Một phân khúc bất động sản vẫn được dự báo tăng giá

Theo Cushman & Wakefield, thị trường bán lẻ Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới nào trong quý vừa qua. Tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn đang ở mức 1,1 triệu m2 NLA, chủ yếu tại khu vực Ngoài trung tâm. Hiện nay, hầu hết các TTTM Trọng điểm tại Hà Nội luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85%. Diện tích trống còn lại thường có diện tích nhỏ, nằm ở những vị trí khuất.

Trong quý III/2022, các TTTM Trọng điểm ở Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 7.438 m2 NLA. Các TTTM Trọng điểm tại khu vực Trung tâm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng 928 m2, trong khi tỷ lệ hấp thụ ròng tại khu vực Ngoài Trung tâm tăng mạnh, đạt 6.510 m2 nhờ hoạt động cho thuê tích cực ở dự án mới khai trương trong quý trước. Các chuỗi nhà hàng, dịch vụ ăn uống và siêu thị nội địa là động lực phát triển của thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý III/2022.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến là việc mở rộng chuỗi nhà hàng Manwah tại Vincom Royal City, chuỗi nhà hàng Thai Express tại Vincom Trần Duy Hưng và Vincom Smart City. Chuỗi siêu thị thực phẩm cao cấp Annam Gourmet cũng ghi dấu ấn khi khai trương tổng cộng 1.700 m2 tại Vincom Times City và Vincom Smart City. Ngoài ra, các dịch vụ giải trí cũng tiếp tục mở rộng kinh doanh trong quý này.

Giá thuê thuần ở các TTTM Trọng điểm tại Hà Nội trong quý III/2022 tăng đến 21.6% theo năm do giá thuê đã hồi phục lại so với thời điểm quý III/2021 khi tác động của đại dịch Covid vào thị trường bán lẻ là nặng nề nhất. Nhìn chung, mức tăng theo quý của giá thuê đang duy trì khá ổn định, ở mức 63,6 USD/m2/tháng ở khu vực Trung tâm và 29,3 USD/m2/tháng ở khu vực Ngoài trung tâm. Hầu hết các chủ nhà vẫn giữ nguyên chính sách tăng 5 – 10% trên giá thuê hàng năm các khách thuê hiện hữu, trong khi vẫn giữ nguyên giá chào thuê để thu hút khách thuê mới.

Đơn vị này nhận định, bất chấp những khó khăn về kinh tế vĩ mô, thị trường bán lẻ dự kiến sẽ tiếp tục khởi sắc vào cuối năm 2022 và 2023 nhờ sự tích cực mở rộng của các thương hiệu nước ngoài. Ví dụ, Uniqlo đã công bố kế hoạch khai trương ba cửa hàng mới tại Vincom Center Bà Triệu, Vincom Center Trần Duy Hưng và Vincom Mega Mall Royal City. Trong đó, mỗi cửa hàng sẽ có diện tích từ 1.500 m2 đến 2.000 m2. Tuy nhiên, lãi suất và tỷ giá hối đoái ngày càng tăng có thể là một thách thức đối với tỷ suất lợi nhuận của các nhà bán lẻ.

Bên cạnh đó, nguồn cung sẽ giữ nguyên trong 12 tháng tới, bởi dự kiến sẽ không có dự án nào mới gia nhập thị trường ngoại trừ dự án Tiến Bộ Plaza ở Quận Ba Đình vào quý IV/2023. Do đó, giá thuê thuần ở cả hai khu vực dự kiến sẽ tăng trưởng tốt nhờ nhu cầu thuê lớn tại những diện tích trống hạn chế trong các trung tâm thương mại chất lượng.

Còn tại TP. HCM, nguồn cung không thay đổi trong quý III/2022. Thị trường ghi nhận một vài TTTM cũ đang được tân trang lại để nâng cao chất lượng nhằm tăng thêm lượt tham quan và mua sắm. Ở khu vực Trung tâm, TTTM Diamond Plaza đang được cải tạo và dự kiến sẽ mở cửa trở lại vào năm 2023. Trong khi đó, Lotte Mart Phú Thọ tại Quận 11 đã hoàn thành việc cải tạo khoảng 2.000 m2 sàn tại tầng 4 và 5 trong quý III/2022.

Nhìn chung, nhu cầu thuê đã được cải thiện với tỷ lệ hấp thụ diện tích sàn thương mại ròng tại các TTTM Trọng điểm tăng 2.307 m2 trong quý III/2022, khiến tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này tăng nhẹ lên 97%.

Nhiều thương hiệu bán lẻ lớn trong nhóm ngành nhà hàng và ăn uống như Haidilao, Pizza 4P's tiếp tục mở rộng trong quý III/2022. Các thương hiệu này đang tích cực phát triển song song tại cả TTTM và cửa hàng đường phố, cho thấy hoạt động cho thuê có nhiều tín hiệu tốt trong quý này. Bên cạnh đó, các thương hiệu từ nhóm ngành Lối sống và các thương hiệu Cao cấp vẫn đang tiếp tục tìm kiếm các vị trí thuê đắc địa.

Nhờ vào nguồn cầu mạnh mẽ, giá chào thuê tại cả hai thị trường Trung tâm và Ngoài trung tâm đã đạt ngưỡng cao hơn mức trước đại dịch. Giá thuê của TTTM Trọng điểm ở Trung tâm tăng 1,3% so với quý trước, đạt mức 79,1 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê ở thị trường Ngoài trung tâm tăng 1,1% theo quý, ở mức 36,1 USD/m2/tháng.

Mức tăng trưởng đáng kể đạt 40,2% so với cùng kỳ năm trước đạt được trong quý này là do giá chào thuê ghi nhận vào quý III/2021 giảm. Cụ thể hơn, mức giá chào thuê thấp trong quý III/2021 là kết quả của các chính sách ưu đãi mà chủ nhà đưa ra nhằm hỗ trợ khách hàng trong thời kỳ giãn cách xã hội.

Sau nhiều đợt trì hoãn vì đại dịch, TTTM Thisco Mall cuối cùng sẽ khai trương vào cuối năm nay và trở thành điểm bán lẻ đầu tiên tại Khu đô thị Thủ Thiêm. Trong khi đó, Union Square tiếp tục trì hoãn thời gian mở cửa tới thời điểm không xác định.

Vào năm 2023, thị trường sẽ chào đón tối đa 63.000 m2 nguồn cung mới ở khu vực Trung tâm và 30.100 m2 ở Khu vực Ngoài trung tâm. Một vài dự án nổi bật sẽ được hoàn thiện trong giai đoạn này như Th Sun Ba Son ( Quận 1), Lancaster Lux( Quận 1), Vincom MM Grand Park (Quận 9).

Với nhu cầu thuê ngày càng tăng trong bối cảnh số lượng TTTM chất lượng cao của TPHCM còn hạn chế, giá thuê tại các TTTM Trọng điểm trong thành phố dự kiến sẽ tiếp tục tăng.