Vành đai 3 Hà Nội - TP.HCM: Khi hạ tầng tái định hình mặt bằng giá BĐS

Tại Hà Nội, câu chuyện tăng giá quanh Vành đai 3 trong hơn một thập kỷ qua đã trở thành minh chứng rõ nét cho vai trò dẫn dắt của hạ tầng. Những chuyển động hiện nay quanh Vành đai 3 TP.HCM đang đặt ra câu hỏi với giới đầu tư: liệu một chu kỳ tương tự có đang lặp lại, nhưng ở giai đoạn sớm hơn?

Vành đai 3 Hà Nội: Hiệu ứng "domino" khi hạ tầng phản ánh vào giá

Vành đai 3 Hà Nội là tuyến giao thông huyết mạch dài khoảng 65 km, đi qua các khu vực như Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và kết nối trực tiếp với các trục cao tốc liên vùng. Trong quá trình hình thành từ những năm 2010 và được nâng cấp, đưa vào vận hành đồng bộ giai đoạn 2019-2023, tuyến đường này đã đóng vai trò trục xương sống thúc đẩy giãn dân và mở rộng không gian đô thị ra ngoài khu vực nội đô.

Theo dữ liệu thị trường, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực bám theo hành lang Vành đai 3 ghi nhận mức tăng khoảng 100-150% trong giai đoạn 2019-2023, tùy phân khúc và thời điểm. Cùng với đà tăng giá, hàng loạt khu đô thị và dự án quy mô lớn đã hình thành dọc tuyến, cho thấy rõ hiệu ứng "domino": hạ tầng hoàn thiện đến đâu, mặt bằng giá được thiết lập lại đến đó.

Thực tế này cho thấy, khi Vành đai 3 Hà Nội bước vào giai đoạn gần hoàn thiện 2021–2025, dư địa tăng trưởng tại nhiều khu vực đã dần "neo cao". Câu chuyện tiềm năng tăng giá không còn nằm ở kỳ vọng, mà đã phản ánh rõ vào mặt bằng giá hiện tại. Đây cũng là thời điểm dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển, tìm kiếm những thị trường mới - nơi chu kỳ hạ tầng đang ở giai đoạn đầu.

Vành đai 3 TP.HCM: Chu kỳ hạ tầng mới ở giai đoạn đầu

Nếu Vành đai 3 Hà Nội đã đi qua giai đoạn tăng trưởng mạnh, thì tại TP.HCM, chu kỳ này vẫn đang ở giai đoạn đầu. Vành đai 3 TP.HCM là tuyến giao thông liên vùng dài khoảng 76 km, đi qua TP.HCM, Bình Dương cũ, Đồng Nai và Long An cũ, được thiết kế theo mô hình vành đai khép kín, giữ vai trò kết nối các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và hệ thống cao tốc hướng tâm.

Theo kế hoạch, tuyến đường dự kiến khép kín vào ngày 30.6.2026, liên thông trực tiếp với các trục cao tốc quan trọng như TP.HCM - Trung Lương, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, TP.HCM - Mộc Bài và TP.HCM - Chơn Thành. Khi hoàn thành, Vành đai 3 TP.HCM không chỉ cải thiện kết nối giao thông, mà còn mở rộng đáng kể không gian phát triển đô thị - công nghiệp ra ngoài lõi thành phố, hình thành hành lang kinh tế mới cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

ẢNH: THẮNG LỢI GROUP

Trên thực tế, một số khu vực đã bước vào giai đoạn "đón sóng" sớm. Tại khu Đông TP.HCM (Quận 9 cũ), các dự án nằm gần trục Vành đai 3 đã ghi nhận mức giá sơ cấp 80–100 triệu đồng/m² trong năm 2025. Khi mặt bằng giá tại các khu vực này dần được thiết lập ở mức cao hơn, dòng vốn đầu tư có xu hướng tìm kiếm những khu vực còn ở giai đoạn tích lũy.

Tây Sài Gòn: Giai đoạn nhận diện cơ hội của chu kỳ Vành đai 3 TP.HCM

Trong bức tranh hình thành của Vành đai 3 TP.HCM, khu Tây Sài Gòn - đặc biệt là khu vực Đức Hòa (Long An cũ) - đang được giới đầu tư chú ý như một trong số ít khu vực còn bám trực tiếp trục vành đai với mặt bằng giá còn ở mức hợp lý. Khu vực này đồng thời hưởng lợi từ xu hướng giãn dân, giãn công nghiệp và quá trình tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM mở rộng - những đặc điểm thường xuất hiện ở giai đoạn đầu của một chu kỳ hạ tầng.

Theo ghi nhận thị trường, các chu kỳ bất động sản gắn với hạ tầng hiếm khi chờ đến khi công trình hoàn thiện mới ghi nhận tăng giá. Dòng tiền đầu tư thường dịch chuyển sớm, ngay từ giai đoạn hạ tầng bắt đầu hình thành, khi mặt bằng giá còn trong quá trình tích lũy và dư địa tăng trưởng vẫn rộng. Với Vành đai 3 TP.HCM, nhiều nhà đầu tư đánh giá thị trường hiện đang ở giai đoạn "nhận diện cơ hội", tương đồng với thời điểm Vành đai 3 Hà Nội giai đoạn 2013-2015.

Trong bối cảnh đó, The Win City là một trong những dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Tây Sài Gòn, tọa lạc trên trục Trần Văn Giàu nối dài (Tỉnh lộ 10), kết nối trực tiếp với Vành đai 3 TP.HCM. Đáng chú ý, dự án hiện được thị trường ghi nhận với mức giá khoảng 31 triệu đồng/m² - thuộc nhóm giá tốt nhất trên toàn hành lang Vành đai 3 ở giai đoạn hiện tại, trong khi đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán theo quy định.

ẢNH: THẮNG LỢI GROUP

Việc pháp lý được xác lập sớm giúp dự án giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, đồng thời tạo nền tảng cho cả nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê tại khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, nơi cầu nhà ở duy trì ổn định. Yếu tố này tạo nên biên độ an toàn về giá, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng khi chu kỳ hạ tầng bước sang các giai đoạn tiếp theo.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư miền Bắc đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường phía Nam, giai đoạn hiện nay được xem là thời điểm ra quyết định dựa trên vị trí trong chu kỳ phát triển. Khi hạ tầng đã hiện hữu nhưng mặt bằng giá mới chỉ bắt đầu được thiết lập, lợi thế về giá và pháp lý trở thành yếu tố then chốt trong chiến lược phân bổ dòng vốn trung hạn.