Nguyên nhân nào khiến nhu cầu mua chung cư cũ "tăng vọt"?

Giá chung cư cũ tăng cao do nhu cầu lớn

Giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024, giá chung cư mới tiếp tục có xu hướng tăng mạnh do nguồn cung khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao và nhu cầu nhà ở cao. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội từ 45 - 50 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 55 - 60 triệu đồng/m2. Điều này cũng khiến giá chung cư cũ vì thế tăng theo vì nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Trong đó, các dự án nhà chung cư cũ có giá thấp hơn 30 - 40% so với nhà chung cư mới. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở hoặc cho thuê.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ chung cư mới và giá bán liên tục leo thang đã khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở gặp nhiều khó khăn. Giá bất động sản cao ngất ngưởng cũng làm giảm thanh khoản trên thị trường, đặc biệt là ở phân khúc chung cư. Do đó, nhiều nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu ở thực phải chuyển hướng mua chung cư cũ bất chấp những rủi ro như chất lượng nhà ở giảm sút, tiện ích thiếu thốn và khó bán lại. Ngoài ra, giá chung cư cũ cũng biến động theo thị trường và cạnh tranh.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, giá bán nhà chung cư cũ hiện nay tại các quận trung tâm đã tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi giá bán nhà chung cư mới lại giảm 5 - 10%. Điều này khiến cho nhiều người có xu hướng chuyển sang mua nhà chung cư cũ với hy vọng sở hữu một căn hộ ở vị trí đắc địa với giá hợp lý.

Đặc biệt, nhiều căn tập thể, chung cư cũ lâu năm có dấu hiệu xuống cấp tại các quận trung tâm Hà Nội trước Tết Nguyên đán được rao bán từ 55 - 90 triệu đồng/m2. Có những căn hộ chung cư cũ lên đến 100 triệu/m2, thậm chí hơn 180 triệu/m2 cao hơn cả phân khúc chung cư cao cấp tại các vị trí xa trung tâm.

Đơn cử, một căn tập thể tầng 1 Trung Tự (quận Đống Đa, Hà Nội) được giao bán với giá 12,8 tỷ đồng. Căn hộ được đập thông từ hai căn liền nhau, diện tích là 70 m2, tính ra giá khoảng hơn 180 triệu đồng/m2, đắt hơn cả căn hộ chung cư cao cấp. Theo môi giới bất động sản, những căn hộ có diện tích sử dụng lớn, vị trí của căn hộ cũng thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán thì sau khi cho thuê chủ hộ có thể thu về từ 40 - 50 triệu đồng/tháng, tùy vị trí.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng trong năm 2023, các dự án chung cư mới được phê duyệt rất ít, mà nếu được phê duyệt mở bán thì giá thường rất cao. Tại các khu vực xa trung tâm Hà Nội, đơn cử như quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai,...các căn chung cư cũ cũng có giá từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn.

Chung cư cũ gần trung tâm duy trì "sức nóng"

Theo các chuyên gia bất động sản, chung cư cũ được xây dựng chủ yếu nằm ở vị trí thuận lợi, nằm chính giữa nội đô hoặc rất sát nội đô. Bên ngoài chung cư cũ nát nhưng vị trí là vị trí đất vàng, điều này quyết định giá chung cư cũ đắt như vậy. Ngoài ra, thành phố Hà Nội chủ trương xã hội hóa đầu tư cho phép các chủ đầu tư lập dự án tái định cư tại chỗ với sự đồng thuận của người dân chủ các chung cư này. Đây cũng là lợi thế vượt trội so với chung cư cao cấp khác vì thế cũng trở nên đắt đỏ và được nhà đầu tư săn đón.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM vẫn rất cao, trong đó tập trung chủ yếu vào nhóm người thu nhập thấp và trung bình khá.

"Thời điểm này, những sản phẩm chung cư cũ đã qua sử dụng thuộc phân khúc bình dân mà có giá bán khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2 lại trở thành món hàng được săn đón. Đây là sản phẩm phục vụ đại bộ phận người dân đang có nhu cầu tìm kiếm chỗ ở, vì giá bán của nó phù hợp với túi tiền và khả năng vận động tài chính của nhóm người này", ông Đính nhận định.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

"Thị trường nhà ở thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Thị trường nhà ở thứ cấp Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì lượng giao dịch ổn định nhờ mức giá hấp dẫn, ngay cả các sản phẩm tại các quận huyện ngoài khu vực nội đô với mức giá thấp hơn khu vực trung tâm và cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cũng được nhà đầu tư đón nhận", bà Hằng cho biết.

Các chuyên gia cũng cho biết nhu cầu tìm mua chung cư nhiều nhất ở phân khúc bình dân, giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng thực tế trên thị trường đang rất hiếm dòng sản phẩm có mức giá này. Do vậy, người mua hoặc nhà đầu tư lựa chọn mua căn hộ chung cư cũ đã qua sử dụng sau đó cho thuê để mang lại dòng tiền ổn định, nên giá bán đã không ngừng tăng.