Nhà đầu tư lưu ý gì khi vào thị trường BĐS lúc “sốt nóng”?

Hệ lụy của những cơn sốt đất bất thường

Theo bà Ngọc, sốt đất có thể dẫn đến một số hệ lụy như: nợ xấu tăng và xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Giá đất liên tục tăng cao khiến người có nhu cầu thật sự không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS. Khi nhà đầu tư không kịp bán nhanh sẽ bị chôn vốn hoặc mất vốn. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư còn chịu áp lực lãi vay và trả gốc dẫn đến nguy cơ mất khả năng trả nợ và khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.

Bên cạnh đó, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư "ma").

Ngoài ra, sốt đất làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố ma (không người sống).

Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam

Theo bà Kim Ngọc, nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất đang diễn ra khắp nơi chủ yếu là do các thông tin quy hoạch. Các thông tin như phát triển hạ tầng như mở đường, xây cầu, sân bay, quy hoạch phát triển khu dân cư mới, quy hoạch huyện lên thành quận, quận lên thành phố, được các nhà đầu cơ và môi giới lợi dụng thông tin tung thêm tin đồn, vận dụng hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

Chúng ta có thể nhìn nhận rõ hơn qua một số các thông tin ví dụ như sau đây. Thủ tướng ban hành Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/2/2021 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021-2030. Theo đó, dự kiến trong giai đoạn 2021 - 2030, các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng của TP Hà Nội dự kiến thành lập quận. Theo thống kê trong quý IV – 2020, thông tin này khiến giá đất ở các xã Kim Chung, Đức Thượng, thị trấn Trạm Trôi thuộc huyện Hoài Đức tăng từ 100 đến 150 triệu đồng/m2 so với quý 3/2020. Bên cạnh đó, đất huyện Đông Anh (xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh) cũng đã tăng giá gấp đôi so với một vài tuần trước khi có thông tin.

Thông tin về quy hoạch sân bay sân bay Long Thành - Đồng Nai, Mũi Né – Bình Thuận cũng làm giá đất nhanh chóng tăng theo cấp số nhân. Trong quý IV – 2020, việc nhiều lô đất nông nghiệp tại xã Lộc An và Bàu Cạn có khả năng được chuyển sang mục đích sử dụng đất là thổ cư, làm mức giá khu vực này rơi vào khoảng 5-6 tỷ đồng/sào, trong khi cùng kỳ năm 2019 có giá khoảng 3 – 3.5 tỷ đồng/sào (1 sào = 1000m2 đất).

Thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức cũng làm giá đất quanh khu vực này tăng theo. Cụ thể, trong quý II – 2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2.

Thêm vào đó, lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản,

Đại dịch Covid-19, dẫn đến tâm lý mua tài sản giữ tiền trong thời kỳ dịch. Đồng thời, sau khi Việt Nam kiểm soát dịch Covid-19 hiệu quả, Việt Nam trở thành điểm đến an toàn của các nhà đầu tư nên bất động sản tại các khu vực có tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu có xu hướng tăng. Ngoài ra, nhu cầu đất khu công nghiệp tăng cao cũng đòi hỏi cần phải có các khu dân cư phát triển xung quanh khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ cho lượng lao động tại các khu vực này.

Nhà đầu tư cần lưu gì vào thị trường lúc này?

Chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng, người mua BĐS cần tìm hiểu nguồn tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Kiểm tra thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi bất động sản tọa lạc.

Đồng thời, nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. Nhà đầu tư cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, việc tăng cường truyền thông thông tin rộng khắp và qua tất cả các kênh để giúp người dân để nắm rõ thông tin về chính sách, quy hoạch là rất quan trọng. Ở các khu vực (địa phương) sắp có quy hoạch mới hoặc điều chỉnh quy hoạch, cần có bảng thông báo công khai quy hoạch được duyệt, tiến trình thực hiện dự án ngoài việc thông tin báo chí và nên cảnh báo kiểm tra, xử lý nghiêm việc chuyển nhượng đất sai quy định.

Vậy giá BĐS đang ảo hay thật, thưa bà?, bà Kim Ngọc cho rằng, thị trường nhiều khu vực đang xảy ra sốt ảo khi giá đất tăng nhanh có khi đến 200% trở lên trong vòng 1 đến 2 năm, có thể tăng đến 50% trong một quý nhưng việc mua bán, đặt cọc xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, chẳng hạn như việc mua đi bán lại với mức giá tăng nhanh của một thửa đất, trong thời gian ngắn (đầu tư ngắn hạn), mua bán chồng chéo tạo ra lượng cầu mua ảo.

Mặt bằng giá chưa tương ứng với phát triển hạ tầng, tại các khu vực diễn ra sốt ảo thời gian gần đây chủ yếu ở các khu vực vùng ven, các tỉnh vệ tinh xung quanh thành phố lớn có tin đồn về chủ trương xây dựng hạ tầng hoặc quy hoạch mới được phê duyệt mà các tiện ích sống như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và hạ tầng giao thông liên kết đến trung tâm đô thị để rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân chưa có hoặc chưa đầy đủ. Người mua chủ yếu để đầu cơ để kỳ vọng mức lợi nhuận cao chứ không mua để ở, kinh doanh.

Nếu thị trường BĐS ở các địa phương có hai dấu hiệu trên thì đã diễn ra sốt đất ảo và tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng".

"Chúng tôi cho rằng nên có biện pháp để hạ nhiệt sốt đất nhằm tránh xuất hiện nguy cơ xảy ra "bong bóng" và "đóng băng" thị trường BĐS dẫn đến hệ lụy mất cân bằng kinh tế xã hội của khu vực", đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh.