“Sóng”…. đất nền đầu năm bắt nguồn từ đâu?

Theo các chuyên gia, có những đợt sốt đất chủ yếu do "đội lái" dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Một chuyên gia trong ngành cho rằng, đất nền không bỗng dưng mà sốt, nếu khu vực đó không có một lực đẩy nào nổi bật. Có những khu vực chục năm vẫn "bình ổn" bởi không có yếu tố nào để tạo cơn sốt. Nhưng có một số nơi thì tái sốt liên tục. Vị chuyên gia này lý giải: "Sóng" đất nền đều có nguyên nhân của nó. Mà nguyên nhân dễ tác động nhất chính là yếu tố hạ tầng, quy hoạch. Ngay đầu năm mới 2022, một số khu vực có thông tin tốt về cao tốc, mở đường, quy hoạch ngay lập tức dòng tiền của nhà đầu tư lại dồn về. "Sóng" ngầm diễn ra âm thầm cho đến khi hoạt động của nhà đầu tư mạnh mẽ tạo nên cơn sốt dễ thấy trên thị trường như đã từng diễn ra.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chỉ ra những nguyên nhân chính tạo nên các cơn "sóng" BĐS, mà được lặp đi lặp lại trên thị trường, nhất là ở khu vực tỉnh lân cận.

Yếu tố đầu tiên được gọi là "Tâm chấn lan tỏa". Sự phát triển và cả mức giá thường có tính lan tỏa từ trung tâm thành phố lớn đến các vùng ven. Hiệu ứng này đã thể hiện rất rõ ràng trong những năm gần đây. Giá bất động sản các vùng ven Tp.HCM hay Hà Nội đều tăng rất mạnh bởi giá còn thấp hơn nhiều so với vùng trung tâm. Mặt khác, các vùng ven cũng đang được đầu tư hạ tầng và hình thành một số khu đô thị vệ tinh của thành phố trung tâm. Nhiều doanh nghiệp cũng đổ xô về vùng ven để phát triển dự án khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt và đắt đỏ. Điều này cũng kéo theo cả nhà đầu tư và cả những người mua bất động sản cho các nhu cầu thực của mình.

Nguyên nhân thứ 2 là "Hiệu ứng FOMO" (sợ bỏ lỡ cơ hội). Khi xu thế đầu tư bất động sản được hình thành, bất động sản được nói nhiều trên các phương tiện truyền thông, giá bất động sản tăng và nhiều người kiếm được tiền từ giá tăng đã kéo theo càng nhiều người muốn đầu tư bất động sản. Cảm giác hối tiếc khi bị bỏ lỡ cơ hội khiến lý trí của nhiều người suy giảm nên đã lao vào "cuộc đua" lướt sóng. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến cơn sốt đất xảy ra nhanh chóng và mức giá tăng mạnh chỉ sau một khoảng thời gian rất ngắn.

Nguyên nhân thứ 3 là chính sách và quy hoạch của từng vùng. Thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị cũng khiến cho nhà đầu tư kỳ vọng về triển vọng tốt đẹp của bất động sản khu vực đó. Những đợt sốt đất cục bộ vừa qua ở Vũng Tàu, Bình Phước, Đồng Nai cũng xuất phát từ thông tin hạ tầng sân bay hay được các chủ đầu lớn về để đầu tư. Trên thực tế, giá trị của bất động sản luôn gắn liền với hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Do đó, việc giá đất tăng bởi các thông tin cũng là một điều dễ hiểu. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp, những thông tin này thiếu xác thực nên đã tạo ra các cơn sốt đất ảo và nhiều nhà đầu tư mắc bẫy.

Nguyên nhân thứ 4 mà ít người để cập tới là hiệu ứng truyền thông. Ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của mạng xã hội và hoạt động truyền thông, nhiều cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng truyền thông mạng lại. Mạng xã hội, các phương tiện thông tin đại chúng làm tin tức về đất đai, giao dịch ở một khu vực nào đó được nhiều người biết đến. Điều này cũng tạo ra chính sức hút mạnh mẽ để lôi kéo nhà đầu tư về khu vực đó đầu tư. Bên cạnh đó, hoạt động truyền thông của không ít chủ đầu tư cho vùng đất có dự án cũng góp phần không nhỏ hâm nóng bất động sản khu vực đó.

Theo ông Quang, trên thực tế, với mỗi thời kỳ khác nhau, mỗi phân khúc thì nguyên nhân chính sẽ khác nhau. Có những đợt sốt đất có thể chủ yếu do "đội lái" dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Nhìn nhận cơn sóng BĐS đang âm thầm trên thị trường BĐS đầu năm 2022 có thể thấy, cũng đa phần xuất phát từ các yếu tố nêu trên. Mặc dù chưa bùng nổ như đầu năm 2021, nhưng tại một số địa phương, phân khúc đất nền đã có dấu hiệu tăng giá nóng. Nhất là những mảnh đất nông nghiệp được mua bán từ thời điểm cuối năm 2021, đến đầu năm 2022 giá có thể tăng 20-30%, thậm chí những mảnh đất đẹp giá tăng 40-50% trong vòng 3 tháng.

Bên cạnh một số nguyên nhân nói trên, đất nền cũng có nhiều yếu tố bất hợp lý tạo nên "cơn sốt" đất. Chẳng hạn, có những địa phương rất ít tiềm năng phát triển kinh tế nhưng giá đất vẫn tăng cao do "ăn theo" vùng phụ cận. Cùng với đó, giới đầu cơ, cò đất cố ý thổi giá, lợi dụng thông tin quy hoạch không rõ ràng để trục lợi chứ không phải do nhu cầu mua đất để ở thực tăng cao. Còn ở những địa phương có quy hoạch rõ ràng, có tiềm năng phát triển thì giới đầu cơ dùng chiêu mua đi bán lại nhiều lần để nâng giá đất vượt xa giá trị thực. Một yếu tố nữa là giới đầu tư thường chạy theo tâm lý đám đông, bắt chước với hy vọng kiếm lời cao.

Ngoài ra, trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân cũng là nguyên nhân khiến BĐS hút dòng tiền. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản... Xu hướng đầu tư hướng vào BĐS tăng cao, khiến hoạt động mua bán đất nền ngay đầu năm mới đã rục rịch.

Theo dự báo của một số chuyên gia trong ngành, cơn sốt đất nền khó bùng nổ trong quý 1/2022 nhưng có thể nóng lên vào quý 2/2022, trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn đà tăng; nguồn cung đất nền Tp.HCM tiếp tục khan hiếm.