Sở hữu chung cư có thời hạn: Bộ Xây dựng có tiếp tục bảo lưu quan điểm?

Ngày 17/3, tại cuộc họp góp ý về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), UBTVQH không tán thành quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, sau cuộc họp, Bộ Xây dựng chờ ý kiến của Chính phủ liên quan đến đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn và tiếp tục lấy ý kiến các bên về vấn đề này cũng như những vấn đề liên quan dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sẽ được đưa ra thảo luận lần đầu tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội vào tháng 5 tới đây.

Người dân không còn sở hữu chung cư vĩnh viễn nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua Ảnh: Như Ý

Trước đó, nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư do cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng) đưa ra 2 phương án: Phương án 1 bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư; phương án 2 không quy định về sở hữu nhà chung cư.

Dù vậy, tại tờ trình mới nhất gửi lên UBTVQH, Chính phủ đưa ra 1 phương án duy nhất sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, chung cư có thời hạn do chính quyền địa phương xem xét quyết định, theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư định xây 70 năm sẽ thiết kế 70 năm và chính quyền địa phương phê duyệt 70 năm với giá tính theo thời hạn này. Nếu thiết kế 100 năm sẽ phê duyệt theo thời gian này. Theo đó, thời hạn sẽ linh hoạt . “Một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là sẽ tồn tại 70 năm, cơ quan chức năng sẽ thẩm tra, phê duyệt. Vấn đề này tùy theo chủ đầu tư”, ông Sinh nói. Ông Sinh cho biết thêm, với phương án trên, chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu cá nhân với suất đầu tư (tại thời điểm lập phương án bồi thường).

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Cùng với đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.

Chung cư có thời hạn giá rẻ, đất ngõ, vùng ven sẽ tăng giá

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, chung cư cần thiết sở hữu có thời hạn, bởi việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó. Nếu sở hữu chung cư có thời hạn, lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản vì hết hạn, người dân sẽ chuyển đi nơi khác. “Tuy nhiên, khi thông qua Luật Nhà ở 2014, nhiều người phản đối quy định chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ rất nan giải”, ông Võ thừa nhận.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, chỉ nên tồn tại 1 loại hình sở hữu nhà chung cư. Một là sở hữu có thời hạn và hai là sở hữu vĩnh viễn như hiện nay. “Nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn được thông qua, người dân sẽ lại đổ sang tìm mua chung cư sở hữu vĩnh viễn. Tồn tại song song 2 loại hình này gây rối trên thị trường”, bà Hằng nói.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Cty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, trong tâm lý của người Việt Nam, nhà là tài sản lớn và có tính thừa kế. Do vậy, chung cư có thời hạn càng về sau giá sẽ càng giảm.

“Chung cư có thời hạn sử dụng chi phí xây dựng vẫn như nhau, chỉ khác là tiền sử dụng đất sẽ giảm đi, trong khi chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện dự án. Theo đó, giá chỉ rẻ đi khoảng 10 - 15% thì không hấp dẫn người mua. Thay vào đó, người dân sẽ bỏ thêm tiền để mua những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất trong ngõ và nhà ở vùng ven”, ông Toản nói. Theo ông Toản, về ngắn hạn chung cư có thời hạn sẽ khó thực hiện. Bên cạnh đó, tính hấp dẫn sẽ thấp đi với người mua nhà, các chủ đầu tư cũng không còn mặn mà thực hiện. “Nếu điều này được áp dụng, chắc chắn các phân khúc cùng tầm giá như nhà đất trong ngõ, nhà ở vùng ven sẽ tăng giá cao”, ông Toản nhấn mạnh.