Nghịch lý thị trường BĐS: Càng làm mọi cách kéo giá nhà xuống, giá lại càng tăng

Liên tục hiến kế giải pháp giảm giá nhà

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giảm giá nhà. Mục đích để bình ổn thị trường bất động sản theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Thứ nhất, đề nghị tháo gỡ "ách tắc" cho các dự án nhà ở thương mại "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Thứ hai, Hiệp hội đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Thứ ba, đề xuất giải pháp tháo gỡ "vướng mắc" về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở.

Thứ tư, Hiệp hội đề nghị xem xét, tháo gỡ "vướng mắc" về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Thứ năm, đề xuất giải pháp tháo gỡ "vướng mắc" về tính "tiền sử dụng đất" dự án nhà ở thương mại giúp làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Thứ sáu, đề xuất giải pháp đẩy mạnh thực hiện "đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, HoREA cho rằng, Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.

Hiệp hội cũng đề xuất giao Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại "chuẩn" để các địa phương trong cả nước thống nhất thực hiện, góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại cho thị trường.

Trong báo cáo về thông tin nhà ở và thị trường BĐS quý 1/2022 mới đây, Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng cao khiến cho thu nhập của người dân ở các đô thị lớn theo không kịp. Theo đó, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021. Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Phân khúc nhà ở riêng lẻ, đất nền biên độ tăng giá còn mạnh hơn so với nhà chung cư, với tỷ lệ tăng bình quân khoảng 5-10% so với quý trước.

Thời điểm cuối tháng 3/2022, một số vùng ven Hà Nội, TP.HCM và tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15-20% so với cuối năm 2021.

Nút thắt nằm ở nguồn cung

Theo hầu hết các chuyên gia, trong nhiều nguyên nhân khiến giá BĐS tăng thì nguồn cung trên thị trường khan hiếm được xem là nguyên nhân chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường BĐS đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung-cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu, vừa bị mất cân đối "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Tất cả các dấu hiệu biến động trên đây tiềm ẩn bất ổn trên thị trường BĐS và bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở.

Những năm qua, thị trường BĐS chứng kiến nhiều lần tăng giá bán, bất chấp số lượng giao dịch giảm, điều này được cho là trái ngược với quy luật thường thấy, nhưng việc tăng giá của thị trường đã được dự báo trước, vì những trở ngại về pháp lý làm cho thị trường thiếu nguồn cung

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới , hiện nay cả nước có hàng ngàn dự án BĐS chờ kí duyệt để triển khai. Những vướng mắc về thủ tục, quy trình cấp, duyệt dự án khiến suốt những năm qua thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung mới. Đây chính là nguyên nhân khiến giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Vị chuyên gia này thừa nhận, hiện nay thị trường chưa ngăn được các cơn sốt đất triệt để. Dự báo giá BĐS vẫn đà tăng, nguồn cung dự án vẫn thiếu hụt. Rõ ràng, nguồn cung khan hiếm trong bối cảnh đầu tư tăng và dòng tiền liên tục đổ vào BĐS thì ắt xảy ra việc tăng giá BĐS.

"Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung – cầu tự điều tiết. Khi cung nhiều, CĐT bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá BĐS lúc đó sẽ cân bằng lại", ông Đính nhấn mạnh.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng cho rằng, tại Tp.HCM, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Nguồn cung khan hiếm khiến tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất cao, đặc biệt tại Tp.HCM.

Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, dự kiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn nhiều hạn chế.