Mua nhà tại dự án đang thế chấp ngân hàng: Đáng sợ đến đâu?

Theo tìm hiểu chúng tôi, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh bất động sản bởi Luật Nhà ở hiện cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định về dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu "bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Mặc dù thế chấp dự án là hoạt động huy động vốn bình thường của các doanh nghiệp BĐS nhưng để đảm bảo quyền lợi cho mình, các chuyên gia khuyên người mua nhà cần xem xét kỹ điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp sổ đỏ; chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng… 

"Trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp tại ngân hàng, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình dự định mua. Cùng với đó phải kiểm tra chứng thư bảo lãnh và giấy xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. Khách hàng có thể yên tâm nếu có đủ những giấy tờ này", ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông Group cho biết.

Đồng quan điểm với ông Phúc, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng khẳng định: "Thông tin thế chấp giúp người tiêu dùng biết rằng nếu muốn mua sản phẩm tại dự án đã thế chấp ngân hàng thì phải có điều kiện như chủ đầu tư phải giải chấp ngân hàng, nếu chưa giải chấp thì phải có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Khi đó, người mua mới tránh được rủi ro.

Đứng ở góc độ pháp lý, các luật sư cũng cho rằng khi thế chấp dự án để vay vốn đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Nhưng cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.

Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, ngân hàng nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.