Nhìn bối cảnh này, giá nhà khó hạ nhiệt

Toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm, giá bật tăng ở hầu hết các phân khúc. Tình hình này được dự báo sẽ tiếp tục diễn biến từ giờ đến cuối năm, thậm chí sang các năm sau.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến thời điểm hiện tại, nguồn cung mới ra thị trường chỉ bằng một nửa so với năm ngoái. Tới cuối năm 2021, bất động sản tại nhiều khu vực vẫn tiếp tục ghi nhận sự khởi sắc về cả lượt tìm kiếm, giá bán lẫn giao dịch.

Lí do xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao vì nguồn cung yếu do thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ triệt để và lực cầu đang được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Bên cạnh đó, các yếu tố như nguy cơ lạm phát, kinh tế phát triển mạnh trở lại sau dịch (GDP năm 2022 dự báo lên đến 6,5 - 7,5%) cũng tạo áp lực tăng giá bất động sản.

Theo quy luật, bất động sản sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá bất động sản, qua đó làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động có thu nhập thấp và trung bình.  Thêm vào đó, giá đất tại TP.HCM, cụ thể là khu vực trung tâm, đang bị đẩy lên một mức mới, từ đó khiến các chủ đầu tư khó tạo lập được quỹ đất và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Có thể so sánh các loại hình, phân khúc bất động sản là các bình thông nhau. Khi loại hình hay phân khúc này bị ảnh hưởng thì các loại hình, phân khúc khác cũng chịu tác động tương tự.

Nhìn lại quý đầu năm 2022 để thấy bức tranh tăng giá BĐS bao trùm toàn thị trường BĐS. Báo cáo của CBRE cho biết, trong quý 1/2022, giá bán trên thị trường sơ cấp trung bình ở mức 1.655 USD một m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà trung bình đạt 1.278 USD một m2, tăng 9% so với cùng kỳ 2021. Đây cũng là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường vành đai 3. Tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, giá nhà thuộc phân khúc cao cấp có mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng 10% theo năm.

Số liệu của trang Batdongsan cũng cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội vẫn trong đà tăng. Chỉ trong 3 tháng, từ tháng 12/2021 đến tháng 2/2022, giá nhà đã tăng 4,4%. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, giá chung cư cao cấp tăng 5%.

Dự báo, CBRE cho biết, nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000-28.000 căn. Mặt khác, thị trường được dự báo tiếp tục khan hiếm các sản phẩm bình dân. Nguyên nhân là kết nối hạ tầng đến các khu vực ngoại thành xa hơn ngoài đường Vành đai 4 sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện.

Nguồn cung đến từ các khu đô thị, dự kiến tiếp tục chiếm tỷ trong cao trong tổng nguồn cung mới thị trường. Theo CBRE, do tâm lý thị trường vẫn tích cực, số lượng căn bán được dự báo đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng căn hộ mở bán mới. Còn giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải hơn 5-8% trong năm 2022. Mặc dù tâm lý thị trường đang tích cực, diễn biến tại thời điểm cuối năm nay sẽ phụ thuộc vào những thay đổi trong điều kiện kinh tế vĩ mô trước các lo ngại về mặt bằng giá tăng cao và áp lực lạm phát .

Phía CBRE nhìn nhận, do nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn mạnh mẽ đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, lượng căn bán được dự báo vượt mức các năm trước và ngang bằng với lượng mở bán mới. Giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng dù hoạt động đầu cơ có thể bắt đầu hạ nhiệt khi cơ quan nhà nước theo dõi thị trường chặt chẽ hơn.

Về phía doanh nghiệp địa ốc muốn giảm giá bán nhà cũng khó, bởi thủ tục pháp lý ách tắc, kéo dài đã khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm, đẩy giá bất động sản tăng cao.

Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, do các yếu tố đầu vào của BĐS đều đang tăng rất cao nên doanh nghiệp dù muốn cũng không thể phát triển nhà ở giá rẻ hoặc tăng nguồn cung cho thị trường.

Cùng với đó, thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, thậm chí bế tắc, là một trong những nguyên nhân được ông Phúc cũng như nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chỉ ra là nhân tố khiến cho giá BĐS càng ngày càng tăng. Ông Phúc lấy ví dụ, một dự án BĐS dù đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về pháp lý, cũng phải mất đến 2,5 năm để hoàn thiện thủ tục.  Giả sử một lô đất có giá 300 tỷ đồng, chỉ cần chậm ra hàng một năm, doanh nghiệp đã mất thêm 10% chi phí lãi vay ngân hàng. Số tiền này sẽ được cộng vào giá bán dự án. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà ở không thể giảm. Không phải doanh nghiệp không muốn phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, dù rất tha thiết làm nhưng để tiếp cận thì không đơn giản.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho biết, doanh nghiệp đã mất tới 4 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án tại huyện Bình Chánh (TP.HCM), từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư đến khi hoàn thành thủ tục pháp lý. Nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay thì doanh nghiệp phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó. Tốc độ thủ tục pháp lý quá chậm đã khiến số lượng các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, trong khi đó trước đây là hàng trăm dự án.

Như vậy, theo đại diện nhiều doanh nghiệp, việc thủ tục pháp lý kéo dài đã khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm, đẩy giá bất động sản tăng cao.

Võ Hồng Thắng, Phó trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung nhà đất trên thị trường hiện rất thấp.  Nguồn cung giảm trong khi cầu lớn khiến giá tăng mạnh, nhất là trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, phân khúc đất nền quý 1/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Có dự án đất nền ở Đồng Nai bán với giá 74 triệu đồng/m2, tiệm cận giá một số khu vực ở TP.HCM. Giá căn hộ tại TP.HCM cũng tăng từ 3-5%, Bình Dương tăng từ 2-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận giá 53 triệu đồng/m2. Giá nhà phố, biệt thự ở Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8-12%, đặc biệt có dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn.

"Bên cạnh nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng do quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài khiến nguồn cung giảm rất mạnh hai năm qua. Chưa kể, các chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công đều tăng rất cao cũng là nguyên nhân gây tăng giá BĐS", ông Thắng nhấn mạnh.

Ngoài ra, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ hội, tiềm năng là lực đẩy cho giá bất động sản tăng cao như sự  phục hồi nền kinh tế; lãi suất duy trì mức thấp; gói hỗ trợ đầu tư công; những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai làm tăng tính kết nối vùng; quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, nếu điểm nghẽn pháp lý sớm được tháo gỡ sẽ giúp tăng cung cho thị trường bất động sản, từ đó điều tiết làm giảm nhiệt đà tăng giá.