Một năm bứt tốc của giá nhà đất khu Đông và Khu Tây Tp.HCM

Khu Đông Tp.HCM: Giá tăng chóng mặt

Không thể phủ nhận, khu vực Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức là khu vực có tốc độ tăng giá BĐS chóng mặt trong những năm qua. Đây cũng là khu vực được đầu tư "mạnh tay" về hạ tầng giao thông so với các khu vực khác. Theo nghiên cứu của CBRE trước đó, mặt bằng giá nhà đất ở một số khu vực Q.2, Q.9 tăng gấp 2 đến 3 lần trong khoảng 3 năm qua.

Ghi nhận cho thấy, vào giai đoạn 2017-2018, thị trường BĐS khu vực này chứng kiến cơn sốt giá nhà đất khiến mặt bằng giá ở tất cả các phân khúc tăng lên khoảng 30-50% so với cùng kì năm trước đó. Thậm chí, có một số khu vực đất nền tăng giá đến 60-70% trong vòng một năm. Khi thị trường chậm lại vào khoảng 2 năm nay thì khu vực này giá BĐS vẫn có xu hướng tăng lên nhưng ở mức nhẹ. Tiền lệ tăng giá đã khiến nhiều mảnh đất nền có mốc khoảng 300-500 triệu năm 2015, sau 4 năm đã tăng lên 2.3-2.7 tỉ đồng/nền (tại khu vực Q.9). Hiện nay về khu Đông Sài Gòn rất khó để tìm mảnh đất giá dưới 2 tỉ đồng, ngay cả đất trong hẻm nhỏ cũng không còn giá này.

Theo khảo sát tại riêng khu vực Q.9, 5 năm qua giá nhà đất khu vực này có dấu hiệu tăng phi mã. Nhu cầu ở thực cũng đã dồn về khu vực này trong khoảng hơn một năm nay. Theo khảo sát, giá đất nền mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9, Tp.HCM đang được rao bán vài trăm triệu một m2. Miếng đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, gần ngã tư Bình Thái có diện tích hơn 1.000 m2 được rao với giá 130 triệu đồng/m2. Người bán giới thiệu đất có sổ hồng, thuận tiện trong việc mở siêu thị, kinh doanh buôn bán.

Một mảnh đất nền thuộc dự án khác có diện tích 125 m2 cũng được rao với giá 158 triệu đồng/m2. Nhiều diện tích khác được rao giá thấp hơn, trung bình khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cũng có những lô đất trong khu dân cư chỉ khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2 bởi không liền mặt tiền, chưa có sổ hoặc có vấn đề khác về tính pháp lý.

Các khu vực khác như P.Long Trường, P.Long Phước, P.Trường Thạnh, giá thấp nhất khoảng 40 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 65 triệu/m2 (tùy vị trí mặt tiền hay hẻm). Thời gian trước đó đã có khá nhiều NĐT địa ốc thắng đậm tại thị trường khu vực này khi giá đất liên tục biến động tăng.

Trong khi tại khu vực Q.2 hiện giá đất nền không thấp hơn 70 triệu đồng/m2, tăng gấp 4-5 lần so với cách đây 3-4 năm.

Mới đây, Thành phố Thủ Đức chính thức thành lập lại tiếp tục tạo nên cơn sốt về giá cho khu vực này. Trong khoảng thời gian ngắn giá BĐS, đặc biệt ở phân khúc đất nền liên tục "nhảy múa". Giá đất ở một số tuyến đường nhỏ, hẻm xe hơi ở quận Thủ Đức đang dao động từ 60 – 65 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường lớn có thể lên tới 80 – 150 triệu đồng/m2.

Hai dự án căn hộ mới mở bán tại quận 2 vượt mức trên 40 triệu đồng/m2 là City Grand với giá 41 - 45 triệu đồng/m2 và D'lusso đạt mức 53 - 58 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng kỳ năm 2019, mức giá trung bình tại khu vực này mới chỉ ở mức 32 triệu đồng/m2.

Các sản phẩm sơ cấp ở phân khúc nhà liền thổ như tại An Phú New City, quận 2 có giá chào bán đợt đầu lên 160 triệu/m2. Tuy nhiên, trong kế hoạch mở bán tới đây, chủ đầu tư dự kiến tiếp tục tăng giá 5-10%.

Trên trục đường Song Hành hiện có giá 300 - 340 triệu đồng/m2, đường Trần Não 320 - 380 triệu đồng/m2, đường Lương Định Của 280-320 triệu đồng/m2. Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới của khu vực này chiếm đến 64% và tỷ lệ tiêu thụ đạt 69%, giá bán dao động 30 - 180 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Trong khi đó, 42% nguồn cung của thị trường căn hộ cũng tập trung tại đây.

Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, giao dịch tại thị trường thứ cấp nói chung tại Tp.HCM có dấu hiệu giảm nhẹ, tuy nhiên, nhiều dự án ở khu Đông vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể.

Nhiều căn hộ hiện hữu khu vực Him Lam Phú An, Jamila Khang Điền, từ giá khởi điểm 30 - 35 triệu đồng/m2 năm 2019 hiện đã leo lên từ 37 - 45 triệu đồng/m2. Các dự án như Safira Khang Điền, Saigon Gateway, Hausneo… có giá từ 27 - 30 triệu đồng/m2 hiện đều neo ở mức 35-40 triệu đồng/m2. Một số chung cư dọc đường Đồng Văn Cống, Xa Lộ Hà Nội, quận 2 có xu hướng tăng giá thứ cấp lên đến gần 300-400 triệu/căn so với đầu năm 2019.

