Nhìn lại loạt thương vụ M&A tỷ đô của Novaland năm 2019

Báo cáo tài chính (chưa kiểm toán) cho biết CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đạt doanh thu 11.026 tỷ đồng trong năm 2019, lãi sau thuế 3.382 tỷ đồng, vượt 82 tỷ đồng so với kế hoạch năm (3.300 tỷ đồng).

Đáng chú ý, tổng tài sản của Novaland tăng đột biến, gần 21.000 tỷ đồng, tương đương biên độ 30%, lên mức 89.972 tỷ đồng, khẳng định vị thế đại gia địa ốc lớn thứ hai ở Việt Nam, chỉ sau Vinhomes (197.170 tỷ đồng).

Đóng góp lớn nhất vào mức tăng này là hàng tồn kho, khi tăng ngót nghét 26.000 tỷ đồng (hơn 1 tỷ USD) lên mức 57.198 tỷ đồng, nhờ một loạt thương vụ M&A và hợp nhất các công ty/ nhóm công ty con trong kỳ.

Dự án 100 Cô Giang được Novaland hợp nhất trong báo cáo tài chính 2019

Ngày 15/12/2019, Novaland hoàn tất mua lại 99,98% vốn CTCP Đầu tư & Phát triển BĐS Thuận Phát với giá phí 760 tỷ đồng, qua đó kiểm soát 96,9% vốn Công ty TNHH Đầu tư & Phát triển BĐS Cửu Long.

Bất động sản Cửu Long được nhóm Novaland thành lập cuối năm 2016, hiện đang là chủ đầu tư 2 dự án tại Quận 9 (TP.HCM) là Dự án Khu dân cư đô thị tại phường Long Trường và Trường Thạnh có quy mô 19,2ha, và Dự án Khu nhà ở (giai đoạn 1) tại phường Long Trường mua lại từ Khang Điền Group vào tháng 7/2018.

Ngày 8/1/2019, Novaland hoàn tất mua 99,97% cổ phần CTCP Đầu tư BĐS Trường Tây, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu trong CTCP Phát triển Đất Việt từ 49,5% lên 50,18%. Đất Việt ban đầu là công ty con của Vinaland Limited, phụ trách phát triển dự án 100 Cô Giang, Quận 1 (TP.HCM). Từ cuối năm 2017 tới giữa năm 2018, với chiến lược rút lui khỏi thị trường Việt Nam, Vinaland đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn cho CTCP Đầu tư RC12 - một pháp nhân "họ" Novaland. Dự án hiện nay được triển khai với tên gọi Grand Manhattan Quận 1. Với thương vụ hợp nhất này, tài sản của Novaland tăng thêm 5.364 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho tăng thêm 4.874 tỷ đồng.

Đây là hai thương vụ M&A duy nhất của Novaland tại thị trường TP.HCM trong năm.

Ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Novaland ngày 20/9/2019 đã hoàn tất mua thêm 48,99% cổ phần CTCP Đầu tư Phát triển Địa ốc Vạn Phát với giá phí 325 tỷ đồng, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu lên 97,99%, đồng thời chi phối luôn 99,9% vốn Công ty TNHH The Forest City. Vạn Phát là bên mua lại dự án nghỉ dưỡng cao cấp quy mô 100ha tại xã Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa Vũng Tàu từ Trung Thuỷ Group, đã được Nhadautu.vn đề cập trung bài viết: Novaland thế chân Trung Thủy làm dự án nghỉ dưỡng Bình Châu Hồ Tràm.

Ở Khánh Hoà, Novaland ngày 27/6/2019 mua 97,99% vốn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Khánh An với giá phí 727,9 tỷ đồng, qua đó kiểm soát Công ty TNHH Carava Resort với tỷ lệ 99,98%.

Carava Resort là chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng cùng tên tại Bắc Cam Ranh, Khánh Hoà, ban đầu thuộc sở hữu của Hoàn Cầu Group. Sau khi cố Chủ tịch Tư Hường qua đời, nhiều tài sản của Hoàn Cầu bị đem bán, như Diamond City Quận 7 (TP.HCM) cho Xuân Mai Group, Diamond Bay (Nha Trang) cho Sunshine Group, và tới giữa năm 2018, dự án 22,6ha Carava Resort được sang tay cho nhóm Novaland. Dự án hiện nay được quảng bá với tên gọi Nova Beach Cam Ranh, đánh dấu sự tham gia của ông lớn địa ốc Sài Thành ở thị trường sôi động bậc nhất duyên hải Nam Trung Bộ.

