Nhận dạng các dự án “ma” đang hoành hành trên địa bàn Tp.HCM

Vẽ dự án trên giấy rồi thu tiền tỉ…

Hành vi vẽ dự án, phân lô trên giấy rồi bán cho người dân, thu tiền đặt cọc đến tiền tỉ rồi hứa hẹn nhưng không bao giờ giao nền đất cho người mua đã xảy ra khá nhiều trên địa bàn Tp.HCM thời gian qua. Trong đó, phải kể tên một số khu vực nổi bật xảy ra tình trạng bán dự án ma như Q.9, Q.Thủ Đức, Q.Bình Tân, huyện Hóc Môn…

Theo một thống kê , hiện khắp TP đã có hơn 50 dự án ma. Riêng tại quận Bình Tân có 16 dự án, tập trung chủ yếu tại sáu phường An Lạc, Bình Hưng Hòa A, Bình Hưng Hòa B, Tân Tạo, Tân Tạo A và Bình Trị Đông A. Theo ghi nhận, các đối tượng kinh doanh bất chính đã vẽ dự án trên giấy rồi bán cho người dân dưới hình thức hợp đồng góp vốn nhưng thực chất không có dự án nào được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mới đây, UBND quận Bình Tân cho biết có đến 9 khu đất được giới “cò đất” rao bán nhưng không có pháp lý rõ ràng.

Liên tiếp thời gian gần đây, chính quyền địa phương một số khu vực như Bình Tân, Q.9, Q.Thủ Đức, huyện Hóc Môn… đưa ra nhiều cảnh báo với khách hàng trước nguy cơ “tiền mất tật mang” với các dự án ma

Hầu hết các trường hợp này được san lấp, phân lô bán nền trái phép, chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, đất không phù hợp quy hoạch, không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông… thậm chí, có trường hợp chủ đất đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngân hàng, hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng.

Mới đây, UBND phường Tân Thới Nhất, quận 12 đã ra văn bản cảnh báo người dân cẩn trọng với một dự án ma do công ty Vietland làm chủ đầu tư. Dự án này nằm trên đường Dương Thị Giang, phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HCM.

Theo đại diện UBND phường Tân Thới Nhất, khu đất này nằm trong quy hoạch đất tái định cư do quận quản lý. Trên địa bàn phường không có dự án đất nền nào đang triển khai như trên.

Đầu năm 2019, UBND phường Thạnh Xuân, quận 12 cũng đã phát hiện 4 khu đất ở khu phố 2, 5 và 6 theo quy hoạch phục vụ công trình y tế, giáo dục và công viên cây xanh nhưng được giới “cò đất” rao bán đất nền phân lô trái quy định.  

Trước đó, UBND phường Trường Thạnh, quận 9 ra thông báo về dự án “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1” nằm trên mặt tiền đường Lò Lu cũng là dự án “ma”. Theo xác minh của UBND phường Trường Thạnh, không có dự án nào mang tên này trên địa bàn phường. Đồng thời, đề nghị tổ chức, cá nhân có giao dịch đặt cọc, mua bán đất nền tại khu đất này liên hệ cơ quan công an quận để tố cáo, nếu có. 

Trong khoảng thời gian này, UBND phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM cũng có văn bản cảnh báo về những thông tin rao bán trên các trang mạng kinh doanh BĐS về dự án “Căn hộ 9X quận 7” trên địa bàn. Qua rà soát, UBND phường Bình Thuận khẳng định, đến thời điểm hiện nay, tại hẻm 134 đường Nguyễn Thị Thập nói riêng và toàn bộ địa bàn phường nói chung “không có bất kỳ dự án nào mang tên “Căn hộ 9X quận 7” được cấp phép triển khai thực hiện.

Do đó, UBND phường Bình Thuận khuyến cáo người dân khi có nhu cầu chuyển nhượng căn hộ, nhà đất thì chủ động tìm hiểu tính pháp lý của dự án từ các cơ quan quản lý nhà nước, không dựa vào thông tin trên mạng, tờ rơi chưa được kiểm chứng tránh rủi ro gây thiệt hại về sau.

Trước đó, UBND Q.Bình Tân, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, UBND quận Tân Phú và UBND quận Thủ Đức đã từng phát đi hàng loạt thông báo để cảnh báo người dân về các khu đất phân lô trái phép để người dân nắm rõ, không bị lừa đảo.

Cách nhận dạng dự án “ma”

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, các dự án “ma” thường được hình thành dưới hai hạng:

Thứ nhất, là dạng dự án có đất thực tế và được cá nhân đứng tên và chuyển mục đích sang đất ở, sau đó tiến hành bán trước khi nghiệm thu (hay còn gọi là “bán lúa non”). Tuy nhiên, cá nhân này lại mượn danh một công ty môi giới BĐS để vẽ thành dự án.

Thứ hai, đất cá nhân đứng tên nhưng không thể chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất quy hoạch không phải đất ở) nhưng cũng được một bên khác đưa qua công ty môi giới để vẽ thành dự án. Hình thức này cũng được gọi là dự án “ma” (vì dự án không được đăng ký hợp pháp). Người bán chỉ tiến hành chỉnh trang khu đất và xây đường trái phép để dễ dụ người dân. Đây được xem là dấu hiệu lừa dối khách hàng.

Theo vị luật sư này, để tránh mắc bẫy các dự án “ma” thì khi đi mua đất người dân cần phân biệt theo hai hình thức trên và hỏi kỹ về thủ tục pháp lý của mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể yêu cầu người bán đến trực tiếp các cơ quan công chứng để làm thủ tục nhằm đảm bảo các phương thức giao dịch đều hợp lệ.

“Nếu khách hàng không đủ khả năng phân biệt 2 dạng trên thì rất khó đòi lại tiền khi đã tiến hành giao dịch. Người mua nên chọn giao dịch tại phòng công chứng để pháp luật bảo vệ đối với đất do cá nhân đứng tên trên sổ. Nếu có sai thì còn bắt công chứng bồi thường với tư cách là bên liên quan”, Luật sư Trần Đức Phượng cho hay.

Theo các chuyên gia, thời gian qua, tình trạng mua bán đất nông nghiệp, đất quy hoạch "trả góp" rồi tạo các giấy tờ pháp lý, biên lai giả, san lấp, làm đường... và rao bán thông qua hợp đồng hợp tác. Đó là cách thức của các công ty làm dự án “ma” tại TP.HCM nhằm móc tiền túi khách hàng. Rõ ràng, tình trạng này đang hoành hành trên địa bàn Tp.HCM nhưng vẫn chưa có những phương pháp giải quyết triệt để.

Theo đại diện chính quyền một số địa phương, mặc dù đã phát đi nhiều văn bản cảnh báo đến khách hàng để tránh “tiền mất tật mang” với các dự án ma nhưng những diễn biến phức tạp của các hành vi lừa đảo đã khiến việc kiểm soát gặp không ít khó khăn. Cho nên, biện pháp xử lý các dự án ma, lừa đảo khách hàng ở một số khu vực vẫn chưa triệt để, tình trạng này vẫn còn có dấu hiệu âm ỉ ở một số nơi.