Phân khúc BĐS bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong đại dịch Covid-19 đang chuyển mình thế nào?

CBRE vừa công bố báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý 1/2020, trong đó Bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng sớm nhất từ đại dịch COVID-19. Trong Quý 1, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ ăn uống và lưu trú Việt Nam lần lượt giảm 9,6% và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tại Trung tâm thương mại, theo quan sát của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 70 – 80% tại các dự án. Doanh thu các ngành hàng được ghi nhận giảm khác nhau dưới sự ảnh hưởng của COVID-19: các ngành hàng buộc phải đóng cửa như Giáo dục gần như không có doanh thu, trong khi đó các ngành hàng như Ăn uống, Thời Trang & Phụ kiện hoặc Giải trí thì doanh thu có thể giảm từ 50-80%.

Một vài thương hiệu ăn uống buộc phải cắt giảm hoạt động của nhiều chi nhánh. Theo hướng dẫn của Chính phủ, các trung tâm mua sắm hiện đã bị đóng cửa, dự kiến đi lại hoạt động sớm nhất từ 15/04 hoặc cho tới khi có chỉ thị mới, theo thông báo từ một số chủ đầu tư như Vingroup và Aeon Mall. Các tuyến phố kinh doanh chính cũng chứng kiến việc đóng cửa hàng loạt, cũng như việc khách thuê chấm dứt hợp đồng do sức ép từ việc tạm ngừng kinh doanh.

Đầu năm 2020, nhiều chủ đầu tư đang trong tư thế chờ đợi, tãm hoãn những chính sách hỗ trợ khách thuê với hy vọng COVID-19 sẽ được kiểm soát trong Quý 1/2020. Tuy nhiên trong Tháng 3, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu hỗ trợ giá thuê và tăng cường hoạt động kích thích mua sắm. Các mức giảm giá thuê từ 20 – 30% đã được áp dụng tại một số dự án, và có khả năng sẽ tiếp tục trong Q2/2020 nếu dịch bệnh không được kiểm soát chặt chẽ trước thời điểm giữa năm. 

Trong quý này, tuy gía chào thuê chưa ghi nhận điều chỉnh, giá thuê thực khu vực Trung tâm quan sát mức giảm 6,6% theo quý, trong khi khu vực Ngoài Trung tâm chịu tác động mạnh hơn – chứng kiến mức giảm 18,1% theo quý. Các quyết định giảm giá tiền thuê được áp dụng từ tháng 4 trở đi sau yêu cầu đóng cửa hoạt động của Chính phủ có thể gây áp lực hơn nữa đối với giá thuê của thị trường bán lẻ Hà Nội. Tác động dự kiến ​​sẽ lớn hơn đối với các dự án ngoài Trung tâm, trong khi giá thuê tại khu vực Trung tâm sẽ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ hơn.

Về tỷ lệ trống, dù các trung tâm thương mại hiện đang dừng hoạt động do dịch bệnh, chúng tôi chưa ghi nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng đến từ các khách thuê. Tỷ lệ trống, vì vậy, tạm giữ ở mức tương đối ổn định so với quý trước. 

Sự gia nhập và mở rộng của một vài các nhãn hiệu cao cấp tại Hà Nội đã đóng góp trong việc giảm tỷ lệ trống tại khu vực Trung tâm, nay đạt mức 0,7% - thấp hơn 0,6% theo quý. Trong khi đó, với lượng nguồn cung mới tương đối lớn trong năm 2019, các dự án vừa đi vào hoạt động vẫn đang trong quá trình đạt mức lấp đầy ổn định. Tỷ lệ trống bình quân tại khu vực Ngoài Trung tâm ở mức 8,5%, thấp hơn 0,2 % so với quý trước. 

Nhận thấy các chủ đầu tư đang rất chủ động trong việc tiếp cận và hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn, thị trường dự kiến có thể phục hồi sớm, khi dịch bệnh được kiểm soát thành công. Tuy nhiên, các cam kết thuê tiền khai trương tại các dự án mới – thường ở mức 70 – 80% - có thể bị ảnh hưởng.

Trong khi hoạt động bán lẻ tại các TTTM đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch Covid-19, thương mại điện tử đang ghi nhận những con số tăng ấn tượng. Dịch bệnh bùng phát đã dẫn tới sự gia tăng mua sắm trực tuyến tại Việt Nam, với chi tiêu cho FMCG trực tuyến tăng mạnh kể từ tháng 1 năm nay. 

Nhằm đối phó với dịch bệnh, nhiều nhà hàng đã chọn kinh doanh trực tuyến qua các nền tảng thương mại điện tử như Now và GrabFood, hoặc thậm chí áp dụng các dịch vụ giao hàng của riêng họ. Ngoài ra, các hệ thống siêu thị đang chạy đua về con số doanh thu qua điện thoại/ bán hàng trực tuyến, khi người dân có xu hướng dự trữ thực phẩm trong thời gian cách ly. 

Các kênh siêu thị điện tử như SpeedL của LotteMart đã ghi nhận mức tăng 100 – 200% trên số đơn hàng, trong khi Vinmart mở rộng phạm vi giao hàng tại hầu hết các siêu thị còn đang hoạt động. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục kéo dài trong các tháng tới khi người mua vẫn đang tránh đi tới các TTTM và những địa điểm đông đúc khác.

Do sự trì hoãn thi công tại một số dự án, nguồn cung mới trong năm 2020 dự kiến vào khoảng 103.000 m2. Hầu hết các chủ đầu tư đều đang ở trạng thái chờ đợi trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19. Tác động của dịch bệnh có khả năng ảnh hưởng đến việc mở rộng và mở mới các dự án TTTM trong năm nay. 

Mặc dù vậy, thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn dự kiến đón nhận hơn 450,000 m2 trong 3 năm tới, chủ yếu tập trung tại các khu vực Ngoài Trung tâm. Trong khi khu vực phía Tây & Đống Đa – Ba Đình tiếp tục đóng vai trò là cụm bán lẻ chính của Hà Nội, việc phát triển thêm các dự án mới tại các khu vực khác trên toàn thành phố sẽ giúp tạo ra nhiều điểm mua sắm thay thế.