Dù vậy, 2 thị trường chính yếu mà Novaland tập trung mở rộng quỹ đất trong năm qua phải kể đến là Bình Thuận và Đồng Nai.

Phối cảnh siêu dự án Nova World Phan Thiết được Novaland mua lại từ nhóm chủ VPBank và MIK Group

Bình Thuận

Ngày 28/11/2019, Novaland hoàn tất mua lại 99,99% vốn CTCP Đầu tư & BĐS Ngọc Uyên với giá phí 3.950 tỷ đồng, qua 5 cấp công ty con khác - sở hữu 99,99% vốn Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận.

Delta - Valley Bình Thuận mang đậm hình bóng của nhóm chủ VPBank và MIK Group, được thành lập năm 2008, sở hữu dự án Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương quy mô 1.000ha tại Phan Thiết, Bình Thuận, được bán lại hoàn toàn cho nhóm Novaland từ tháng 10/2017.

Dự án ngay sau đó được triển khai với tên thương mại Nova World Phan Thiết với kì vọng trở thành một trụ đỡ cho kết quả kinh doanh của Novaland trong bối cảnh thị trường Sài Gòn đóng băng.

Giao dịch này khiến hàng tồn kho của Novaland tăng thêm 10.794 tỷ đồng, và quan trọng hơn cả, mang về cho tập đoàn của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn khoản lãi 1.949 tỷ đồng nhờ "giao dịch mua rẻ".

5 tháng trước đó, Novaland ngày 17/6/2019 hoàn tất mua lại 99,98% vốn CTCP Huỳnh Gia Huy với giá phí 383,5 tỷ đồng. Huỳnh Gia Huy có lịch sử từ năm 2005, là chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng Royal Ruby Villa Mũi Né quy mô 40ha, vốn 1.400 tỷ đồng tại Phan Thiết. Cuối năm 2018, nhóm Novaland mua lại toàn bộ cổ phần Huỳnh Gia Huy từ một số nhà đầu tư tại TP.HCM, hiện đang phát triển với tên thương mại Nova Hill Mũi Né, quy mô 606 căn villas với diện tích từ 200-400m2, dự kiến hoàn thành trong năm nay 2020.

Chỉ hơn 1 tuần sau khi hợp nhất Huỳnh Gia Huy, Novaland ngày 25/6/2019 tiếp tục mua lại 99,99% vốn Công ty TNHH Thương mại Đầu tư Địa ốc 38 với giá phí 1.625 tỷ đồng, qua đó nắm giữ 95,8% vốn CTCP Du lịch Hoà Thắng và 96,15% vốn CTCP Đầu tư Thư Minh Nguyễn.

Du lịch Hoà Thắng và Thư Minh Nguyễn là chủ đầu tư 2 dự án nghỉ dưỡng sinh thái khá lớn, có diện tích lần lượt là 192,15ha và 127,48ha tại xã Hoà Thắng, huyện Bắc Bình, Bình Thuận, đều được nhóm Novaland mua lại trong năm 2018.

Phối cảnh dự án Aqua City Đồng Nai, bên kia sông là Quận 9, TP.HCM

Đồng Nai

Khác với Bình Thuận với chiến lược đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, thì Novaland dường như đang coi Đồng Nai là thị trường bất động sản chủ lực dần thay thế cho TP.HCM, vốn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và nguồn cung đất sạch với quy mô lớn gần như không còn.

Báo cáo tài chính thể hiện Novaland ngày 28/5/2019 hoàn tất mua 69,87% vốn Công ty TNHH Thành phố Aqua với giá phí 2.235 tỷ đồng.

