Nguồn cung khu công nghiệp hạn chế, lợi thế nghiêng về các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê?

Thị trường chứng khoán đang trong giai đoạn có nhiều biến động khó lường dưới áp lực của lạm phát. Sự phân hóa về các yếu tố cơ bản tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm ngành và cũng như cổ phiếu trong cùng một ngành. Điển hình như nhóm khu công nghiệp (KCN) phiên 14/6 vừa qua có nhiều cổ phiếu khởi sắc như KBC, NTC, GVR, IDC, LHG, PHR,... thậm chí VGC còn "tím lịm" trong khi một số cái tên vẫn chưa thoát nhịp điều chỉnh.

Trong báo cáo mới đây, SSI Research chia nhóm KCN thành 3 nhóm: (1) Các doanh nghiệp KCN còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, BCM; (2) Các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm: MH3, BAX, TIP, SZL, D2D; (3) Các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Theo SSI Research, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng được ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, tỷ giá VND/USD cũng ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia.

Các chính sách như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo hay ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ thu hút FDI vào Việt Nam. Ngoài ra, Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid cũng có thể đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.

Nguồn cung hạn chế

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN.

Theo SSI Research, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Từ đầu năm 2022, Phó Thủ tướng chính phủ đã ký quyết định thanh lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập.

Tuy nhiên, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025. Dù các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được đơn giản hóa nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.

Do đó, SSI Research cho rằng, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như SZC, IDC, KBC, VGC, BCM có lợi thế do (1) nguồn cung mới vẫn còn hạn chế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động; (2) giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu tăng với mức trung bình đạt 8-20% so với cùng kỳ tại các KCN như Châu Đức, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Yên Phong…