Nhiều cách xử lý dự án treo

Chia sẻ với DĐDN, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, việc “ôm đất” bỏ hoang chính là có những doanh nghiệp xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không triển khai. Điều này đã dẫn đến lãng phí nguồn lực, đất đai không thể trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

- Thực tế thời gian qua, các “dự án treo”, chậm tiến độ liên tục được chỉ đạo phân loại, lên phương án xử lý nhưng việc thu hồi các dự án này lại vẫn rất "nhỏ giọt", thưa ông?

Theo quy định, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Tuy nhiên, đối với trường hợp đất công giao cho doanh nghiệp thu hồi thì dễ, nhưng đối với đất của doanh nghiệp tự bồi thường thì rất khó. Nhất là việc khi thu hồi dự án chậm triển khai cơ quan chức năng phải phân loại từng trường hợp.

Đáng chú ý, quy trình đã có, song tiến trình thu hồi không dễ dàng như việc ra một quyết định. Các dự án được phân loại xong lại vẫn khó lòng thu hồi bởi bản thân Luật Đất đai cũng không quy định rõ như thế nào là không đưa vào sử dụng, nên nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng khe hở này để đối phó với cơ quan chức năng bằng cách triển khai nhỏ giọt, mỗi năm một ít.

Mặt khác, hiện nay các địa phương mới dừng lại ở việc thu hồi quyết định chấp thuận đầu tư nếu dự án chưa triển khai, còn dự án chậm triển khai sẽ khó thu hồi được đất, nhất là trong trường hợp đất do chủ đầu tư tự đền bù, giải phóng mặt bằng. Do Luật quy định Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong một số trường hợp cần thiết mà không có trường hợp dự án chậm triển khai.

Dự án Khách sạn Hoa Sen (phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm) vẫn quây tôn, đất để hoang hóa. Ảnh: HNM

- Như vậy, để thu hồi hoặc thúc đẩy tái khởi động các dự án đang “ôm đất” bỏ hoang vấn đề cơ bản vẫn nằm ở việc sửa đổi các quy định pháp luật, thưa ông?

Trước hết, như đã nêu ở trên, để công tác phân loại, thu hồi dự án chậm đưa đất vào sử dụng công bằng hơn với các chủ đầu tư đã bỏ tiền ra mua đất, tôn tạo đất, đóng tiền sử dụng đất, cần sửa đổi Điểm i, Điều 64 của Luật Đất đai.

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi cần quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó. Thực tế, tại nhiều dự án chủ đầu tư găm giữ đất do kỳ vọng vào khả năng giá trị đất đai tăng thêm nhờ quy hoạch hay hạ tầng mà không cần phải làm gì.

Tại các nước phát triển, họ sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm này để phân phối hợp lý và xử lý ngay trong bồi thường, tái định cư trong thu hồi đất để phát triển các khu dịch vụ công cộng.

Áp dụng tại Việt Nam, cần sớm có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng làm cho giá trị đất đai tăng thêm.

Mặt khác về dài hạn, cần thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Trong đó, cần bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Điều này sẽ triệt tiêu cơ chế xin – cho, minh bạch hoạt động đầu tư đất.

- Ngoài việc sửa Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan, vấn đề thực thi vẫn còn nhiều bất cập, thưa ông?

Để không xảy ra tình trạng dự án bỏ hoang, thời gian tới, trong việc triển khai thực hiện dự án cần được phân loại vị trí để vừa đảm bảo chức năng quy hoạch đồng thời đảm bảo lợi ích chung của Nhà nước.

Đối với những trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cần cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có năng lực tài chính thật sự bằng báo cáo tài chính hằng năm, báo cáo kiểm toán hằng năm.

Ngoài ra, để hạn chế đến mức thấp nhất những vi phạm về đất đai, cần thực hiện tốt công tác hậu kiểm việc thực hiện kết luận thanh tra và tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã để theo dõi, báo cáo về tiến độ, vi phạm, hướng giải quyết của các dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác giám sát, đánh giá đầu tư đối với các dự án không sử dụng vốn ngân sách; đôn đốc các nhà đầu tư thực hiện cam kết triển khai dự án đúng tiến độ và có kế hoạch, lộ trình để khắc phục các vi phạm.

- Xin cảm ơn ông!