Soi nguồn cung căn hộ tại TPHCM nửa cuối năm 2019

Trao đổi với chúng tôi mới đây về diễn biến thị trưởng nửa cuối năm 2019, ông Phan Công Chánh - chuyên gia BĐS cá nhân, cho rằng qua quan sát cho thấy, hiện tại nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định, do vậy, những sản phẩm BĐS đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường.

Theo ông Chánh, thời gian qua rất nhiều doanh nghiệp địa ốc rời TPHCM đầu tư ở nhiều tỉnh xa nhưng vẫn trong tư thế "vừa đánh bắt xa bờ vừa nhìn về phía sau", bởi vì dù gì thì TPHCM vẫn là một thị trường trọng điểm. Vấn đề quan trọng nhất làm cho thị trường bị "tắc nghẽn" nguồn cung là TPHCM đã siết thủ tục pháp lý đầu tư dự án mới quá chặt. 

"Hiện nay, chính quyền địa phương đang nới lỏng việc cấp thủ tục đầu tư dự án mới đã tạo niềm tin rất lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc. Một khi thị trường có niềm tin thì giao dịch sẽ khởi sắc trở lại, dù nguồn cung vẫn chưa được dồi dào", ông Chánh nói thêm.

Ngoài ra, khuynh hướng phát triển BĐS trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào giá trị sản phẩm trong đó môi trường sống sinh thái và tiện ích phục vụ nhu cầu an cư sẽ dẫn dắt sự lựa chọn của khách hàng. Thương hiệu và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để cân nhắc khi lựa chọn do đây là yếu tố đảm bảo cam kết về năng lực triển khai dự án, chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.

Bên cạnh những dự án đang triển khai, sắp tới thị trường sẽ đón thêm hàng loạt dự án mới. Cụ thể, mới đây TPHCM đã "cởi trói" cho 124 dự án bất động sản trong danh sách 150 dự án bị thanh tra vì liên quan tới mua bán đất công được tiếp tục triển khai tiếp dự án. 

Ngoài ra, TPHCM cũng vừa công bố thêm 160 dự án bất động sản mới bổ sung vào danh sách các dự án triển khai cho thị trường nhà ở Thành phố giai đoạn 2016 - 2020. Các dự án này sẽ khó triển khai ngay trong năm 2019. Tuy nhiên, nó sẽ giúp thị trường những năm tiếp theo bảo đảm nguồn cung dự án mới, không bị gián đoạn.

Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp của TP.HCM. Trong đó có khoảng 2.200ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TPHCM và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối, đáp ứng phần nào cho thị trường trong năm 2019.

Có thể thấy, thị trường nhà ở thương mại của TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2019 nhìn chung vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Tín hiệu đáng mừng là các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã chủ động tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ, theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ). Tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất, trên 70% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường.

Về khu vực, theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, phía Đông và Nam sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường trong thời gian này, với nhiều dự án mới liên tục được đưa ra thị trường. Tại khu vực phía Đông, CBRE Việt Nam nhận định bên cạnh việc ngày càng hoàn thiện các dự án hạ tầng giao thông, trong năm 2019 khu Đông sẽ tiếp tục đón sóng đầu tư mới, nhiều dự án tỷ đô được "rót" vào Thủ Thiêm, Khu công nghệ cao TP.HCM… tạo cho thị trường BĐS khu vực này nhiều cơ hội bứt phá.

Theo phân tích của ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Vietnam, nếu nói hạ tầng là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản, thì quả thật khu Đông đang có lợi thế đi đầu. Đến thời điểm này, hầu hết những công trình giao thông trọng điểm đều đi qua khu Đông, như hầm sông Sài Gòn, đường Võ Văn Kiệt, cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2 nối từ trung tâm Thành phố với quận 2 và quận 9, hay đường Phạm Văn Đồng, nối Sân bay Tân Sơn Nhất với quận Thủ Đức…

Trong khi ở phân khúc căn hộ chung cư, tính từ cuối năm 2018 tới nay chỉ có dự án của Vinhomes Grand Park, Safira của Khang Điền, Hausbelo của EZland tại quận 9, còn lại hầu như không có dự án mới được giới thiệu.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới tập trung ở khu Đông. Ghi nhận thông tin thị trường cho thấy, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/ biệt thự sẽ được mở bán trong thời gian tới của Novaland, Khang Điền và Capitaland.

