Nhìn lại bức tranh bất động sản TP.HCM năm 2025

Sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2022 - 2023, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Nguồn cung dần được khơi thông, giao dịch cải thiện và hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo”. Tuy nhiên, phía sau bức tranh khởi sắc ấy vẫn là những điểm nghẽn về cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Hạ tầng giao thông là điểm sáng nổi trội

Trong bức tranh tổng thể, hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực then chốt thúc đẩy bất động sản TP.HCM năm 2025.

Việc đưa vào khai thác tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên; mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây; khởi công cao tốc TP.HCM – Mộc Bài; triển khai khép kín Vành đai 2 và thi công Vành đai 3, cùng hàng loạt dự án kết nối liên vùng khác, đã làm thay đổi mạnh mẽ bản đồ giá và nhu cầu bất động sản tại TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như TP Thủ Đức (cũ), khu Tây Bắc, khu Nam thành phố ghi nhận sự gia tăng rõ rệt về giá trị bất động sản và thanh khoản, đồng thời thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm .

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025, giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 57% so với năm 2019. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, khoảng 30%. Quý IV/2025, giá nhà có dấu hiệu chững lại và đi ngang nhưng chưa ghi nhận dấu hiệu giảm.

Còn theo CBRE Việt Nam, năm 2025, giá chung cư tại TP.HCM ghi nhận mức trung bình 91-95 triệu đồng/m², tăng 21-23% so với cùng kỳ năm ngoái. Các địa phương lân cận TP.HCM cũng ghi nhận mức giá nhà tăng 15-30% so với năm ngoái dù nguồn cung nhà ở cải thiện rõ rệt.

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ rõ, năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2024, mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Nhiều dự án bị “đóng băng” trước đó đã được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, giúp thị trường sơ cấp sôi động hơn.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá bất động sản TP.HCM trong năm 2025 vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đất đai và xây dựng tăng cao.

Các chuyên gia dự báo, nếu không có sự đột phá mạnh mẽ về chính sách phát triển nhà ở giá thấp, mặt bằng giá nhà tại TP.HCM sẽ khó có khả năng giảm trong trung hạn.

"Vắng bóng" nhà ở vừa túi tiền

Điểm đáng lưu ý trong cơ cấu nguồn cung bất động sản tại TP.HCM đó chính là thị trường tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung - cao cấp và cao cấp. Căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như “vắng bóng” trong rổ hàng mở bán mới tại TP.HCM năm 2025. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung căn hộ mới ra thị trường .

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đây là năm thứ 2 liên tiếp TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc “bình dân” (giá dưới 40 triệu đồng/m2).

Thị trường TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. Tình trạng mất cân đối này khiến thị trường phát triển không bền vững, như mô hình "kim tự tháp đảo ngược".

Sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội là những vấn đề được nhắc đến nhiều nhất trong bức tranh bất động sản TP.HCM năm 2025.

Các nghiên cứu cho thấy, nguồn cung nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp hiện chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực tế. Mặc dù thành phố đã triển khai nhiều chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhưng tiến độ vẫn chậm do vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư và hiệu quả tài chính đối với doanh nghiệp.

Hệ quả là giấc mơ an cư của hàng trăm nghìn lao động, công chức và người trẻ tại TP.HCM ngày càng trở nên xa vời, tạo áp lực lớn lên chiến lược phát triển đô thị bền vững.

Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân không chỉ là câu chuyện của riêng năm 2025, mà đã kéo dài suốt nhiều năm, khiến thị trường rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu triền miên.

Giới chuyên môn cho rằng, mất cân đối cơ cấu sản phẩm và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng là nguyên nhân khiến giá nhà “leo thang”.

Ông Trần Thăng Long, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM đánh giá, năm 2025, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% rổ hàng, còn với Bình Dương cũ và Tây Ninh cũng có đến gần 50% rổ hàng là phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm thu nhập trung bình tiếp tục thiếu hụt.

“Nguồn cung phân khúc cao cấp là chủ yếu trong khi nguồn cầu lại là nhà ở vừa túi tiền. Việc lệch pha cung – cầu khiến cho giá nhà không thể giảm”, ông Long nói.

Theo ông Long, sức cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức khá tốt, đặc biệt tại các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo và vị trí gắn với hạ tầng giao thông. Tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án đạt từ 60 - 80%, cho thấy nhu cầu mua nhà không hề suy giảm.

Cũng theo ông Long, phần lớn giao dịch tại TP.HCM năm 2025 đến từ nhu cầu ở thực và tích lũy tài sản dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước. Tuy nhiên, do giá nhà liên tục tăng cao, nhóm người mua có thu nhập trung bình buộc phải dịch chuyển ra các khu vực ven đô như Bình Dương, Hóc Môn, Củ Chi hoặc sang các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An cũ (nay là Tây Ninh) để tìm sản phẩm phù hợp hơn .

Có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang trên đà phục hồi tương đối rõ nét, với nguồn cung và giao dịch cải thiện, niềm tin thị trường dần quay trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa thực sự bền vững, khi các điểm nghẽn về cơ cấu sản phẩm, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và áp lực giá bán vẫn hiện hữu.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, để thị trường phát triển lành mạnh và dài hạn, TP.HCM cần đẩy mạnh hơn nữa chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, song song với việc hoàn thiện hạ tầng và cải cách thủ tục pháp lý.

Chỉ khi bài toán an cư cho số đông được giải quyết, thị trường bất động sản mới thực sự trở thành động lực cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững.