Siết cho vay mua nhà ở trên 3 tỷ, phân khúc BĐS cao cấp "lãnh đòn"

Áp lực giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống còn 30% không quá lớn, nhưng....

NHNN đang dự thảo thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN thay đổi về quy định giới hạn, tỷ lệ an toàn hoạt động của lĩnh vực ngân hàng. Đáng chú ý, Dự thảo đưa ra lộ trình đưa tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30% từ tháng 7/2021 (phương án 1) hoặc tháng 7/2022 (phương án 2). Nhiều tranh cãi đã dấy lên xung quanh đề xuất này, chẳng hạn mới đây, HoREA đề xuất tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (kéo dài thêm 6 tháng so với Dự thảo). 

Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng lộ trình siết tín dụng bất động sản là cần thiết để đảm bảo an toàn hoạt động cho hệ thống ngân hàng, đồng thời khuyến khích phát triển các kênh huy động vốn dài hạn ổn định hơn như trái phiếu doanh nghiệp và TTCK. 

Chứng khoán MBS cho biết, xét trên bình diện toàn hệ thống, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trung bình của toàn hệ thống NHTM hiện giao động trong khoảng 30-32%. Với mức cho phép hiện tại là 40% đến tháng 6/2020 và lộ trình giảm xuống 30% đến giữa năm 2021, MBS nhận định, nhìn chung áp lực lên toàn bộ hệ thống không quá lớn và hoàn toàn có khả năng đáp ứng quy định mới. 

Tuy nhiên, áp lực huy động vốn sẽ tăng lên tại các NHTM cụ thể có tỷ lệ tín dụng dài hạn cao khiến các NHTM này phải tăng lãi suất huy động và qua đó kéo mặt bằng lãi suất huy động toàn hệ thống tăng lên. 

Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo số liệu tháng 01/2019 của NHNN tại các NHTM nhà nước và NHTMCP lần lượt ở mức 31,56% và 32,94%. Các ngân hàng sẽ phải điều chỉnh cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn và cơ cấu sử dụng nguồn vốn để đảm bảo thực hiện quy định của NHNN. 

Tỷ trọng tín dụng trung dài hạn chiếm trung bình 52,7% tổng dư nợ do đó cũng không phải quá áp lực trên bình diện toàn hệ thống. Tuy nhiên đối với một số ngân hàng có tỷ lệ này cao ở mức quanh 80% nhiều khả năng sẽ phải chủ động cơ cấu lại các khoản vay của mình để đảm bảo yêu cầu của thông tư.

Việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã góp phần tác động làm tăng lãi suất huy động trên thực tế tuy nhiên không thể kết luận mặt bằng lãi suất tăng hoàn toàn là do nguyên nhân này khi áp lực lạm phát năm 2019 cũng cao hơn so với 2018. MBS cũng cho rằng, mặt bằng lãi suất nhìn chung có tăng song không quá đáng lo ngại. 

Quy định của thông tư mới cũng thể hiện định hướng điều hành của NHNN trong việc đảm bảo an toàn hệ thống, giảm nhu cầu vốn dài hạn từ hệ thống ngân hàng. Qua đó, khuyến khích phát triển các kênh huy động vốn dài hạn ổn định hơn như trái phiếu doanh nghiệp và TTCK.

Siết cho vay mua nhà ở trên 3 tỷ đồng, lực cầu phân khúc cao cấp sẽ giảm

Một nội dung đáng chú ý nữa trong dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 là việc điều chỉnh hệ số rủi ro (HSRR) một số khoản mục phải đòi trong phụ lục 2 liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tăng yêu cầu dự trữ vốn đối với các khoản vay lĩnh vực trong BĐS. 

Cụ thể, áp HSRR với các khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng, áp dụng HSRR 150% với các khoản vay cá nhân có dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. 

Quy định này sẽ khiến tăng chi phí đầu tư BĐS phân khúc cao cấp của nhà đầu tư cá nhân, giảm lực cầu vào phân khúc này khi dự thảo có hiệu lực. MBS cho rằng, nếu quy định này được áp dụng chính thức, tín dụng cho vay cá nhân vào lĩnh vực bất động sản sẽ bị giảm. 

Nhóm chuyên gia của MBS giải thích, việc nâng HSRR theo dự thảo mới sẽ làm tăng giá trị của tài sản có rủi ro, mà theo thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) theo mức độ rủi ro của tài sản phải đưa về 8% theo tiêu chuẩn Basel II từ năm 2020, khiến nhiều ngân hàng sẽ phải giảm tín dụng cho nhóm tài sản này (cho vay BĐS).

Hiện tại, theo báo cáo của UBGSTCQG, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) bình quân của hệ thống đạt 11,1%, do vốn tự có tăng 12,2%, trong khi tổng tài sản có rủi ro tăng thấp hơn (10,8%).

Tín dụng BĐS bị siết, loạt ngành khác cũng ảnh hưởng 

Xu hướng siết tín dụng bất động sản dường như ngày càng chắc chắn hơn khi mới đây, tại chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4, Thủ tướng đã giao cho NHNN phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung dài hạn, trên thế giới, dòng vốn từ các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán cung cấp nguồn vốn trung dài hạn cho doanh nghiệp BĐS. 

Tuy nhiên, theo MBS, tại Việt Nam, chưa có nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết trên TTCK, công ty BĐS phụ thuộc vào nguồn tín dụng của ngân hàng, và tỷ trọng lớn nguồn vốn là vốn huy động ngắn hạn. 

Việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của TCTD từ 45% về 40% từ 2019, và 30% từ năm 2021 hoặc 2022 sẽ hạn chế dòng tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản, gián tiếp làm giảm các khoản vay cho ngành xây dựng, sản xuất VLXD, kinh doanh phân phối bất động sản.