Dạo quanh một số khu vực thời gian gần đây, được biết thị trường căn hộ quận 9, quận 2 đang có sự tăng trưởng mạnh cả nguồn cung và cầu so với quý trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận 2, dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ và khu Thạnh Mỹ Lợi. Giá bán bắt đầu có nhiều biến động bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này đều từ những dự án mới.

Điển hình như, dự án mới nhất là Citi Alto, ở Cái Lái, quận 2, hiện vẫn trong giai đoạn làm móng, được rao bán lại trên thị trường thứ cấp với mức giá khoảng 32 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Một dự án ở phân khúc tầm trung khác là Homyland Riverside cũng đang chào bán ở mức khoảng 34 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Dự án Gem Riverside dù khách hàng chỉ mới đặt cọc giữ chỗ nhưng đã rao bán chênh lệch 30-40% trên thị trường thứ cấp...

Được biết, nơi tập trung dự án căn hộ cao cấp mới nhất trong năm 2019 là dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ, kéo dài từ hầm vượt sông Sài Gòn đến giao lộ Xa lộ Hà Nội. Theo tìm hiểu. các "đại gia" như Novaland, Phúc Khang Corp., Keppel Land, Hưng Thịnh Corp., Capita Land... sẽ cho ra thị trường gần 4.000 căn hộ từ nay đến hết năm 2019.

Có thể kể đến như dự án Rome by Diamond Lotus do Phúc Khang làm chủ đầu tư. Dự án này nằm ngay mặt tiền giao lộ Mai Chí Thọ - Đồng Văn Cống - nơi có mật độ giao thông nhộn nhịp và là điểm kết nối với nhiều khu vực khác, tương lai sẽ có thêm một nhà ga tuyến metro số 2. Dự án được phát triển trên 3 giá trị cốt lõi Heritage - Boutique - Resort, kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2...

Các căn hộ tại đây được phân phối với mức giá chỉ từ 3,9 tỷ đồng/căn, thời gian thanh toán được kéo dài lên đến 30 tháng, đợt 1 chỉ 10% và chỉ thanh toán tối đa không quá 50% cho đến khi nhận nhà. Ngoài ra, khách hàng còn được ngân hàng hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ trong thời gian 20 năm.

Trong khi đó, tại khu vực Nam TPHCM, thị trường đang xuất hiện loạt cái tên như Florita, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Ascent Lakeside, Kenton Node, các dự án mới nhất của Phú Mỹ Hưng, Dream Home Riverside, Aurora của DRH Holding, Lavida 1 và 2 của Quốc Cường Gia Lai, Hưng Thịnh Corp...

Một dự án lớn thứ hai ở khu Nam có tổng diện tích gần 350 ha (sau khu đô thị Phú Mỹ Hưng có diện tích 750 ha) do Công ty TNHH một thành viên phát triển GS Nhà Bè (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư đang chuẩn bị khởi công trở lại sau nhiều năm "bất động". Ngoài ra, thị trường khu Nam Sài Gòn còn ừa ghi nhận sự xuất hiện dự án Eco Green Saigon có quy mô 14,36 ha, với gần 2.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường những tháng cuối năm nay. Hay như dự án của một "ông lớn" khác từ Hà Nội là Sunshine Group cũng đang làm "nóng" thị trường khu vực này.

Trong khi đó, các dự án hạng sang mới được cấp phép tại quận 1 và quận 3 cùa Alpha King và Novaland cũng đang được tung ra thị trường, giá bán dự kiến tăng 5%-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung tại khu vực trung tâm. Các căn hộ tại khu vực này có thể đạt mức tăng giá lên tới 15-20% so với giá chào bán ban đầu. Mặt bằng giá của loại căn hộ hạng sang liên tục lập kỷ lục mới với giá từ 168-280 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của các chuyên gia, với sự hồi phục nguồn cung cùng hàng loạt kế hoạch bung hàng của các doanh nghiệp lớn trên thị trường, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ tiếp tục có sự cạnh tranh khốc liệt để giành khách mua nhà..

Tuy nhiên, theo ông Chánh, thời gian qua nhiều dự án nhà ở bị "dính" pháp lý đã tạo sự nghi ngờ và hụt hẫng trong khách hàng. Do vậy, thời điểm này các nhà đầu tư phải lấy lại lòng tin cho thị trường bằng việc làm ăn chân chính, chỉnh chu và thực hiện các thủ tục pháp lý dự án chuẩn theo đúng quy định hiện hành.