Năm Quý Mão: Giá bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng mới nhưng sẽ có diễn biến trái chiều bất ngờ

Điều chỉnh giá bất động sản

“Điều chỉnh” đó là nhận định chung của giới quan sát về giá bất động sản trong năm Quý Mão. Xu hướng này là tất yếu sau thời gian tăng trưởng nóng. Thực tế, ở thời điểm nửa cuối năm 2022, đầu năm 2023, sự điều chỉnh của thị trường ghi nhận rõ nét. Một trong những phân khúc xảy ra hiện tượng cắt lỗ trên diện rộng là đất nền và bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là dòng sản phẩm từng ghi nhận mức tăng theo lần chỉ trong thời gian ngắn, song, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực thấp.

Trái ngược với diễn biến cắt lỗ của phân khúc bất động sản này, loại hình chung cư, đặc biệt với chung cư đã qua sử dụng lại tăng mạnh. Lý do khiến giá chung cư đẩy lên cao, được đánh giá đến từ nguồn cung dự án ngày càng eo hẹp, chi phí nguyên vật liệu gia tăng.

Giá bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. (Ảnh: Triệu Vương)

Bước sang năm 2023, sự chuyển dịch về giá bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra. Hiện tượng cắt lỗ, giảm giá với loại hình dựa trên cơ sở giá trị gia tăng, không đáp ứng nhu cầu ở thực còn lan trên diện rộng. Ông Đỗ Quý Duy, sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho biết, so với những phân khúc tăng nóng hồi cuối năm 2021, đầu năm 2022 có mức tăng giá tới 60-80%, thậm chí 100% trong vòng một năm thì mức giảm giá 20-30% gần đây chưa đủ hấp dẫn người mua. Ông Duy dự báo, giai đoạn điều chỉnh của thị trường có thể kéo dài 1,5-2 năm, hiện mới đi được một phần ba.

Những phân khúc đánh vào nhu cầu ở thực như chung cư có thể sẽ tiếp tục tăng giá, dù tốc độ tăng không có nhanh và mạnh.

Giá bất động sản còn biến động

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện nay đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Cụ thể, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ ở tầm giá 25 triệu đồng/m2 hiện nay không còn tìm thấy trên thị trường. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2021.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA nhận định, dù thị trường phải đối mặt với những khó khăn nhưng khả năng giảm giá đồng loại như thời điểm 2011 – 2013 là khó xảy ra.

Ông Hà phân tích, giá bất động sản 2023 sẽ chịu tác động của các yếu tố như: sự bất ổn chính trị trên thế giới, lạm phát tăng cao, nguồn nguyên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông

Song ông Hà dự đoán, năm 2023, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn trước, mà là tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.

Vị lãnh đạo VNREA nhấn mạnh, giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt.

Trong một kịch bản trung tính dự báo về thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc Nghiên Cứu và Tư Vấn JLL nhận định, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh dần về giá trị thực trong bối cảnh không có thêm nhiều tác động tiêu cực từ các yếu tố vĩ mô đột biến. Theo bà Trang, các chính sách pháp lý sẽ được thông qua vào cuối năm 2023, các giải pháp hỗ trợ nguồn vốn của ngân hàng và các công tác thanh tra của Chính phủ dần được thực hiện nhưng thị trường thích ứng, hồi phục chậm, và chỉ khởi sắc từ đầu năm 2024.