Rất có thể xuất hiện nhóm nhà đầu tư BĐS “mua dễ bán khó” trong năm 2022

Nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư, trước khi mua BĐS giai đoạn này, khi mà lạm phát nguy cơ, giá BĐS liên tục biến đông tăng cao cần cân nhắc có bán được không rồi hãy xuống tiền.

Theo khuyến nghị của các chuyên gia, giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS còn nhiều thách thức nhưng vẫn có một số cơ hội, điều quan trọng là trước khi xuống tiền mua tài sản, người mua phải ưu tiên tính thanh khoản

Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua nhà đất phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không? Bởi mua dễ bán khó có thể được xem là tử huyệt đối với nhà đầu tư trong thời điểm nhạy cảm thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh, cũng như các yếu tố vĩ mô còn biến động.

Với nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm lại phải càng thận trọng hơn. Đây là đối tượng nếu dùng đến đòn bẩy để đầu tư rất có khả năng là "mua dễ, bán khó", khi không đủ kinh nghiệm để thẩm định về tính thanh khoản của BĐS đó.

Theo đó, ông Quang cho rằng, kiểm tra pháp lý trước, kế đến cần phải ưu tiên loại BĐS có thể bán được dễ dàng, đảm bảo dòng tiền có thể thu hồi về sau đó mới tính đến lợi nhuận. Đây cũng chính là thời điểm lợi nhuận xếp sau hàng loạt tiêu chí quan trọng khác.

Đáng nói, trong bối cảnh này, nhà đầu tư chỉ nên sử dụng tiền nhà rỗi, nếu có vay thì tỉ lệ vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên vốn tự có. Khi mua BĐS, hãy lựa chọn khu vực mình am hiểu pháp lý và quy hoạch, tài sản có thể bán được dễ dàng đồng thời đừng bao giờ quên câu thần chú "mua rất dễ nhưng bán được hay không mới khó".

Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho hay, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư có thể lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất là chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được. Điều này có nghĩa là xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Nguyên tắc thứ hai, nhà đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro, nên rà soát, sàng lọc hàng loạt các tiêu chí: rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...

Theo TS Khương, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Chính vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

 "Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Theo một nghiên cứu, hiện nhóm nhà đầu tư F0 có xu hướng tăng lên. Hiện nhóm này ước tính chiếm 15% tổng giao dịch toàn thị trường bất động sản. Dù mới gia nhập, nhà đầu tư F0 bị tác động mua nhà đất do tâm lý sợ lỡ cơ hội,  nhiều trường hợp sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu cơ hội tăng giá.

Theo một chuyên gia trong ngành, với tâm lý thích chốt lời để hiện thực hóa dòng tiền nhưng ít kinh nghiệm, nhà đầu tư F0 thường sử dụng vốn vay một cách thiếu thận trọng hơn so với phần còn lại của thị trường. Trong năm 2022, nhóm này có thể gặp nhiều khó khăn trong việc xả hàng do thanh khoản thị trường diễn biến chậm, phổ biến tình trạng mua dễ bán khó.

Trong khi đó, những người mua BĐS với mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê, thuộc nhóm nhu cầu thật đủ khả năng chi trả, đang bị lép vế so với các nhà đầu tư F0. Đây cũng là nhóm thường sử dụng tài sản sau cùng và thường thận trọng khi ra quyết định mua hàng, không bán lại ngay, có xu hướng nắm giữ ổn định lâu dài. Nhóm này cũng chịu nhiều thiệt thòi khi giá nhà đất tăng cao trong năm 2022 do tác động của trượt giá, lạm phát tăng nhanh nhưng họ thường có phản ứng chậm đối với các biến động trên thị trường địa ốc.

Theo chuyên gia, BĐS năm 2022 sẽ phân hoá xu hướng, đối với người mua có nhu cầu thật, giá BĐS tăng khiến họ khó ra quyết định mua nhà do phải cân nhắc biến số tài chính. Còn đối với nhà đầu tư F0, cơ hội để chốt lời hoặc xả hàng không cao khi thanh khoản thị trường có xu hướng giảm do lạm phát tăng.