Siêu phẩm dinh thự khan hiếm: Cuộc chơi của số ít tại cửa ngõ phía đông TP.HCM

Vì sao dinh thự trong phố là dòng sản phẩm khan hiếm thực sự?

Sự khan hiếm của dinh thự trong phố bắt nguồn từ những giới hạn mang tính cấu trúc của đô thị. Trước hết là giới hạn quỹ đất. Trong bối cảnh khu đông TP.HCM đang đô thị hóa nhanh, phần lớn quỹ đất đã được phân bổ cho các loại hình có mật độ cao như căn hộ, nhà phố thương mại hoặc hạ tầng công cộng. Những khu đất đủ lớn để phát triển dinh thự với mật độ thấp gần như không còn nhiều, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh.

Thứ hai là giới hạn về quy hoạch và mật độ. Dinh thự trong phố không thể phát triển theo mô hình "chia nhỏ - nhân bản" đơn thuần. Loại hình này đòi hỏi quy hoạch đồng bộ, khoảng lùi lớn, hệ số sử dụng đất thấp và không gian sống tách biệt. Trong cùng một khu đô thị, việc dành quỹ đất cho dinh thự đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải chấp nhận giảm tổng số sản phẩm, điều không phải dự án nào cũng sẵn sàng đánh đổi.

Thứ ba là giới hạn về vị trí. Không phải khu vực nào cũng đủ điều kiện để phát triển dinh thự trong phố . Loại hình này chỉ phù hợp tại những nơi vừa đảm bảo kết nối nhanh với trung tâm, vừa đủ "khoảng lùi" để duy trì chất lượng sống. Tại khu đông TP.HCM, các khu vực nằm trong "tứ giác huyết mạch" bao bọc bởi Vành đai 3, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh là số ít khu vực còn hội tụ đủ các điều kiện này.

Cuối cùng là giới hạn về đối tượng sử dụng. Dinh thự trong phố không hướng đến thị trường đại chúng, mà phục vụ nhóm chủ nhân tinh chọn, coi bất động sản là tài sản tích lũy dài hạn. Khi cung vốn đã ít, cầu lại mang tính chọn lọc cao, thị trường tự nhiên hình thành trạng thái khan hiếm bền vững.

Chính sự chồng lớp của các giới hạn này khiến dinh thự trong phố không chỉ hiếm ở hiện tại, mà ngày càng hiếm hơn trong tương lai, đặc biệt tại những khu vực hạ tầng đã và đang hoàn thiện.

Thị trường bước vào pha sàng lọc: khi tài sản hiếm được gọi tên

Sự sàng lọc của thị trường khu đông TP.HCM trở nên rõ nét khi các trục hạ tầng lớn lần lượt hoàn thiện và đi vào vận hành. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh quanh Vành đai 2 TP.HCM, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức cao, dòng tiền không còn tìm kiếm sản phẩm đại trà mà dịch chuyển sang những tài sản hiếm, khó tái tạo và có khả năng tích lũy dài hạn.

Trong bức tranh đó, thị trường dần tập trung vào khu vực "tứ giác huyết mạch" bao bọc bởi Vành đai 3 TP.HCM, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh, một trong số ít khu vực khu đông còn đủ quỹ đất lớn để phát triển biệt thự trong phố theo quy hoạch bài bản.

Từ đầu 2024, khu vực này ghi nhận sự phân hóa rõ rệt: nhà phố và đất liền kề tăng 20 - 23%, biệt thự song lập tăng 40 - 63%, biệt thự đơn lập tăng gần 70%, với mức tăng tập trung vào các dự án có số lượng biệt thự hữu hạn. Khi quỹ đất lớn ngày càng thu hẹp, mỗi biệt thự trong "tứ giác huyết mạch" dần trở thành một suất sở hữu hiếm, mở ra cuộc chơi dành cho số ít hiểu rằng độ hiếm mới là yếu tố quyết định giá trị ở chu kỳ kế tiếp.

Giá trị của một "suất sở hữu" hiếm có khó tìm

Trong bối cảnh dinh thự trong phố ngày càng khan hiếm, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu về một bộ sưu tập dinh thự số lượng giới hạn đang hình thành tại khu vực "tứ giác huyết mạch" bao bọc bởi Vành đai 3 TP.HCM, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh. 

Khi Liên Phường thông tuyến hoàn chỉnh, quãng đường kết nối từ khu vực Vành đai 3 TP.HCM đến Vành đai 2 TP.HCM được rút ngắn rõ rệt, giúp tiếp cận Thảo Điền chỉ trong hơn 10 phút và vào trung tâm thành phố trong khoảng 20 phút. Khi khoảng cách thời gian giữa hai vành đai được thu hẹp, bất động sản quanh Vành đai 3 sẽ có nền tảng để tái định vị mặt bằng giá, tiến gần hơn các khu vực đã phát triển trước đó.

Giá trị cốt lõi của dòng sản phẩm này nằm ở quy mô hữu hạn được kiểm soát ngay từ đầu. Không mở rộng theo nhu cầu thị trường, không gia tăng theo chu kỳ, mỗi dinh thự được xem như một đơn vị giá trị độc lập, gần như không có khả năng thay thế trong cùng không gian đô thị. Khi quỹ đất lớn không thể tái tạo, số lượng dinh thự cũng dừng lại ở một ngưỡng cố định.

Chính sự hữu hạn đó tạo nên giá trị bền vững. Trong dài hạn, khi hạ tầng khu đông tiếp tục hoàn thiện và mặt bằng giá được tái định vị, những dinh thự số lượng giới hạn sẽ ngày càng được nhận diện rõ hơn như "suất sở hữu" hiếm, trở thành cuộc chơi của số ít am hiểu và đi trước chu kỳ.