Nhà đầu tư chọn phân khúc bất động sản nào trong năm 2026?

Từ khoá của giới đầu tư trong năm 2026 là gì?

Sau hơn 1 năm tăng trưởng mạnh với những nhịp tăng giá mang tính cục bộ và yếu tố đầu cơ chi phối, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới. Năm 2026 được nhìn nhận là thời điểm khởi đầu của một chu kỳ lớn, nhưng sẽ không còn chứng kiến những đợt tăng giá sốc trên diện rộng như trước. Thay vào đó, thị trường vận động theo hướng ổn định, phát triển bền vững hơn và có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Trong bối cảnh ấy, tư duy đầu tư bất động sản cũng đang thay đổi. Nhà đầu tư không còn đặt trọng tâm vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà bắt đầu nhìn sâu hơn vào hiệu quả khai thác và khả năng tạo ra dòng tiền thực tế. Chính sự dịch chuyển này đã đưa "dòng tiền" trở thành từ khóa quan trọng nhất của hoạt động đầu tư bất động sản trong năm 2026.

Không gian căn hộ được khai thác cho thuê, phản ánh hiệu quả sử dụng và dòng tiền thực của dự án sau thời gian vận hành.

Dòng tiền không chỉ phản ánh khả năng sinh lời, mà còn là thước đo cho nhu cầu sử dụng thật của thị trường. Một tài sản có thể không tăng giá nhanh trong ngắn hạn, nhưng nếu duy trì được dòng tiền đều đặn và ổn định, giá trị của nó sẽ được củng cố theo thời gian. Ngược lại, những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu khả năng khai thác thực tế sẽ ngày càng khó thu hút dòng vốn trong chu kỳ mới.

Quan sát thị trường hiện nay cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các loại hình bất động sản dưới góc nhìn dòng tiền.

Dự án căn hộ sau vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy tích cực, trở thành nguồn tạo dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư.

Tại các đô thị lớn, phân khúc căn hộ sở hữu lâu dài sau giai đoạn tăng giá mạnh đang dần bộc lộ hạn chế về hiệu quả khai thác. Giá bán neo ở mức cao trong khi tỷ suất cho thuê phổ biến chỉ dao động khoảng 1–2% mỗi năm, khiến biên lợi nhuận thực tế không còn hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư.

Trong khi đó, căn hộ 50 năm (căn hộ sở hữu có thời hạn) đang nổi lên như một điểm đến phù hợp với dòng tiền thông minh. Với mức đầu tư ban đầu hợp lý hơn, khả năng khai thác linh hoạt và gắn chặt với nhu cầu sử dụng thực, phân khúc này đang mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn, phổ biến trong khoảng 6 - 8% mỗi năm. Sự chênh lệch rõ rệt về hiệu quả sử dụng vốn chính là yếu tố khiến căn hộ 50 năm ngày càng được nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh thị trường chọn lọc.

Căn hộ 50 năm trong chu kỳ mới sẽ ra sao?

Xét trên phạm vi thị trường, căn hộ 50 năm hiện nay có thể được phân chia thành hai nhóm chính.

Nhóm thứ nhất tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu thuê đến từ lực lượng chuyên gia, người lao động chất lượng cao và nhóm cư dân trẻ ưu tiên sự linh hoạt trong sinh hoạt. Ở nhóm thị trường này, căn hộ 50 năm thường mang lại tỷ suất lợi nhuận ổn định trong khoảng 4,5–6% mỗi năm, phù hợp với nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dòng tiền bền vững và kiểm soát rủi ro.

Nhóm thứ hai nằm tại các thành phố du lịch nổi tiếng, nơi nhu cầu lưu trú tăng trưởng mạnh mẽ cùng sự phục hồi và bùng nổ của ngành du lịch trong năm vừa qua, đồng thời được dự báo tiếp tục duy trì đà tăng trong các năm tới. Tại đây, căn hộ 50 năm được khai thác chủ yếu theo mô hình lưu trú ngắn hạn và cho thuê dài hạn đối với các chuyên gia, người nước ngoài. Nhờ công suất sử dụng cao trong các giai đoạn cao điểm, tỷ suất lợi nhuận của nhóm này có thể đạt từ 6– 8% mỗi năm, thậm chí cao hơn khi được vận hành bài bản bởi đơn vị vận hành chuyên nghiệp.

Trong bức tranh đó, Đà Nẵng nổi lên như một thị trường tiêu biểu cho bất động sản gắn với dòng tiền. Trong kỳ nghỉ lễ vừa qua, Đà Nẵng đón 345.000 lượt khách quốc tế, cao gấp ba lần so với Hà Nội và gần 5 lần so với TP HCM, không chỉ dẫn đầu cả nước về lượng khách quốc tế trong các dịp lễ, Tết, Đà Nẵng còn sở hữu nền tảng khách đa dạng, bao gồm khách du lịch trong nước, khách thương gia, cùng dòng chuyên gia, người nước ngoài gắn với trung tâm tài chính quốc tế và khu thương mại tự do đang dần hình thành. Chính cấu trúc nguồn cầu này tạo ra cơ sở khách hàng ổn định và bền vững cho thị trường lưu trú.

Thực tế thị trường cho thấy, một số dự án căn hộ có vị trí đắc địa tại mặt tiền biển Mỹ Khê, khu vực Công viên Biển Đông thường xuyên ghi nhận công suất phòng cao, thậm chí "cháy phòng" trong các dịp cao điểm lễ, Tết hoặc các sự kiện lớn của thành phố. Đây không chỉ là hiện tượng ngắn hạn, mà là minh chứng rõ ràng cho khả năng tạo dòng tiền ổn định của phân khúc căn hộ 50 năm khi được đặt đúng vị trí và có đơn vị khai thác vận hành bài bản.

Trong chu kỳ bất động sản mới, dòng tiền và tỷ suất khai thác đang trở thành tiêu chí ưu tiên, thay thế cho kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bên cạnh dòng tiền và tỷ suất khai thác, tính thanh khoản cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng. Những căn hộ duy trì được tỷ lệ lấp đầy cao, dòng tiền rõ ràng và mức đầu tư tài chính hợp lý có khả năng chuyển nhượng, thanh khoản nhanh chóng linh hoạt, ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Sự kết hợp giữa dòng tiền ổn định – nhu cầu sử dụng thực – thanh khoản tốt - bàn giao đưa vào hoạt động ngay chính là nền tảng để các dự án căn hộ mặt biển tại Đà Nẵng, như The Soleil Đà Nẵng, khẳng định giá trị đầu tư dài hạn trong chu kỳ bất động sản mới. Dựa trên hiệu quả khai thác và khả năng vận hành chuyên nghiệp bài bản đến từ đơn vị vận hành quốc tế 5* - Wyndham Soleil Đà Nẵng là một trong số sản phẩm đầu tư hứa hẹn sẽ là sự lựa chọn đã được kiểm chứng của các dòng tiền thông minh trong năm 2026.