Nóng: Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay mua nhà thứ 2

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trình Chính phủ xem xét. Mục tiêu là ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và minh bạch hóa hoạt động giao dịch, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao vượt xa thu nhập của người dân.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là quy định hạn mức cho vay khi mua nhà. Theo đó, người vay mua nhà ở thứ hai (trừ nhà ở xã hội) sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, trong khi người vay mua từ căn thứ ba trở lên chỉ được vay tối đa 30%.

Dự thảo cũng đưa ra chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, từ năm 2026 - 2030, UBND các tỉnh, thành sẽ phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án phát triển nhà ở thương mại để triển khai loại hình này.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại"giá phù hợp" được miễn đấu giá, đấu thầu khi lựa chọn, và được áp dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh theo quy định pháp Luật Đất đai.

Ngoài ra, các dự án sẽ được hưởng mức lợi nhuận tối đa 20% tổng vốn đầu tư – tương tự cơ chế áp dụng cho nhà ở xã hội. Phương pháp xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua cũng được tính như nhà ở xã hội, giúp giảm chi phí đầu vào và hạ giá thành sản phẩm.

Đáng chú ý, người mua nhà tại các dự án này sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, nhằm ngăn tình trạng đầu cơ, "lướt sóng".

Theo Bộ Xây dựng, việc kiểm soát biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp là giải pháp then chốt để hạ nhiệt giá nhà. Khi chi phí phát triển và lợi nhuận được giới hạn hợp lý, giá nhà ở có thể giảm xuống mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ điều chỉnh cơ cấu thị trường bất động sản, vốn đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung nhà cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như biến mất.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng gấp nhiều lần so với 5–7 năm trước. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên tới 120 triệu đồng/m2 vào quý III/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá biệt thự và liền kề tăng trung bình 22–29% mỗi năm, thậm chí có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng xa tầm tay.

Báo cáo của Bộ Xây dựng nhấn mạnh: "Giá bất động sản tăng cao bất thường, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Giá nhà đất hiện không còn phản ánh đúng cung – cầu thực tế, mà bị chi phối mạnh bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch và tâm lý đám đông".