Những nhà đầu tư nào đang bị “bỏ lại” sau cơn sốt đất?

Họ là ai, vì sao lại "thất bại" trong những cơn sốt đất?. Theo các chuyên gia, vào thị trường BĐS thời điểm nào, phân khúc nào nếu không có sự tìm hiểu kỹ càng, chạy theo đám đông thì rủi ro là rất lớn. Có thể thắng thời điểm này nhưng không thể thắng mãi. Thực tế trên thị trường BĐS, có rất nhiều NĐT thua cuộc nhưng lại không được nói ra, trong khi các câu chuyện về thu lãi đậm trong cơn sốt đất lại được nhắc đến nhiều. Đó cũng chính là lý do nhiều NĐT cứ thế lao vào cơn sốt đất mà không rõ rằng, đó là cuộc chơi không hề bền vững.

Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT, một nguyên nhân mà khiến cơn sốt đất diễn ra bất thường và nhiều NĐT chưa kịp rút ra đã bị chôn vốn đó chính là những NĐT có tâm lý nôn nóng, đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Theo ông Toàn, họ là những NĐT không tỉnh táo trước khi giao dịch, dễ bị dẫn dắt bởi chiêu trò thổi giá của môi giới và đầu tư theo tâm lý đám đông.

"NĐT cần phải tính được giá BĐS tại khu vực sốt đất tăng tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý, tương xứng với giá trị ở thời điểm hiện tại, kiểm tra kỹ pháp lý trước khi quyết định giao dịch", ông Toàn nhấn mạnh.

Tiếp đến, đó là những NĐT tin vào những thông tin nhất thời, không có tầm nhìn để hiểu rõ vấn đề. Theo ông Toàn, một điều khá nguy hiểm là yếu tố chính dẫn đến sốt đất đều ở dưới dạng thông tin, chủ trương. Khi vừa được tung ra giá đã sốt. Nếu một dự án, chủ trương muốn được phê duyệt và triển khai thì cần mất 2-5 năm, tùy quy mô. Nếu muốn xây dựng và hoàn thành, mất thêm 3-5 năm nữa. Và dự án tạo được sức bật lan tỏa thì cần thêm 3-5 năm. Vậy chu kỳ đó phải mất đến trên 10 năm.

"Không đâu xa, để có được Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm ngày hôm nay phải mất 20 năm. Vậy các dự án ở tỉnh muốn tạo sức bật và tác động như thế, phải mất bao nhiêu thời gian? Đó là tôi đang nói đến thuận lợi, còn nếu khó khăn dự án không được phê duyệt hoặc ngừng hoạt động thì hệ quả sẽ lớn hơn rất nhiều!", ông Toàn chia sẻ.

Cùng quan điểm, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cho rằng, hầu hết các NĐT bị "sa lầy" trong cơn sốt đất bất thường là những người không nắm được thông tin từ nguồn chính xác, dễ bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Họ cũng là những đối tượng bỏ qua việc kiểm tra kỹ càng thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ, hay kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS toạ lạc.

Đặc biệt, những NĐT dễ gặp rủi ro là những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vào đầu tư BĐS, nhất là trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, thì các đối tượng này rất khó để dự đoán được dòng tài chính của bản thân. Vì thế, theo bà Ngọc, NĐT cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. NĐT cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Chia sẻ trên báo chí, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, nếu không xác định được vị trí của mình đang ở đâu trong nhóm các nhà đầu tư, nhiều người sẽ có thể bị "đóng băng" tài sản, thậm chí mất trắng, kiệt quệ… nếu cứ lao mình vào những cơn sốt đất. 

Vị chuyên già này cho rằng, nếu tham gia vào thị trường BĐS hiện nay mà dựa vào đòn bẩy tài chính, hay nói cách khác là vốn đi vay, vốn lưu động thì cần lường trước hai rủi ro lớn nhất. Đầu tiên, lãi suất có thể quay trở lại tăng lên chứ không thấp như hiện nay do nguy cơ lạm phát là đang có. Ngoài ra, liên quan tới các cơn sốt đất, mô hình luôn tạo ra một nhóm người có lợi, và người chịu thiệt là người ôm đất cuối cùng khi thị trường hết sốt và thậm chí là đóng băng.

"Vấn đề là mỗi một NĐT hay đầu cơ đang nằm ở đâu, trong tốp nào của nhóm tham gia vào cơn sốt đất. Quan trọng nữa là nếu họ chỉ đầu tư bằng vốn sẵn có thì cùng lắm chỉ bị đóng băng tài sản đã đầu tư, nhưng nếu rơi vào trạng thái đi vay hoặc đòn bẩy quá lớn thì có thể sẽ rơi vào phá sản, khánh kiệt và nhiều câu chuyện khác nữa", TS Ánh nhấn mạnh.