phố cho thuê ế ẩm, giá giảm mạnh, người đi thuê chưa bao giờ được hưởng lợi như hiện nay

Theo ghi nhận thời điểm này, thị trường mặt bằng cho thuê đang dần hồi phục. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá nhanh của loại hình này sẽ khó diễn biến trong thời gian tới. Đó là lý do lợi thế đang thuộc về những người đi thuê ở thời điểm này.

Theo môi giới trong lĩnh vực này, năm 2020 hàng loạt điểm cho thuê kinh doanh trên địa bàn thành phố đóng cửa vì dịch Covid-19, thì nay lĩnh vực này đang có dấu hiệu phục hồi; tỷ lệ mặt bằng trống đang có chiều hướng giảm; nhưng đáng nói là giá thuê không bị đẩy lên quá cao. Như mức thuê một căn có diện tích trên 100m2 ở quận như: Quận 1, Quận 3, Quận Bình Thạnh vào khoảng 165 triệu đồng/tháng, ít hơn thời điểm trước dịch bệnh khoảng 35 triệu đồng/tháng.

Phân tích về thị trường kinh doanh mặt bằng cho thuê ở Tp.HCM, ông Lê Trọng Hiếu - Trưởng phòng Dịch vụ Tư vấn CBRE Việt Nam đưa ra dự báo rằng, thị trường này đang có lợi cho khách hàng đi thuê khi từ nay đến cuối năm, giá cho thuê thuộc phân khúc A thuộc các quận trung tâm Tp.HCM sẽ giảm từ 5- 9%; Phân phúc B ở khu vực ngoại thành sẽ giảm từ 1- 2%. Nhưng trong bối cảnh Covid-19 phức tạp khó lường thì thỏa thuận giữa hai bên cần thêm điều khoản bất khả kháng vì dịch bệnh.

Ảnh: Hạ Vy

Trước đó, theo Savills, với phân khúc nhà phố cho thuê, rất nhiều chuỗi ăn uống và thời trang tại các vị trí đắc địa nhưng tình hình kinh doanh giảm sút đã buộc phải đóng cửa hoặc thu gọn kinh doanh. Hàng loạt nhà phố tại các khu vực trung tâm phụ thuộc vào lĩnh vực du lịch từ khách nước ngoài như Lý Tự Trọng, Đồng Khởi tại Quận 1 đã tiến hành tạm ngừng hoạt động hoặc trả mặt bằng do chịu ảnh hưởng nặng nề của quy định hạn chế đi lại giữa các quốc gia.

Một ví dụ điển hình về tình trạng gặp khó của các chủ nhà cũng như khách thuê trong thời gian này là các khu phố Hàn Quốc quanh khu vực Q.7. Đây là nơi tập trung rất nhiều người Hàn Quốc tới Việt Nam làm việc và sinh sống, đặc biệt là quanh phường Tân Phong, Phú Mỹ Hưng, và đã từng là một thị trường rất lí tưởng dành cho ngành bán lẻ, với mật độ dân số đông, cư dân là những người có thu nhập và chất lượng cuộc sống cao.

Bà Trần Thị Thu Hà, phụ trách Bản lẻ, Savills Việt Nam cho hay, từ khi dịch bệnh bùng nổ, lệnh đóng cửa biên giới của các quốc gia ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động đi lại, khiến các chuyên gia nước ngoài không thể trở lại Việt Nam làm việc, và việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng, đã dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng trong kinh doanh của các doanh nghiệp tại đây. Trước thời điểm dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy của bất động sản bán lẻ trong khu vực này luôn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Hiện nay tỷ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu.

Theo đó, ở thời điểm đó hoặc sang giai đoạn phục hồi của thị trường, việc giảm giá thuê từ phía chủ nhà là một trong những điều kiện tiên quyết để gỡ rối những khó khăn hiện tại trên toàn thị trường. Mặc dù vậy, nên giảm bao nhiêu, hình thức giảm, và thời hạn giảm, vẫn là điều các chủ nhà còn khá dè dặt và phải cân nhắc kĩ lưỡng.

"Chủ nhà có thể lựa chọn việc chủ động giảm giá cho khách thuê, tìm khách hàng mới lấp chỗ trống, hoặc tìm đến một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để được hỗ trợ và tư vấn việc tiếp cận các doanh nghiệp hoặc ngành hàng tiềm năng cho việc hợp tác lâu dài", bà Hà chia sẻ.

Còn về phía khách thuê, việc lựa chọn ngành nghề phù hợp để đầu tư cũng là một hướng đi quan trọng trong thời điểm này. Mặc dù đại dịch Covid đã, đang và sẽ gây ảnh hưởng nặng nề đến rất nhiều ngành hàng, thì những phân khúc liên quan đến lợi ích sinh hoạt hoặc là nhu yếu phẩm, y tế sức khỏe, điện tử, thì lại đang có nhiều dư địa và cơ hội trong việc mở rộng và phát triển trong tương lai.

Trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, đã có những tranh cãi diễn ra giữa người cho thuê và người đi thuê mặt bằng. Nhiều đơn vị cho biết, không ít chủ nhà cho thuê mặt bằng chia sẻ khó khăn do dịch bằng cách miễn, giảm phí thuê nhưng vẫn còn nhiều chủ nhà không giảm, thậm chí khi được trả lại mặt bằng đã đưa ra nhiều điều kiện khó khăn đối với doanh nghiệp. Theo các Luật sư, Covid-19 rõ ràng là sự kiện bất khả kháng theo Bộ luật dân sự 2015.

Nếu bên thuê chứng minh được vì sự kiện bất khả kháng dẫn đến không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng thì được miễn trách nhiệm dân sự. Theo đó, bên thuê mặt bằng nên trình bày đầy đủ, chính xác các khó khăn như phải ngưng hoạt động theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, trả lãi vay ngân hàng, chi trả lương nhân viên và các khoản phí khác nhưng không có nguồn thu, quỹ dự trữ đã cạn kiệt. 

Còn bên cho thuê mặt bằng cũng nên cân nhắc có thể thu được tiền cọc khi bên thuê vi phạm hợp đồng nhưng sau đó phải tốn phí bảo vệ, bảo trì, vệ sinh... trong thời gian chưa tìm được người thuê khác. Tốt nhất các bên nên thỏa thuận miễn, giảm tiền thuê mặt bằng, giãn thời hạn trả tiền trên tinh thần hiểu biết, quan tâm đến lợi ích các bên.