Phân khúc chung cư: Còn dễ “kiếm ăn”?

Gần đây, nhiều ý kiến cho rằng, quỹ đất dành cho phát triển các dự án nhà ở tại Hà Nội ngày càng hạn hẹp, thêm vào đó, thủ tục ngày càng khắt khe khiến nguồn cung giảm mạnh và căn hộ chung cư sẽ ngày càng lên giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường này đang có chiều hướng chững lại về giao dịch và tình trạng chào bán cắt lỗ căn hộ diễn ra khá phổ biến.

Nói về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản CBRE Hà Nội, lý giải: Giá thứ cấp, đặc biệt ở những dự án đi vào sử dụng hiện đang có xu hướng chững lại, thậm chí giảm giá do nhiều yếu tố như thiết kế, hạ tầng, chất lượng... không đáp ứng nhu cầu. Bên cạnh đó còn do tranh chấp chung cư xảy ra phổ biến, ảnh hưởng đến đời sống cư dân, cũng như đến giá trị sản phẩm và gây mất niềm tin của người mua nhà.

Không dễ "ăn"

Khi tìm kiếm căn hộ cắt lỗ, rất dễ thấy những dự án có gắn chữ Gold đằng trước, ví như: Goldmark City; Goldseason, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West…

Chị Mai Lan, một khách hàng của Goldsilk chia sẻ, trước đây, chị được đơn vị phân phối tiếp thị dự án có nhiều tiểu cảnh đẹp nên đã quyết định mua căn hộ 93m2 tại đây với giá 2,1 tỷ đồng (xây thô), sau này về chẳng thấy tiểu cảnh đâu, hỏi lại bên bán thì được trả lời là họ vẽ vào bản chào quảng cáo cho đẹp chứ thực tế không có.

Thất vọng, chị Mai Lan đã rao bán lại với giá 1,9 tỷ đồng nhưng cả năm không ai hỏi đến. Bởi vậy, gia đình chị đành phải bỏ hơn nửa tỷ nữa vào hoàn thiện đẹp, hy vọng sẽ có người hỏi mua, nếu không có thể cho thuê lại.

Không chỉ những người mua để bán lại kiếm lời mà những người mua để cho thuê lại cũng khốn khổ. Chị Nguyễn Hằng, một khách hàng tại Goldseason chia sẻ, trước đây, lượng khách mua để đầu tư ở dự án này chiếm tỷ lệ khá lớn, tuy nhiên, chị vẫn bị mắc kẹt tại đây nên phải hoàn thiện toàn bộ nội thất để cho thuê.

Dù vậy, do nguồn cung căn hộ khu vực Thanh Xuân, nhất là dọc đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương... quá lớn nên họ phải chịu cạnh tranh gay gắt, lợi nhuận cho thuê ít, do đó phải cắt lỗ để đẩy hàng, lấy tiền đầu tư chỗ khác. Với người có nhu cầu ở thật, không ít chủ nhân bài tỏ thất vọng khi nhiều hạng mục trong dự án không được hoàn thiện như thiết kế.

Tương tự, với dự án Golden Field Mỹ Đình, nhiều cư dân cũng cho biết, họ muốn bán lại sản phẩm do thất vọng về chất lượng, dịch vụ của dự án...

Không phải là kênh đầu tư ngắn hạn

Phân tích về thị trường chung cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam nhìn nhận: bất động sản không phải là kênh đầu tư ngắn hạn, chỉ có thể thành công trong ngắn hạn khi cung quá lớn mà nguồn cầu quá cao. Trong khi đó, phân khúc chung cư tại Hà Nội hiện nay thì cung đang nhiều nên khó có thể mua đi bán lại kiếm lời.

Đầu tư vào chung cư, phải xác định đầu tư để làm gì, đầu tư lướt sóng khác mà cho thuê khác. Ở Tp.HCM, nhiều người mua 10 đến 20 căn ở các dự án tiềm năng để cho thuê, họ tự vận hành quản lý. Nhưng ở Hà Nội chưa có nhà đầu tư đủ chuyên nghiệp làm như vậy.

"Tôi cho rằng, những người mua đầu tư, giờ phải cắt lỗ là những người khi đầu tư không xác định được rõ hoặc xác định nhầm mục tiêu đầu tư. Nếu là tôi, nhìn vào những dự án chung cư có số lượng sản phẩm lớn mà không thực sự độc đáo thì tôi không đầu tư vào đó để cho thuê, vì lượng căn hộ quá nhiều, có nhiều người đầu tư như tôi thì chắc chắn phải cạnh tranh rất lớn, không chỉ với những sản phẩm trong cùng dự án mà với cả những dự án khác.

Trước đây, ở những dự án có số lượng lớn, chủ đầu tư thường cố gắng bán hết hàng càng nhanh càng tốt nhưng giờ họ cơ bản nhắm đến người có nhu cầu thật và phân định luôn đối tượng khách hàng. Số lượng người mua đầu tư chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại là người có nhu cầu sử dụng thật. Bởi vậy, nếu không xác định được khách hàng cuối cùng cũng như mục đích đầu tư thì không nên đầu tư", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, khách hàng cũng phải xác định được thời điểm đầu tư bởi trên thực tế, nhiều dự án mới ra hàng, bán giá quá cao, không thu hút được người mua, sau phải hạ xuống bằng nhiều phương thức. Từ đó khiến những người mua giai đoạn đầu để mong bán lại kiếm lời phải điêu đứng.

"Đầu tư vào chung cư trong giai đoạn trước khi mở bán, có rất ít cơ sở để tính toán đến việc tăng giá mà phải đợi sau một thời gian đi vào vận hành mới biết được. Chung cư tốt khi tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng, dịch vụ tốt, thu hút khách nước ngoài đến thuê… mới có thể tăng giá và mới là kênh đầu tư hữu hiệu để bảo toàn vốn hoặc, hoặc để sinh ra dòng tiền hàng tháng", ông Hiển cho biết.

Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc phát triển nhà ở thương mại tuân theo quy luật thị trường, cầu nhiều cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm, giá nhà càng tăng nhưng hiện nay lại có tình trạng giá bán tại nhiều dự án đang giảm.

Việc tăng - giảm này phụ thuộc vào từng phân khúc. Nhà ở cao cấp trước phát triển quá nhiều, không kiểm soát chặt nên giờ giảm mạnh. Trong khi đó, phân khúc căn hộ có diện tích vừa phải, giá hợp lý thì không những không giảm mà còn có khả năng tăng.

Nhiều người cũng cho rằng, đầu tư chung cư, bên cạnh việc xác định rõ mục đích đầu tư, cần phải hiểu về thị trường, về từng phân khúc, từng chủ đầu tư, từng loại sản phẩm… Nếu không, rất dễ đứng trước rủi ro, đặc biệt là khi tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, cao gấp 3 lần so với quy định trước. Bởi vậy, dự kiến số người tiếp cận nhà ở phân khúc cao cấp sẽ ngày càng hạn chế hơn…, đồng nghĩa với số lượng người mua cuối cùng sẽ giảm đi. Vì vậy, nếu đầu tư vào phân khúc này, khả năng thành công là không dễ.