Quỹ bảo trì nhà chung cư cần bên thứ 3 giám sát

Các bất cập về thu phí, sử dụng phí bảo trì 2% đang là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp chung cư hiện nay. Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sẽ nghe báo cáo của Bộ Xây dựng về vấn đề này trong tháng 4/2019. Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo đề xuất các phương án thay đổi quy định về thu phí, quản lý và sử dụng phí bảo trì nhằm giải quyết những mâu thuẫn này, hoàn thiện khung pháp lý trong quản lý và vận hành nhà chung cư.

3 quan điểm chính về quỹ bảo trì nhà chung cư, thứ nhất là giữ nguyên quy định thu như hiện nay, xây dựng cách quản và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch. Quan điểm thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm trong thời gian bảo hành của chung cư.

Quỹ bảo trì 2% đang là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp chung cư hiện nay.

Bộ Xây dựng cho rằng nên thực hiện phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì một cách hợp lý và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát. Tuy nhiên, muốn thay đổi được cách thức thu, phương thức quản lý quỹ bảo trì thì phải sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ Phận Tư vấn và Nghiên Cứu CBRE Việt Nam, tranh chấp phí bảo trì chung cư là câu chuyện của nhiều năm nay, quy định về thu phí bảo trì chung cư 2% không phải là sai, quỹ bảo trì cần thiết để sửa chữa hỏng lớn ở chung cư. Vấn đề cần ở đây là những quy định để hoạt động của quỹ bảo trì được minh bạch để những bên liên quan đều nắm được thông tin sử dụng phù hợp.

Trên thế giới có nhiều cách làm khác nhau về quỹ bảo trì chung cư, cũng có thể không phải đóng ngay thời điểm đầu tiên mua nhà, có thể đóng định kỳ, đó là cách thức thực hiện.

“Trong quản lý quỹ bảo trì chung cư cần có quy định chặt chẽ, có thể có bên thứ 3 giám sát như là ngân hàng đảm bảo duy trì, sử dụng quỹ sẽ giảm thiểu được những vấn đề như hiện tại” - bà Nguyễn Hoài An nói.

Còn luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì để sử dụng nguồn vốn này đó là sử dụng trái phép tài sản của người mua nhà. Với những vi phạm chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì thì theo Nghị định 139 với mức phạt từ 100-150 triệu đồng.

Chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng sẽ bị truy tố theo Điều 177 về tội sử dụng tài sản trái phép của Luật Hình sự. Khi chủ đầu tư không có tiền để trả quỹ bảo trì thì có dấu hiệu của lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản xử lý theo quy định ở điều 155 của Luật Hình sự.

“Việc xử lý chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì đã có các quy định pháp luật nhưng về lâu dài, nên tách bạch khoản tiền mua nhà nộp cho chủ đầu tư riêng, tiền bảo trì 2% nộp vào một tài khoản ủy thác của ngân hàng, không để chủ đầu tư thu chung như hiện nay” - luật sư Tuấn nói.