Nhu cầu bất động sản logistics tăng mạnh, nguồn cung hạn chế

Ngành hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử.

Theo Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố năm 2022, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu. Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, Thái Lan, vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia.

Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026. Chính phủ Việt Nam khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất (và thu hút đầu tư) bằng cách thành lập các khu công nghiệp và khu kinh tế.

Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành vẫn phát triển do các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang lại những cơ hội thực sự cho ngành.

Ngành logistics Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhờ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử. Ảnh: Thành Vân.

 Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong quá trình tìm kiếm địa điểm. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi, đặc biệt xung quanh thành phố lớn như Hà Nội, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.

"Trong thời gian qua, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt cơ hội để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bởi vậy, việc thiếu hụt nguồn cung sẽ sớm được giải quyết trong những tháng tới", ông Matthew chia sẻ.

Chưa khai thác hết tiềm năng

Theo Savills Việt Nam, ngành logistics Việt Nam hiện nay vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi hầu hết các bên tham gia là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp.

Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có sự cạnh tranh gay gắt, thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu.

Đầu năm 2022, nhà phát triển kho logistics quốc tế Logos Property đã liên doanh cùng Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá trên 80 triệu USD. Sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành. Ví dụ khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park tại Vĩnh Phúc được đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7. Qua đó, dự án thu hút các doanh nghiệp thuộc nhanh sản xuất sạch, sử dụng năng lượng tự nhiên - tái tạo.

Ông Matthew Powell cho rằng, Việt Nam có tiềm năng để phát triển ngành hậu cần và trở thành trung tâm logistics của vùng. Chính sách từ nhà nước và cơ sở hạ tầng là những nhân tố quan trọng để Việt Nam đạt được mục tiêu này. Hiện nay, đã có nhiều địa phương đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao, sạch. Tuy nhiên, thủ tục hành chính là một điểm có thể cải thiện để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn.

"Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng lại ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng. Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng.

Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Do đó, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam", ông Matthew Powell nhận định.