Một số dự án biệt thự cao cấp hoàn thiện tại phường Phú Hữu, quận 9 đến nay đã có mức tăng đáng kể so với thời điểm mở bán. Dự án Venica Khang Điền tăng từ 12 tỷ đồng/căn năm 2016 lên mức 26 tỷ đồng/căn, dự án Lucasta cũng tăng trung bình 4 tỷ đồng/căn sau 4 năm với giá giao dịch hiện vào khoảng 11 tỷ đồng/căn. Khi các thông tin về Thành phố Thủ Đức rõ ràng thì giá thứ cấp các dự án này tiếp tục tăng thêm một "nấc mới"

Khu Tây: Rượt đuổi không kém nhưng giá còn hợp lý

Không kém cạnh "đàn anh" khu Đông, BĐS khu Tây Tp.HCM cũng đang thể hiện lợi thế về mặt bằng giá khi loạt cú hích về hạ tầng giao thông được đầu tư. Thế nhưng, nếu so sánh về mức độ tăng giá thì có lẽ khu Đông Sài Gòn đang "soán ngôi" khi Thành phố Thủ Đức là tâm điểm hút dòng tiền đầu tư.

Ghi nhận cho thấy, giá nhà đất ở các tuyến đường gần Đại lộ Võ Văn Kiệt, An Dương Vương (quận 8) đang có mức từ 60 – 70 triệu đồng/m2, tùy vào độ rộng rãi của đường phía trước nhà cũng như tiện ích xung quanh như: chợ, siêu thị, trường học…

Trong khi đó, Bình Chánh từng được xem là "vùng trũng" với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở mức trên 1.000 USD/m2. Mức giá này đã tăng trung bình 13,37%/năm. Thậm chí, có một số dự án từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng lên, mức chênh có thể đạt 150-170 triệu đồng/căn (trong khoảng 4 - 5 tháng) do sở hữu vị trí đẹp, sức mua ở thực tăng cao.

Theo các chuyên gia BĐS, mức độ biến động giá BĐS khu Tây Sài Gòn rơi vào ngưỡng trung bình từ 15-20%/năm. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn giá có thể tăng lên mức 30%/năm.

Cú hích từ tuyến metro số 2 khiến BĐS khu tây, gồm các dự án tọa lạc trên trục đường Bến Thành - Bảy Hiền - Bà Quẹo - Tham Lương có cơ hội đẩy giá.

Theo khảo sát của VietnamFinance, khi giá bồi thường giải phóng mặt bằng trên tuyến đường Cách Mạng Tháng 8- Trường Chinh dao động 150- 200 triệu đồng/m2 thì giá bán các căn hộ sát gần mặt tiền ở các hẻm dọc theo tuyến này đã lên đến 200- 250 triệu/m2, tăng 30- 50% so với 2 năm trước.

Đặc điểm đầu tư BĐS ở khu tây Tp.HCM khá đặc biệt bởi nơi đây không chỉ thu hút các nhà đầu tư BĐS tầm cỡ mà còn kéo theo các nhà đầu tư bất động sản tầm trung, các công ty bất động sản non trẻ. Hiện giá đất khu tây rẻ hơn nhiều so với các khu vực khác ở Tp.HCM. Gần với tuyến Metro, các khu vực như quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình vẫn còn giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, dưới 40 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM thì khu Tây đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng trong thời gian qua và không hề thua kém gì "người đàn anh" khu Đông. Nếu nghĩ rằng thành phố đang chỉ tập trung đầu tư cho khu Đông và bỏ quên khu Tây là cách hiểu không đúng.

Cũng theo ông Châu, vài năm trở lại đây, hạ tầng giao thông của khu Tây ngày càng hoàn thiện nhờ sự hiện diện của các công trình giao thông trọng điểm như Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10, Quốc lộ 50, cao tốc TPHCM – Trung Lương, cầu vượt An Sương, các tuyến cao tốc "tỷ đô" TPHCM – Mộc Bài (Tây Ninh), TPHCM – Cần Thơ, tuyến Metro số 3A (Bến Thành – Tân Kiên), Metro số 5 (ngã tư Bảy Hiền – cầu Sài Gòn).

Theo các chuyên gia trong ngành, nếu nói về mức tăng giá thì BĐS khu Đông là khu có mức tăng tốt nhất tại Tp.HCM nhưng nếu nói về mức giá hợp lý thì khu Tây là khu đang có mức giá BĐS rất tốt. Gọi là mức giá hợp lý, bởi mức giá này tăng ổn định, đều và dựa vào nhu cầu thật của thị trường.

Theo dự báo của các chuyên gia, trong tương lai, giá BĐS khu Tây TPHCM sẽ còn đi lên và số lượng giao dịch cũng sẽ tăng. Bởi nơi đây không chỉ là điểm trung chuyển trong mô hình phát triển đô thị tập trung và đa cực của Tp.HCM mà còn là khu đô thị cửa ngõ với những dự án dân cư, hạ tầng kết nối cũng như các tiện ích về y tế, giáo dục và thương mại…Đặc biệt, với sự khởi động của tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch hợp lý thì khu vực này dự báo sẽ trở thành đối trọng xứng tầm với khu Nam và khu Đông của Tp.HCM.