Siết tín dụng bất động sản: Không nên đánh đồng!

Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các NH triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu  doanh nghiệp....Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.

Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm giảm nhà đầu cơ, từ đó làm cho thị trường tốt lên. Khi đó, một số DN yếu kém về tài chính sẽ bị đào thải, chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS.

Một số chuyên gia đánh giá, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Với các doanh nghiệp BĐS có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng.

Tuy vậy, nhiều quan điểm cũng cho rằng, không nên đánh đồng các rủi ro, rồi hạn chế ở hầu hết các phân khúc BĐS.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính cho rằng, BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Phân khúc BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn đang phát triển tốt và tổ chức tín dụng vẫn cho vay. Năm ngoái, tăng trưởng tín dụng vào BĐS là 12%, trong đó 2/3 cho vay liên quan đến nhà ở, còn 1/3 cho vay để đầu tư BĐS. Các doanh nghiệp BĐS, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn.

Hầu hết các chuyên gia đồng tình quan điểm, chỉ nên hạn chế dòng vốn vào phân khúc đầu cơ, còn các phân khúc khác cần có sự tính toán thấu đáo, không nên đánh đồng rủi ro. "thay vì kiểm soát dòng tiền vào BĐS, cần có sự nghiên cứu thấu đáo để dòng tiền vẫn vào phân khúc có thể bán cho người nước ngoài, thu nguồn ngoại tệ tại chỗ như một dạng của xuất khẩu", một chuyên gia bày tỏ quan điểm.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), việc siết tín dụng BĐS ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Theo ông Châu, lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý, nhưng nếu thực hiện một cách cực đoan có thể sẽ khiến thị trường đình trệ, dẫn tới không ít rủi ro. "Siết như thế nào, siết ai cần phải tính toán kỹ, nếu không cẩn trọng sẽ có những hệ lụy khó kiểm soát" - ông Châu nói.

Thực tế, trong 2 - 3 năm vừa qua, nếu doanh nghiệp các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 - 9%/năm thì BĐS phải trả lãi từ 11 - 13%/năm. Đó là chưa kể điều kiện để được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Với việc liên tục yêu cầu hạn chế từ NHNN thì một số nhà băng cũng tiếp tục giảm hạn mức cho vay. Chẳng hạn một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét và chưa biết khi nào được thông qua.

Chưa kể, hoạt động phát hành trái phiếu của DN cũng đang bị siết lại khiến nhiều DN gặp khó trong việc huy động vốn. Không được vay mới thì dự án không có, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng không thể hoàn thành và bản thân DN lại không có nguồn thu, NH lại đối diện với nguy cơ nợ xấu...

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành cho rằng, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết cả ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực chung cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế nói chung.

Chia sẻ trên báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận các chính sách ngăn luồng tín dụng đối với dự án đầu tư BĐS khi thị trường có dấu hiệu sốt đất, thổi giá là động thái cần thiết. Tuy nhiên, chính sách không nên thực thi theo kiểu cào bằng, võ đoán mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.

Cụ thể, tình trạng thiếu nguồn cung đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu DN bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào BĐS đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch.

Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp.