Mua nhà bằng "công chứng vi bằng": Trắng tay vì mất cả nhà và tiền1

Nhiều năm qua, trên địa bàn TP.HCM cũng như các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai xuất hiện nhiều cá nhân tổ chức phân lô, xây hàng chục, thậm chí hàng trăm căn nhà trên đất trồng cây lâu năm rồi sau đó bán cho người mua dưới hình thức đồng sở hữu.

Để hợp thức hoá, những cá nhân này xin giấy phép xây dựng nhà trọ cho thuê rồi sau khi xây dựng xong thì bán cho người lao động thu nhập thấp dưới hình thức lập vi bằng, giấy viết tay. Thông qua việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi.

Trên địa bàn tỉnh Bình Dương có nhiều khu dân cư tự phát, hàng chục căn nhà chung 1 sổ, được mua bán dưới hình thức giấy tay, lập vi bằng. Ảnh: V.D

Cụ thể, vừa qua UBND phường Tân Bình, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã làm văn bản kiến nghị UBND Thành phố Dĩ An ra quyết định cưỡng chế, buộc khắc phục hậu quả đối với công trình xây dựng sai phép của bà Nguyễn Thị Hiệp tại khu phố Tân Phú.

Theo đó, thửa đất có diện tích 432,1m2 có mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm nhưng bà Nguyễn Thị Hiệp (SN 1981, ngụ tỉnh Bình Định) đã xin giấy phép xây dựng công trình nhà ở cho người lao động thuê (cấp 3) rồi sau đó “hô biến thành nhà ở thương mại, ký hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng dưới hình thức lập vi bằng, giấy tay. Mỗi căn nhà được bán với mức giá từ 700 triệu đồng. 

Đã có nhiều nạn nhân đã “dính” vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn khi mua nhà dưới dạng sổ chung, viết giấy tay lập vi bằng.

Căn nhà được mua dưới dạng lập vi bằng vừa bị chính quyền phá dỡ do xây dựng sai phép. Ảnh: V.D

Anh Nguyễn Thế Đại (35 tuổi) làm việc tại KCN Tam Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cho biết: Vào cuối năm 2015, vợ chồng anh Tuấn có mua một ngôi nhà cấp 4 có diện tích 50m2 ở xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Căn nhà của anh Đại là một trong 16 căn nhà được chủ nhà xây dựng trên khu đất trồng cây rộng gần 1.000m2. Vì diện tích mỗi căn nhà đều nhỏ hơn quy định được tách sổ nên cả 16 căn đều chung một sổ đỏ.

Do căn nhà không có giấy tờ riêng nên anh Đại không thể làm hợp đồng công chứng và sang tên đổi chủ được nên anh Đại cùng chủ nhà chỉ ra văn phòng thừa phát lại trao tiền, lập vi bằng về việc giao dịch.

“Tôi cũng cẩn thận yêu cầu họ đưa tên mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà để thành người đồng sở hữu, họ đồng ý. Chúng tôi làm một bản phụ lục hợp đồng về việc này, người bán cam kết sau khi bán hết số nhà sẽ đưa tên của tất cả mọi người vào sổ. Yên tâm có bản vi bằng của thừa phát lại nên tôi cũng không quá sát sao vụ đưa tên vào sổ đỏ chung”, anh Đại nói.

Tuy nhiên, do một căn nhà trong dãy được mua đi bán lại nhiều lần nên chủ nhà vẫn chần chừ không đưa tên anh Đại vào sổ hồng đồng sở hữu.

Đến đầu năm 2017, gia đình anh Đại bất ngờ nhận được thông báo là toàn bộ khu đất bị ngân hàng siết nợ, vì chủ nhà đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Gia đình anh bị buộc phải ra khỏi nhà.

“Sau này tôi tìm hiểu kỹ thì thấy rằng, vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà. Vi bằng lập ra chỉ có giá trị khi chúng tôi tiến hành khởi kiện chủ nhà lừa đảo mình. Nhưng họ cũng phá sản rồi thì lấy đâu ra tiền mà đền chúng tôi. Đây là bài học đắt giá của chúng tôi nên mọi người phải cẩn thận”, anh Đại chia sẻ.

Nhiều luật sư nhận định, không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng thừa phát lại”. Đây là cách hiểu hoàn toàn sai lầm.

Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng thừa phát lại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.