Phân khúc nhà thấp tầng "ăn theo" cơn sốt giá chung cư, tăng từ giá bán đến giao dịch

Giao dịch và giá bán phân khúc nhà thấp tầng đều tăng

Phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề,...) đang có nhiều dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ nhờ "cơn sốt giá" chung cư tại Hà Nội. Trong đó, từ nguồn cung, giá bán, lượng giao dịch trong quý I/2024 đều tăng trưởng tốt so với quý liền trước. Đáng chú ý, phân khúc nhà thấp tầng trước đó ảnh hưởng nặng nề kéo dài đến hết năm 2023 bởi tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản, tuy nhiên, lại có sự hồi phục ấn tượng ngay từ đầu năm 2024.

Anh Đoàn Cương, nhà đầu tư bất động sản (quận Tây Hồ, Hà Nội) cho biết trong thời điểm giá nhiều loại hình bất động sản đang có xu hướng tăng thì phân khúc nhà thấp tầng như biệt thự, liền kề có nhiều thuận lợi để đầu tư và tiềm năng tăng giá cao hơn trong tương lai.

"Giá chung cư, nhà ở nội đô đều đang tăng nhanh và khó có thể giảm trong dài hạn thì phân khúc nhà thấp tầng là lựa chọn lý tưởng cho nhà đầu tư vào giai đoạn thị trường mới bắt đầu có dấu hiệu hồi phục như hiện nay. Trong đó, loại hình thấp tầng như biệt thự và nhà liền kề là những sản phẩm nhà ở cao cấp, thường được xây dựng tại các khu đô thị mới, có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hiện đại và tiện ích đa dạng", anh Cương chia sẻ.

Còn theo chị Tố Loan (quận Hà Đông, Hà Nội), phân khúc nhà thấp tầng tại các khu vực không quá xa trung tâm hoặc nằm trong khu đô thị là sự lựa chọn để tích trữ dòng vốn trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng, ngoại tệ,... đang biến động mạnh và nhiều rủi ro.

"Phân khúc nhà thấp tầng mặc dù phải bỏ nhiều vốn để đầu tư nhưng nguồn lợi mang lại tốt hơn so với các loại hình bất động sản khác. Trong ngắn hạn có thể cho thuê và dài hạn là laoji hình bất động sản liền thổ nên giá trị sẽ tăng chứ không thể giảm. Quan trọng nhất khi đầu tư vào phân khúc nhà thấp tầng là yếu tố pháp lý cũng như vị trí", chị Loan chia sẻ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Savills, lượng giao dịch phân khúc nhà thấp tầng đối với biệt thự, liền kề trên thị trường Hà Nội đang được phục hồi. Số lượng giao dịch trong quý I/2024 đạt 185 căn, tăng 189% so với quý IV/2023 và tăng 110% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, số căn bán được riêng trong quý I/2024 đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023.

Về giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội, giá sơ cấp của biệt thự tăng 3% theo quý lên 164 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý I/2024. Còn loại hình liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu đồng/m2, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu đồng/m2 chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín.

Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục đem nguồn cầu tới thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp với phân khúc nhà thấp tầng đối với biệt thự và shophouse đã tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi liền kề cũng tăng 20%. Dù ghi nhận mức tăng cao, nhưng giá thứ cấp theo căn vẫn thấp hơn giá sơ cấp 11%. Cuối năm 2024, dự báo sẽ có 2.977 căn từ 13 dự án sẽ gia nhập thị trường, trong đó, huyện Đông Anh chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% nguồn cung tương lai, theo sau là Hà Đông với 19% và Hoài Đức với 16%.

Phân khúc nhà thấp tầng chưa thực sự phục hồi

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong bối cảnh thị trường bất động sản thiếu vắng các sản phẩm đầu tư, lãi suất ở mức thấp trong suốt một thời gian khá dài đã khiến các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở phân khúc nhà thấp tầng đối với loại hình biệt thự, liền kề.

"Trong bối cảnh đó, nguồn cung khan hiếm đã khiến giá biệt thự, liền kề tăng nhiệt. Thị trường có dấu hiệu sôi động hơn nhiều so với giai đoạn trước đây. Nhiều dự án mở bán đạt thanh khoản rất khả quan do ngay lập tức hút được nguồn cầu có sẵn của thị trường. Nhìn trên tổng thể, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu của sự phục hồi. Nguyên nhân là do nguồn cung mới quá ít và mức tăng giá chỉ diễn ra cục bộ ở một số dự án", bà Hằng nhận định.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, sau thời gian dài chững lại, từ đầu năm nay, giá nhà ở gắn liền với đất như phân khúc nhà thấp tầng trên thị trường Hà Nội đã tăng mạnh. Trong đó, giá bán sơ cấp nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội tiếp tục tăng và đạt hơn 190 triệu đồng/m2. So với quý IV/2023, giá bán đã tăng 4%. Sự tăng giá này chủ yếu do nguồn cung mới duy trì hạn chế và nguồn hàng sơ cấp của một dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã hết hàng.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho biết từ quý III/2022 đến nay, toàn thị trường bất động sản đều đang mất thanh khoản, trong đó nhà thấp tầng do có giá trị lớn nên lượng giao dịch thành công ít. Giá cao, khó tiếp cận tín dụng chỉ là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản nhà liền thổ giảm, bên cạnh tâm lý giữ tiền mặt, lo ngại thị trường bất động sản phục hồi chậm khiến nhà đầu tư không mạnh dạn tham gia loại hình này.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group dự báo vẫn sẽ diễn ra tình trạng thanh khoản kém ở phân khúc nhà thấp tầng có thể kéo dài đến giữa năm 2024 khi xu hướng phòng thủ "tiền mặt là vua" vẫn chiếm đa số. Các tài sản giá trị lớn khó bán hơn so với trước đây và thị trường sẽ chỉ xuất hiện giao dịch phân khúc nhà thấp tầng ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật hoặc đầu tư tích lũy tài sản lâu dài bằng vốn tự có.

"Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc gần cuối năm, trong đó, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Về mặt bằng giá bán, với thị trường sơ cấp giá có thể sẽ không tăng mà duy trì ở mức ổn định nhưng đi kèm đó là các chính sách kích cầu, chiết khấu trực tiếp vào giá thành vẫn sẽ được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Làn sóng giảm giá, cắt lỗ phân khúc nhà thấp tầng ở thị trường thứ cấp sẽ hạ nhiệt nhưng với những giao dịch cần thoát hàng nhanh, có thể vẫn phải hạ giá nhưng tỷ lệ không còn mạnh như năm trước", ông Thắng nhận định.