Nhà đầu tư “sốt ruột” sợ đất lên cơn sốt, giá sẽ bật tăng?

Anh Tuấn, một nhà đầu tư vào thị trường địa ốc khoảng 3 năm, nhưng có tính quyết đoán lớn trong việc đầu tư BĐS. Thời điểm giãn cách xã hội, anh Tuấn bỏ tiền vào ngân hàng (số vốn có được từ đầu tư BĐS), vừa nới giãn cách, anh đã đi xem đất và cọc. Hiện tại, chỉ sau 2 tháng nới giãn cách, mảnh đất anh Tuấn mua hồi đầu tháng 10/2021 đã nhích giá nhẹ, và gần như không có mảnh đất nào cùng vị trí có giá như thời điểm anh "xuống tiền". Theo nhà đầu tư này, nếu tính toán khá kỹ lưỡng thường NĐT sẽ mất đi cơ hội tốt, mà ít khi được lặp lại thời điểm thị trường chưa nhiều chuyển biến. Gần như các NĐT có kinh nghiệm sẽ biết khả năng sốt đất vùng ven Sài Gòn sẽ diễn ra sau khi nới giãn cách nhưng vì dịch chưa hết hẳn nên hình thành tâm lý e dè, hoặc chờ đợi giảm giá thêm nên mới không xuống tiền mua.

Theo đó, một mặt họ vừa muốn mua, vừa chờ đợi kèm tâm lý "sốt ruột" sợ sốt đất, giá sẽ bật tăng.

Thực tế cho thấy, dù cơn sốt đất vùng ven Sài Gòn chưa thể hiện rõ nét hay đột biến nhưng đã có dấu hiệu âm ỉ từ tháng 11/2021 đến nay. Tại các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, hay xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước… thị trường đã rục rịch trở lại. Các phòng công chứng cũng đã hoạt động gần như hết công suất ở giai đoạn này. Trong đó, phân khúc đất nền được xem là "nóng" hơn cả. Còn ở phân khúc căn hộ thì loại hình nhà vừa túi tiền vẫn được người mua quan tâm. Đáng chú ý, một số giỏ hàng căn hộ cao cấp tại khu Đông Tp.HCM của  một số đơn vị cũng ghi nhận kết quả bán hàng khả quan 70-80% trong đợt đầu công bố sau dịch.

Rõ ràng, khá nhiều NĐT nhận thấy cơn sốt đất đang âm ỉ sau thời gian bị nén, đặc biệt nguy cơ về lạm phát tăng cũng khiến dòng tiền đổ vào BĐS trú ẩn. Thế nhưng, có một nhóm NĐT vẫn cố để thương lượng được giá tốt hơn vào cuối năm ở nguồn hàng mà NĐT đi trước bị áp lực tài chính. Thế nhưng, theo anh Tuấn, có một điều mà các NĐT không thể không thừa nhận rằng, khi giá thị trường lên thì các NĐT cũng sẽ lên giá bán theo giá thị trường; rất ít khi giữ giá cũ, và càng khó hơn khi họ bán giá thấp hơn (trừ trường hợp NĐT đang quá kẹt tiền, nhưng trường hợp này hiện không nhiều).

Anh Tuấn phân tích, tâm lý của người bán và người mua thường không khớp nhau. Người mua thường có tâm lý chờ giá giảm thêm, thương lượng bớt giá khoảng vài ba chục và kèm sự nghe ngóng động thái từ phía người mua. Còn người mua lại canh theo giá thị trường. Thay vì bán vội, cần tiền thì họ có thể xoay tài chính để đắp vào thay vì bán tháo mảnh đất vốn đã là tài sản tăng giá nhanh. Họ có thể chờ thêm để có được giá tốt hơn. Thành ra, người mua thì vẫn chờ mua, còn người bán thì vẫn không chịu bán rẻ. "Với kinh nghiệm của mình, tôi nhận thấy, nếu càng đợi để BĐS giảm giá thêm chút đỉnh, NĐT lại càng mất đi cơ hội, mà có thể mất nhiều hơn giá thương lượng giảm trước đó", anh Tuấn chia sẻ.

Quan sát cho thấy, đợt dịch lần này khác so với các đợt dịch trước là giá nhà đất không có dấu hiệu giảm sau đó. Không chỉ đất nền, căn hộ cũng không có hiện tượng giảm giá, thậm chí giá vẫn tăng mạnh trên thị trường sơ cấp. Riêng với phân khúc đất nền, nhiều dự báo cho rằng, với việc NĐT đổ đi tìm hiểu đất nền ở các tỉnh lân cận Tp.HCM thời gian vừa qua rất có thể xảy ra cơn sốt vào đầu năm 2020 – vốn đã từng xảy ra đầu năm 2021.

Theo một chuyên gia trong ngành, ở thị trường sơ cấp giá BĐS không giảm, còn ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá do họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay, lãi suất) và kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình (không có nhà đầu tư nào kỳ vọng lỗ).

Theo đó, dù thị trường thứ cấp luôn có tính linh hoạt cao, giá chào bán vẫn không giảm trên bảng niêm yết tin rao như kỳ vọng của nhóm bắt đáy. Hiện tượng giảm giá chỉ xuất hiện ngầm, bên bán chỉ giảm giá âm thầm trong quá trình thương lượng khi tiếp cận được khách hàng mục tiêu (có đủ tài chính chi trả) và đối tượng mua biết cách giằng co, mặc cả.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, kể từ giai đoạn 2016-2021, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như đợt khủng hoảng thập kỷ trước. Giữa mùa dịch giá chào bán nhà đất tại Tp.HCM vẫn tăng lên do nhiều lý do: nguồn cung khan hiếm vì vướng thủ tục pháp lý kéo dài, quỹ đất hữu hạn, chi phí đầu vào cao, chi phí tài chính phình to, song việc tăng giá một chiều chưa phản ánh toàn diện bức tranh thị trường.

Theo ông Quang, bất động sản có xảy ra giao dịch giảm giá nhưng không được công bố vì quá trình giảm này được các bên thương lượng riêng. Trong đợt dịch lần thứ tư, nhóm bất động sản chết ngộp (bên bán đứt gãy dòng tiền, mất khả năng thanh toán) trên thị trường thứ cấp có xảy ra tình trạng giảm giá trong biên độ hẹp 3-7%, cá biệt có trường hợp giảm giá 10% nhưng rơi vào nhóm tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, ngay cả nhóm tài sản này khi chào bán vẫn không giảm giá ngay từ đầu.