Công ty TNHH Thành phố Aqua là chủ đầu tư dự án Aqua City có diện tích 110,5ha - ban đầu là một hợp phần của dự án 305ha của liên doanh giữa Vinaland Limied (quỹ của VinaCapital) và Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCoop). Đầu năm 2017, dự án tách làm đôi, 110,5ha chia cho Vinaland thông qua Công ty TNHH Thành phố Aqua; diện tích còn lại được DonaCoop phát triển với pháp nhân mới là Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona. (Đọc thêm: VinaCapital rút khỏi dự án Aqua City)

Đường về tay Novaland của khu đất 110,5ha sau đó diễn ra khá lòng vòng. Tháng 6/2018, doanh nghiệp dự án - Công ty TNHH Thành phố Aqua được Vinaland bán lại cho Công ty TNHH BĐS Bạch Kim, rồi sau đó chuyển sang CTCP Đầu tư Phát triển Phước Nguyên - những thành viên trong hệ sinh thái Novaland. Bất ngờ là đến cuối tháng 5/2019, Phước Nguyên lại bán 99,98% vốn Thành phố Aqua cho CTCP Đầu tư Tường Vinh Phát - một pháp nhân có nhiều liên hệ tới Vạn Thịnh Phát Group, để rồi 1 tháng sau, cơ cấu cổ đông thay đổi thành 70% của CTCP The Prince Residence và 30% còn lại của CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đại Cát - các "đại diện" của 2 Group nêu trên. Khoản 69,87% vốn Thành phố Aqua mà Novaland công bố nhận chuyển nhượng nhiều khả năng đến từ Prince Residence.

Nắm 70% cổ phần và đang đẩy mạnh phát triển dự án Aqua City, Novaland hơn ai hết hiểu rõ tiềm năng phát triển của dải đất dù có "hộ khẩu" Đồng Nai nhưng chỉ cách địa giới TP.HCM một con sông. Và mở rộng quỹ đất ngay cạnh dự án trọng điểm của mình đã được Novaland đẩy mạnh thời gian qua.

Ngày 24/12/2019, Novaland hoàn tất mua lại 99,99% vốn CTCP Đầu tư BĐS Trường Thạnh với giá phí 350 tỷ đồng, qua đó nắm 66,67% cổ phần Công ty TNHH Đầu tư BĐS Long Hưng Phát.

Long Hưng Phát là chủ mới của 76,75ha đất thuộc Khu 1, 2 và 4 trong dự án Aqua Dona (không bao gồm phần đường Hương Lộ 2 đi qua dự án Aqua Riverside City có diện tích 4,48ha), sau khi ký hợp đồng mua bán với Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona ngày 28/11/2019.

Trước đó 3 tuần, Long Hưng Phát ngày 5/11/2019 cũng đã được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị Aqua Riverside theo Quyết định số 3550/QĐ-UBND. Lợi tức thu được từ dự án được Vietinbank TP.HCM định giá vào khoảng 2.660 tỷ đồng.

Ở diễn biến cùng thời điểm, Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - một pháp nhân mang "họ" Novaland ngày 6/11/2019 đã nhận được Quyết định chủ trương đầu tư số 3571/QĐ-UBND ngày 6/11/2019 của UBND tỉnh Đồng Nai đối với Dự án Waterfront Dona có diện tích 159,5ha. Đây là lô đất được tách từ Dự án Đồng Nai Waterfront (diện tích 366,7ha) tại xã Long Hưng, TP. Biên Hoà, Đồng Nai. (Đọc thêm: Đằng sau lô trái phiếu 2.700 tỷ của Bất động sản Đà Lạt Valley).

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, dự án Đồng Nai Waterfront với diện tích 366,7ha là một trong ba hợp phần của Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng (tổng diện tích 899,35ha), bên cạnh Khu dân cư Long Thành quy mô 277,7ha do Liên hiệp Hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Donacoop) làm chủ đầu tư và Khu đô thị Aqua City diện tích 305ha (nêu trên) do liên doanh Donacoop - Vinaland Limited (Vinacapital) làm chủ đầu tư.

Sẽ không bất ngờ nếu Bất động sản Đà Lạt Valley sắp tới cũng sẽ được sáp nhập vào Novaland. Lưu ý rằng các thương vụ M&A nói trên đã mang về khoản "lãi từ giao dịch mua rẻ", được hạch toán vào "thu nhập khác" lên tới 3.684 tỷ đồng và đóng góp rất đáng kể vào kết quả kinh doanh của Novaland trong năm 2019.